Про російський ринок нерухомості

Розповім деякі цікаві тенденції того що там відбувається, можливо вам буде цікаво.

Як всі ми пам'ятаємо, на Росії діє дуже висока облікова ставка, яка не дозволяє бізнесам перекредитовуватись. Це зроблено щоб зупинити ріст інфляції.

Пояснемо простими словами, навіщо це треба.

Військова оборонка РФ фінансується здебільшого двома шляхами- це нафтогазові доходи та друкарський верстат який друкує рублі.

Ці надруковані гроші банки отримують у вигляді емісії, та направляють на заводи ВПК. Але незабезпечені гроші які ще і мають низьку фінансову віддачу (бо йдуть на виробництво не комбайна, який потім формує інші грошрві потоки, а на скажемо танк, який поїхав в Україну та згорів), повинні збільшувати незабезпечену грошову масу та розгонятт інфляцію.

Що робити? Правильно, частину грошової маси з ринку забирати, через високу облікову ставку. Що вони і роблять.

Ось тільки емісії дають виключно на оборонку, а ось високу облікову ставку платить весь бізнес РФ. Тобто таким чином підтримується фінансова система ВПК, яка з часом все ж почала знищувати загальний бізнес в РФ.

Ця система також призводить до того, що заводи, і цивільні і ВПК не можуть повертати гроші банкам, та все більше заходять в банкрутство. А кредитування промисловості- це один з основних стовпів банковської діяльності. Якщо почнеться банкрутство ланцюжків виробництва- то з ними почнуть падати і банки.

Але ми зараз поговоримо про іншій стовп економіки- нерухомість. На прикладі однієї з найбільших девелоперських компаній РФ- "Самолет".

Компанія "Самолет" є найбільшою девелоперською компанією в РФ. Вона повʼязана з Шойгу, має величезний адмінресурс, і це дозволило їй сформувати найбільший земельний банк в РФ. Орієнтувалась вона здебільшого на економ-житло, яке потім росходилось як гарячі пироги під льготну іпотеку. Зрозуміло що компанія маюча такий протекторат, мала все, і кредитні програми, і узгодження будівництва, і виділення землі, кароч все на кучеряво. Глиба.

Чому я звертаю увагу саме на нерухомість та компанію "Самолет"?

Бо нерухомість- це другий з основних стовпів любої банківської системи. Кредитні портфелі під нерухомість- величезні. Падіння вартості нерухомості тягне за собою величезні фінансові потоки вниз. Як приклад- світова криза 2008 року.

А "Самолет" це мабуть найбільший та системно найстійкіший девелопер в РФ. І історія з ним є маркером всієї галузі нерухомості в РФ.

Так ось. В РФ на сьогодні по різним оцінками девелоперів від 30 до 40 відсотків не проданих квартир у новобудовах. Більше 80 млн.кв. метрів. Це дуже багато.

Це офіційні цифри, і вони не включають в себе "відстійники", компанії та фізичні особи на яких оформлюють частину новобудов, щоб продати пізніше та оптимізувати податки. Реальна цифра може бути ще більше.

Всі девелопери РФ зараз в боргах, бо продажі падають, льготна іпотека вже майже не працює, а банкам треба повертати гроші по величезній кредитній ставці. Вся ця неліквідна нерухомість- закредитована. І ії вартість невідповідна ринку.

Що в схожих умовах повинен зробити девелопер?

Правильно. Знизити ціну. Щоб продати хоч за якісь гроші.

Але російські девелопери цього не можуть зробити. І цьому є дві причини.

Перша- бо в кредитних портфелях банків на ці закредитовані квартири вказана завищена вартість, і якщо знижати вартість- то ці портфелі становляться збитковими. Це прискорить банківську кризу.

Друга- в РФ розуміють, що падіння ринку нерухомості зробить маленький 2008 в кордонах країни. І вони до останнього не допускають, щоб девелопери знижували ціни. Тому борговий вузел затягується і між банками, і між девелоперами, грошей немає, будівництво зупиняється, девелопери в боргах які їм не дозволяють реструктурізувати.

Всі розуміють що скручувати цю пружину довго не вийде, вона колись розігнеться і дасть по лобу всьому ринку нерухомості.

Я давно чекав маркерів які б вказували на критичну ситуацію. І ось дочекався.

В акціонерах "Самольоту" були девелопери Год Нисанов (чому не рік тойот, теж не розумію ), та Зарах Ілієв. Вони тримали 10% акцій. Основні акціонери були Міхаїл Кенін та Павел Голубков, в них в кожного було під 40%. Також там є декілька акціонерів з невеликими портфелями акцій.

Але в 2024 році девелоперам становиться зрозуміло куди летить "Самолет". Не знаю чи вплинуло на це зменшення впливу Шойгу, але Тойотов, тобто Нісанов та Ілієв втиху продають свої 10% в "Самолете". І це становиться першим знаком для інших учасників ринки, що справи кепські.

Інші акціонери теж стараються скинути акції, і частину продати в них виходить. Для компанії, на яку дивиться весь ринок нерухомості, скидання акцій- це вказівка іншим біжати з корабля. Ринок починає трясти від новин про те як акціонери "Самолета" шукають покупців на їх акції.

Один з засновників "Самолету" Михайло Кенін, який мав біля 30% акцій, шукав покупця, про це писали в "Форбс" та інших виданнях. Ринок реагував на ці дії нервово.

10 серпня 2025 року ЗМІ інформували про смерть Михайла Кеніна, при доволі таємничих обставинах. Хоча Кенін був був номінальним "банкіром" долі клана Шойгу. Судячи зі всього він думав що зможе вийти з бізнесу, витягнувши гроші, перед падінням ринку.

Але у спецслужб РФ були інші думки.

Так ось, до чого це все простирадло.

Якщо в РФ починають вбивати високопосадовців наближених для кланів, щоб зберегти хоча б вигляд нормального функціонування ринку нерухомості- ну то його падіння буде вже дуже скоро.

Така кількість нереалізованих обʼєктів нерухомості під величезні відсотки повинна зробити в перспективі ахеревшу банківську кризу.

Але що буде першим, криза від банкрутства заводів, чи криза ринка нерухомості- покаже час. І це все наслідки високої облікової ставки, щоб тримати фінансову систему якось на рівні, під час друку рублів на оборонку. І судячі зі всього ця схема скоро впаде.