Легалізація незаконного будівництва, чи захист інвесторів? Що дасть закон про право власності на недобудоване житло
Держава убезпечить інвесторів від забудовників-шахраїв? БЦ досліджував, як новий закон про спеціальне майнове право на майбутню квартиру гарантує добудову житла.
Наразі в Україні немає окремого закону або кодексу законів, що визначає правила функціонування ринку нерухомого майна. Ця сфера регулюється різними документами, зокрема Цивільним кодексом, законами "Про іпотеку", "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень", "Про нотаріат".
8 вересня Президент Володимир Зеленський підписав новий закон, що стосується ринку первинної нерухомості - № 5091 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Закон має набрати чинності через місяць з дня його публікації.
Закон запроваджує нове для України спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості.
За ним забудовник не зможе залучати кошти інвесторів у новобудову, поки не зареєструє в реєстрі Міністерства юстиції кожну майбутню квартиру в цій новобудові як окремий об’єкт майнових прав.
Зробити це забудовник може після отримання всієї дозвільної документації на будівництво.
Крім того, закон передбачає обов’язкову гарантійну частку квартир у новобудові, що забудовник не зможе продавати до вводу будинку в експлуатацію. Ця частка має гарантувати добудову будинку у випадку фінансової неспроможності замовника/девелопера будівництва.
Розмір частки в законі не прописаний, її має встановити Кабінет Міністрів окремо.
Він має також визначити порядок застосування нового закону на вже розпочате будівництво. На нього за бажанням забудовника також можна отримати спеціальні майнові права.
Крім того, 20 вересня Верховна Рада ухвалила закон про оподаткування операцій з об'єктами нерухомості, що будуть збудовані в майбутньому. За цим документом продаж нерухомості, в тому числі ще недобудованої, звільняється від сплати ПДФО, якщо на покупця зареєстроване майнове право та ним сплачена хоча б частково вартість.
Варто зазначити, що напередодні голосування у Верховній Раді проєкт закону "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" отримав багато критики, зауважень, "що не є вичерпними" від Головного юридичного управління апарату Верховної Ради, що пропонував депутатам проєкт відхилити.
"Незважаючи на мету законопроекту, що визначена у пояснювальній записці до нього, щодо "створення прозорих, виважених і розумних умов для інвестування" низка положень законопроекту не відповідає нормам Конституції та законів України, не враховує правових позицій єдиного органу конституційної юрисдикції, не несе належного нормативного навантаження та містить гасла, описові речі, спірні твердження публіцистичного характеру, що притаманні саме пояснювальній записці до законопроекту", - йдеться в зауваженнях Головного юридичного управління за підписом заступника керівника Володимира Мілованова.
Тим не менш документ отримав підтримку більшості в парламенті, а згодом був підписаний президентом.
Як розповіла БЦ співавторка закону голова партії "Слуга народу" в парламенті Олена Шуляк, закон важливий передусім для упорядкування ринку первинної нерухомості. Зараз забудовник обліковує квартири, що продав, у власному реєстрі. Це може виглядати як проста таблиця Excel. Через відсутність консолідованої інформації на ринку відбуваються подвійні-потрійні продажі однієї ж тієї квартири. З прийняттям закону забудовник зможе продавати майбутні метри лише після того, як кожну квартиру зареєструє у реєстрі Міністерства юстиції. А до реєстру він отримає доступ лише якщо збере всі дозвільні документи на будівництво.
Така практика, за словами Шуляк, дозволить згодом розвивати в Україні іпотечне кредитування. Бо спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості буде ліквідним активом для фінустанов.
"Чи можуть права на майбутнє житло бути ліквідними для банків? Звісно, але за умови належного захисту прав іпотекодержателя і гарантій добудови відповідних об‘єктів, коли майнові права в розумні строки перейдуть у належну іпотеку, коли зменшаться ризики, сегмент кредитування первинного ринку стане більш привабливим для банків", - пояснює Олена Коробкова, голова ради Національної асоціації банків України.
Експерт з проблемних питань землекористування та містобудування Георгій Могильний "розносить" закон. За його словами, спеціальне право на майбутній об’єкт нерухомості легко може стати сміттєвим активом, під який співробітники банку будуть красти його активи.
"Це один із законів, що фактично є хабарем будівельному лобі", - вважає він.
За словами Магильного, у випадку, якщо згодом доведуть незаконність конкретного будівництва і забудовника лишать дозвільної документації, скасувати спеціальне майнове право на це будівництво за законом просто неможливо.
"Наприклад, після перевірки встановлюється незаконність будівництва, скасовуються документи, а спеціальне майнове право залишається, тому що можливість його скасувати в законі не передбачена. А це право дає в тому числі первинному власнику (забудовнику) вимагати завершення будівництва та введення його в експлуатацію", - говорить Георгій Могильний, наголошуючи на тому, що незаконне будівництво завдяки новому закону стає неможливим остаточно зупинити, бо воно буде постійно відновлюватися, відштовхуючись від зареєстрованих спеціальних майнових прав.
Крім того, невизначеною лишається так звана гарантійна частка. В минулому році під час обговорювання законопроєкту мова йшла про 10% квартир.
"Для великих київських забудовників така частка нікчемна. Для афери типу "Аркади" без доплат інвесторів гарантійна частка мала б складати 50%. І це при шаленій рентабельності будівництва у Києві", - каже Могильний. - "Тепер інвестор – вже не інвестор, а покупець майбутнього майнового права, він власник запису в електронному реєстрі, і гроші за запис – це вже гроші забудовника, які він має право використовувати на свій розсуд. Ви вимагаєте добудувати, а забудовник став банкрутом. Де він візьме гроші? Не склався бізнес, ось вам 10% квартир на пустому місці, побудуйте ще 90%".
За словами Шуляк, визначатиме розмір гарантійної частки уряд і це пов’язано з регіональними особливостями будівництва. Тому гарантійна частка буде диференційована, в залежності від місцевості та класу житла. Наприклад, для Києва гарантійна частка буде більшою, ніж для Житомира.
З прийняттям нового закону, додає Шуляк, забудовник повинен узгоджувати всі зміни у майбутньому будівництві з інвесторами, чиїх інтересів ці зміни торкаються.
"Якщо забудовник захоче змінити поверховість, або наповнення поверхів, він повинен узгоджувати це з інвесторами. До цього часу ніхто в них дозволу не питав і будували як хотіли. Не вважали за потрібне запитувати інвестора. Зараз, якщо мова йде про збільшення поверховості, будуть запитувати у власників квартир на останніх поверхах", - розповідає вона.
Крім того, забудовник повинен внести зміни до технічної документації, врахувати, наприклад, і додаткові паркінги і після цього знову пройти всю дозвільну процедуру від початку до кінця.
По-іншому цю норму закону розглядає Могильний: "Зараз якщо ви купуєте квартиру в будинку на дев’ять поверхів і забудовник почав додавати поверхи, ви можете подати в суд і його зупинити, зараз в законі чітко встановляється, які зміни забудовник має погоджувати з інвесторами. Поверховість він має погоджувати з інвесторами з суміжних поверхів. Наприклад, верхні квартири підуть до гарантійної частки, що не можна продавати, там немає інвесторів і можна додавати скільки завгодно поверхів".
Крім того, до 10% площі квартири за новим законом забудовник може змінювати не погоджуючи з інвестором. У випадку розірвання договору забудовник має повернути інвестору лише фактично сплачені кошти, якщо у договорі з забудовником не передбачені штрафні санкції.
"Ви бачили договір у забудовника, який передбачає для нього санкції? Пряма норма закону – лише фактично сплачені кошти. Що обирає інвестор? Розірвати договір і повернути кошти, що він сплатив п’ять років тому, коли був котлован, а готову квартиру забудовник продасть по ринковій ціні? Інвестору в цій ситуації немає куди діватись", - вважає Могильний.
Також інвестор може розірвати договір, якщо затримка введення в експлуатацію будинку склала понад шість місяців.
"А якщо забудовник взагалі нічого не будує, тобто ви дивитесь на пустир і чекаєте строки введення в експлуатацію, а у вас права вивести гроші немає. Там ще є норма, що відлік дати введення в експлуатацію зупиняється, якщо забудовник оскаржує дію чи бездіяльність органів влади. І ви просто спостерігаєте, як гроші знецінюються", - говорить Могильний.
За його словами, загалом не можна сказати, що цей закон погіршує права інвесторів, тому що зараз вони взагалі незахищені.
"Пан Могильний не має освіти в сфері містобудування, він не юрист",- зазначає Олена Шуляк на цю критику, - "Якби цей закон був прийнятий раніше, не було б будинків Войцеховського, та забудовники на будинки "Аркади" та "Укрбуду" знайшлися, бо працювала б гарантійна частка".
Чи не можна ризики інвестора забезпечити страхуванням?
Про страхування як інструмент гарантій згадували у заключенні Головного юридичного управління ВР до законопроєкту.
За словами генерального директора асоціації "Страховий бізнес" В’ячеслава Черняховського, таке страхування ризиків інвесторів в новобудови зараз неможливе.
"Немає статистичної бази. Наприклад, ми знаємо, що у нас 8 млн авто. З них 200 тис потрапить в ДТП, в нас є статистика, ми можемо страхувати. Забудовник може бути чесним чи нечесним. Сьогодні він чесний, а завтра у акціонера змінився фінансовий стан чи бізнес-модель, він вкрав гроші та втік, страхування не страхує від таких навмисних дій. Такі речі були в практиці РФ в останні роки. І для будівельників, і для турфірм створювалась структура при Міністерстві чи при депутаті, куди всі йшли страхуватись, приносили мільйони, а коли ставалась серйозна проблема, ця структура зникала разом з забудовником. Для інвестора забудовник чорний ящик, але це такий самий чорний ящик і для всіх інших", - говорить В’ячеслав Черняховський.
Щоб страхувати потрібно слідкувати за усіма фінансовими потоками забудовника і для страхової компанії - це нереальна задача.
"Тобто треба щоб держава контролювала забудовника. Треба розділити забудовника та сторону, що фінансує будівництво. В деяких країнах пішли просто: забудовник не може заздалегідь продавати квартири. Він має взяти кредит у банку, побудувати будинок і тоді продавати", - розповідає Черняховський, - "Страхові компанії можуть застрахувати все, що пов’язано з об’єктивними факторами. Ризики зриву строків здачі об’єкту можна страхувати якщо йде мова про фізичне пошкодження. Якщо була, наприклад, пожежа на об’єкті, тріснув фундамент, страхова такі випадки відшкодує, але чесність ми не страхуємо, це не об’єктивний фактор".
