Як працюватиме ринок землі

Автор: Еліна Редіх

БізнесЦензор стежив, як Верховна Рада ухвалювала закон про відкриття ринку землі, і що змінилося у фінальній версії документа.

Мораторий в двух словах

Закон об обороте сельскохозяйственной земли был принят Верховной Радой 259-ю голосами в первом часу 31 марта. Он вступит в силу лишь с 1 июля 2021 года. До января 2024 года приобретать землю с/х назначения смогут только граждане Украины общей площадью до 100 га.

Почти 20 лет в Украине действовал мораторий на покупку-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Этот запрет ввели еще 18 января 2001 года.

Мораторий запрещал владельцам пашни продавать свою землю.

Мораторий должен был действовать до момента принятия "Закона об обороте с/х земель" или соответствующей нормы в Земельном кодексе. Кодекс был утвержден в 2001 году, а мораторий ежегодно продлевался. Последний раз – до 1 января 2020 года.

За время своего существования, мораторий породил крупные агрохолдинги, которым было выгодно арендовать землю за копейки у владельцев паев. А еще – схемы, которые позволяли обойти запрет и создавали теневой рынок земли.

Последние несколько лет тему моратория начали обсуждать все активнее. В парламенте собралось более 10 законопроектов "Об обороте земель с/х назначения" разных мастей.

Первые шаги Верховной Рады

В сентябре 2019 года президент Владимир Зеленский поручил парламенту до 1 декабря принять закон о рынке земли.

13 ноября Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №2178-10 "Об обороте земель с/х назначения". К законопроекту подали 4018 поправок. Больше всего – более 2 тыс. – внесли депутаты ОПЗЖ, которые активно блокировали снятие моратория. Блокированием занималась и фракция "Батькивищина".

6 февраля 2020 года началось голосование за поправки к закону. Обе фракции стандартно кричали заученные фразы, типа "в условиях кризиса спекулянты хотят, чтобы люди продали последнее – землю". О том, что закон не заставляет никого ничего продавать – как всегда молчали. Вечером пленарное заседание было окончено, а законопроект – не принят.

Что предусматривала изначальная версия законопроекта, БЦ уже писал. Также мы рассматривали, что изменилось в законопроекте ко второму чтению.

Изменить измененное

27 марта состоялось заседание фракции "Слуга народа". На ней было решено пересмотреть законопроект.

Открытие рынка земли рекомендовалось перенести на 1 июля 2021 года. А количество гектар в одни руки ограничить 100 гектарами до 1 января 2024 года. И до этой даты предоставить право покупки только гражданам Украины.

За закон с такими изменениями должны были голосовать 30 марта.

Что в итоге

31 марта 2020 года в 00:42 Верховная Рада проголосовала за законопроект №2178-10 "Об обороте земель с/х назначения". "За" историческое решение проголосовали 259 народных депутатов.

Из фракции "Слуга народа" "за" проголосовало 206 депутатов из 213 присутствующих. 2 – "против", 2 – "воздержалось", 3 – не голосовало.

Законопроект также поддержало 13 депутатов из фракции "Голос", 23 депутата "Европейской солидарности", 12 из группы "Довіра" и 5 внефракционных.

Во время голосования фракция ОПЗЖ, конечно же, блокировала трибуну. Также депутаты из ОПЗЖ и "Батькивщины" заявляли, что при голосовании за поправки и сам закон, было допущены нарушения Регламента. Поэтому они будут доказывать неконституционность закона в Конституционном суде.

На голосовании присутствовал президент Владимир Зеленский.

Принятый закон отменяет мораторий на покупку-продажу сельскохозяйственных земель и открывает рынок земли с 1 июля 2021 года.

Закон принят с изменениями, которые внесены таблицей поправок от 30 марта. А именно:

Ранее планировалось снять мораторий с 1 октября 2020 года. Но, согласно новому закону, рынок земли будет открыт с 1 июля 2021.

С этого момента исключительно граждане Украины смогут покупать до 100 га "в одни руки". Начиная с 1 января 2024 года максимально можно будет купить не более 10 тыс.га.

С начала 2024 года право покупать землю получат юридические лица. С тем же ограничением в 10 тыс.га.

Также покупать землю могут территориальные общины и государство Украина.

Иностранцы НЕ смогут покупать землю до проведения Всеукраинского референдума. Именно на референдуме народ должен решить, смогут ли иностранцы становиться собственниками земли через зарегистрированные в Украине компании.

Но даже если всенародный референдум даст добро, то иностранцу будет запрещено покупать землю, которая находится ближе 50 км от государственной границы. Также такую землю нельзя покупать юрлицам с иностранными владельцами.

Также не смогут покупать земли:

• Граждане или компании, конечными бенефициарами которых являются граждане государства-агрессора.
• Люди, которые входят или входили в террористические организации.
• Юрлица, среди акционеров которых есть иностранные государства.
• Компании, владельцев которых нельзя установить или они зарегистрированы в офшорных зонах. Или в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Запрещена продажа земельных участков с/х назначения государственной и коммунальной собственности.

Государственные земли передадут в распоряжение громад, которые смогут только сдавать их в аренду, но не продавать. То же будет с землями, которые останутся у государства. 

Что касается цены, то до 2030 года минимальная стартовая цена будет на уровне не ниже нормативной денежной оценки (НДО). Это должно защитить местные бюджеты и владельцев от искусственного занижения цен.

Расчет за землю должен происходить в безналичной форме.

Со дня снятия моратория получить право собственности на землю смогут не только физлица, но и банки. Но только в порядке обращения взыскания как предмета залога.

Далее банк обязан в течение двух лет продать земельный участок на земельных торгах. Если не продаст, то участок будет конфискован. В уставном капитале банков разрешается участие иностранного капитала.

Решение допустить банки с иностранным капиталом было обусловлено структурой банковского сектора Украины. В ТОП-20 самых надежных банков Украины вошли только 5 банков без иностранных инвестиций. Ограничение круга банков привело бы к ограничению доступа к кредитованию.

Кабинету министров поручено разработать порядок финансовой поддержки граждан и юридических лиц (в том числе фермерских хозяйств) для приобретения земельных участков с/х назначения. Утвердить порядок нужно в шестимесячный срок со дня опубликования закона.

В новой редакции сохранено первоочередное право арендатора купить земли, которые тот арендует. Также есть возможность передать первоочередное право на покупку третьему лицу. Владельца о передаче прав нужно уведомить письменно.

Как мы уже писали ранее, этот пункт может стать причиной новых схем. Например, агрохолдинг с иностранными инвестициями может создать новое подставное юрлицо, передать новоиспеченной фирме первоочередное право и таким образом купить земли.

Граждане, которым принадлежит право постоянного пользования, или право пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности для ведения фермерского хозяйства, могут выкупить эти участки с рассрочкой платежа на 10 лет по цене, которая равна нормативной денежной оценке.

Такое же право выкупа имеют арендаторы, которые приобрели право аренды путем переоформления права постоянного пользования до 2010 года.

В случае покупки земельного участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после уплаты первого платежа.

Это положительный пункт. Он позволит фермерам выкупить земельные участки, которые они давно обрабатывают на таких правах, и в которые вложили материальные ресурсы.

Покупка-продажа земель с/х назначения на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республике Крым и городе Севастополе запрещена. Разрешена только передача по наследству.