28.12.23 09:46 8 260 0

Чи дасть влада "Київміськбуду" гроші на добудову заморожених ЖК?

БізнесЦензор поговорив з експертом з питань містобудування Георгієм Могильним про ситуацію на ринку будівництва житла, що чекати інвесторам "Київміськбуду" та чи достатньо компанії 2,28 млрд грн для добудови всіх своїх недобудов.

На більшості будівельних майданчиках "Київміськбуду" тривалий час не велись роботи. Інвестори бояться, що вже втратили кошти. Деякі з них мали отримати ключ ще за кілька років до початку повномасштабного вторгнення. Але здача деяких ЖК постійно відтерміновувалась.

Нещодавно був завершений аудит компанії. Столична мерія пропонує профінансувати холдингову компанію "Київміськбуд", що на 80% належить місту, на пару мільярдів гривень.

Чи допоможе це "Київміськбуду" виконати всі зобов’язання перед інвесторами?

За інформацією видання "Київвлада", 14 грудня КМДА погодила звіт тимчасової контрольної комісії (ТКК), що з травня перевіряла діяльність будівельної компанії "Київміськбуд. ТКК рекомендує Київраді звернутися до уряду з проханням профінансувати компанію з державного бюджету. Хоча офіційної інформації про це ще не було.

Приводом для перевірки "Київміськбуду" стало журналістське розслідування bihus.info "Президентській люкс". В ньому йшлося про власний будівельний бізнес Ігоря Кушніра, донедавна голови правління "Київміськбуду", та про те, як пов’язані з Кушніром підрядні компанії "обсіли" муніципального забудовника і виводять з нього кошти.

Втім, депутати Київради– члени ТКК в процесі перевірки порушень в роботі "Київміськбуду" не знайшли. А негаразди компанії, що роками прострочує здачу своїх будинків, пояснюють виключно зовнішніми чинниками – наслідками пандемії коронавірусу та повномасштабним вторгненням РФ. Крім того, підірвала фінансове здоров’я "Київміськбуду" взяте у 2020 році зобов’язання добудувати 18 об’єктів збанкрутілого "Укрбуду", групи колишнього столичного депутата Максима Микитася.

Виконання робіт з добудови будинків "Укрбуду", згідно інформації ТКК, станом на кінець травня цього року вартувало "Київміськбуду" 3,59 млрд грн, він сплатив підрядним організаціям 3,61 млрд грн, а отримав від реалізації – 2,78 млрд грн. Тобто за об’єкти "Укрбуду" ймовірно на більше 800 млн грн сплатив власними обіговими коштами.

Станом на кінець травня будівництво 22 об’єктів "Київміськбуду" було зупинене, з них 7 будинків з рівнем готовності більше 80%.

В документі зазначається, що звіт ТКК базується на висновках аудиту міжнародної аудиторської компанії Baker Tilly та НХД- Аудит.

Кошторисна вартість добудови всіх незавершених об’єктів "Київміськбуду" становить 6,5 млрд грн.

Компанія сильно залежить від позикових коштів, і станом на кінець першого півріччя 2023 року була здатна фінансувати з власних не більше 9% об’єктів. Лише за проєктами "Укрбуду" запланований збиток "Київміськбуду" цьогоріч становитиме 2,28 млрд грн. Власне цю суму у ТКК рекомендують попросити в уряду для фінансування "Київміськбуду".

Незважаючи на те, що до керівництва "Київміськбуду", зокрема особисто до Ігоря Кушніра, у ТКК не виникло запитань.

20 грудня Ігор Кушнір заявив, що написав заяву на звільнення за власним бажанням.

Тимчасово виконувати обв’язки голови правління став Едуард Шевчук, що раніше був заступником Кушніра з питань будівництва.

Мер Києва Віталій Кличко оголосив, що у стислі терміни сформують новий склад наглядової ради та правління "Київміськбуду", щоб "стабілізувати роботу підприємства".

Водночас інвестори "Київміськбуду" вимагають не визнавати результати цього аудиту, змінити менеджмент компанії та розглядати ситуацію по кожній недобудові окремо.

-Аудитори не знайшли порушень в роботі холдингової компанії "Київміськбуд", іншої думки були інвестори, що вимагали змінити менеджмент компанії. У роботі компанії дійсно все може бути без порушень, незважаючи на те, що вона роками зриває строки здачі будинків?

-По-перше, ніхто не бачив оригінал саме аудиторського висновку, які конкретні завдання перед аудиторами ставилися. По-друге, насправді будівельні компанії на відміну від девелоперів (ред. компаній, що ініціює та організовує цикл робіт: проєктування об'єкта, викуп землі, отримання ліцензії під будівництво, підшукує проєктувальника, будівельну компанію, а згодом і брокера для продажу) заробляють копійки. Девелопер продає як посередник через різні фонди і виводить з-під оподаткування увесь прибуток з будівництва. Безпосередньо на "Київміськбуд" пишеться мізерна частина прибутку, а все інше записується на підрядників, субпідрядників, фінансові компанії, які фактично підконтрольні тим, хто контролює "Київміськбуд". Це не лише Кушнір, бо хтось його на цій посаді тримає.

-Він ніби за власним бажанням вже написав заяву і звільнився…

-Але від того, що він звільнився мало що зміниться. У "Київміськбуді" вже укладені договори з підрядниками. Головний прибуток приносить бренд "Київміськбуд", йому довіряють. Вони будували таке саме лайно як і група Вайцехівського, але завдяки бренду в 1,5 рази дорожче. І на рівному місці отримували мега-прибуток, який потрапляв не в бюджет. Всі гроші виводили на підрядні організації. Їм дозволили так працювати. Наглядова рада мала би слідкувати, щоб прибуток лишався у "Київміськбуді", а не у підрядника. Наглядову раду "Київміськбуду" одноосібно призначає мер Києва Віталій Кличко.

Якщо подивитись фінзвіти "Київміськбуду" до повномасштабного вторгнення, там зазначені шалені оберти у мільярди гривень, а прибутки будуть у кращому випадку десятки мільйонів. Якщо порахувати, наприклад, скільки квадратних метрів від бренду вводилося, вони тримали до 25% ринку Києва, це 200-250 тис м2, прибуток на квадратному метрі становив від десятків до сотні гривень. Це взагалі смішно при їх цінах. Вони все виводили на своїх підрядників. У холдинговій компанії грошей немає.

-І "Укрбуд" так працював ,там була аналогічна ситуація?

-"Укрбуд" насправді був "мийкою" грошей під прикриттям будівництва, і коли він накрився тазом, в "мийці" було понад мільярд доларів. Мова йде не про "Житло-Капітал" (ред. управитель фонду фінансування будівництва комплексів "Укрбуду"), а про ТОВ "Каса народної допомоги", що була створена напочатку 2013 року і вже до кінця першого року набралася фіктивних депозитів від фізосіб так, що за розмірами відповідала тридцятому банку в Україні. А на момент коли "Укрбуд" грохнувся - за депозитним портфелем дорівнювала десятому за розміром банку в Україні. Як працювала схема? Наприклад, збираються гроші до ФФБ (Фонду фінансування будівництва), передаються будівельним компаніям. Ці компанії під 0,1% кладуть їх в "Касу народної допомоги", а потім беруть звідти під 25-30% кредит, щоб будувати. Таким чином гроші виходять чистими під певний відсоток. І мова йде про мільярд доларів.

Цікаво, що коли "Укрбуд" рухнув, бо немає грошей, у цьому ж 2019 році "Житло-Капітал" в 1,5 рази збільшив зобов’язання, зібрав за офіційною документацією з інвесторів більше 8 млрд грн.

За офіційними даними Нацкомфінпослуг, станом на кінець 2018 року активи ФФБ "Житло-Капитал" (залучені кошти) становили 18,91 млрд грн, станом на кінець 2019 року вони зросли на майже 44% до 27,31 млрд грн.

Це означає, що записали квартир на 8 млрд грн, повидававши фіктивні свідоцтва на підставних осіб без внесення коштів. Ніхто не контролював, чи був прихід грошей через безготівковий розрахунок чи його не було. Невідомо на скільки мільярдів закладено фіктивних квартир для тих, з ким домовлялись у РНБО, у Кабміні…

Ніхто не намагається провести інвентаризацію квартир. Кажуть, що не вистачає 2,28 млрд грн. В мене, наприклад, була інформація по одному з комплексів Микитася, розкладка по інвесторам. Там десятки квартир були записані на менеджмент Микитася. У ФФБ кажуть, що ці квартири продані. Можна перевірити проходження коштів, чи вони були насправді переведені на рахунок ФФБ. І там, де коштів не було, анулюйте свідоцтво про участь в ФФБ через суд, тому що ці люди не платили. Але тут проблема, що шалена кількість реальних інвесторів платила готівкою через, наприклад, фінкомпанію "Укрпереказ" чи інші. Варто згадати ту ж "Касу народної допомоги".

"Київміськбуд" починав на кількох об’єктах "Укрбуду" інвентаризацію. Вони спробували відібрати квартири у реальних інвесторів, які повелися на можливість купити за готівку дешевше і купили не через "Житло-Капітал", а через проміжні фінансові компанії. З іншого боку, хороший відсоток квартир давався як хабарі різним людям та родичам чиновників. Якщо б анулювати незаконно видані свідоцтва про участь у ФФБ, з’являться вже побудовані квартири, які можна продати і закрити дірки. Але цього ніхто не хоче робити. Кажуть, що треба дати ще грошей.

-Тобто виглядає так що Кабмін це погодить?

-Це невідомо. І Київрада може виділити кошти, це колегіальний орган, нікого не посадять. Бо якщо вони спробують проштовхнути фінансування через Кабмін, потрібно буде звертатись до Верховної Ради.

-Цих коштів вистачить для поточної діяльності "Київміськбуду", щоб завершити проєкти, віддати квартири?

-Невідомо на що вони пустять ці кошти. Вони можуть закрити ними власні дірки, а інвестори "Укрбуду" залишаться без нічого. Вони можуть освоїти ці кошти через своїх підрядників, щось добудовуючи. Ви їх не проконтролюєте, це не цільова допомога на певні будинки.

Ще проблема в тому, що для кожного будинку має будуватись соціальна інфраструктура, що будується за кошти міського бюджету. Школа, садочки, лікарня, дорога… Це до 100 тис грн на одного нового мешканця. Рано чи пізно цю інфраструктуру треба буде будувати. Це відкладені витрати, але вони виникають. Треба розуміти, що навіть якщо "Київміськбуду" дадуть гроші і він щось добудує, то сума, яку потім треба буде з бюджету виділяти на соцінфрастукрутуру, буде вдвічі більша.

-Як держава мала б контролювати використання коштів інвесторів забудовниками?

-У нас ментальність залишається совкова. Ми вважаємо, що держава має все контролювати. Якщо ми говоримо про вільний ринок, людина сама має вирішувати, де вона хоче ризикувати.

-Так, але ж, наприклад, коли люди бачили вивіску "державна корпорація "Укрбуд", вона асоціювалась з державним закладом, з певними гарантіями…

-На паркані було написано "Укрбуд", але ж договір вони підписували не з "Укрбудом". В нас має бути соціальна реклама, що не довіряйте забудовникам, треба перевіряти такі ось документи. Потрібна соціальна політика, яка буде вбивати в голови громадян, що може бути шахрайство. Про телефонне шахрайство є реклама, кібербезпеку є, а про забудовників немає, хоча вони крадуть більші суми. У вас був мільйон гривень, ви його віддали забудовнику, тепер цей мільйон є у нього, половину він може витратити на хабарі, щоб безкарно іншу покласти в кишеню, і сказати вам "До побачення".