Почему недвижимость — последнее, куда вы станете инвестировать?

Отсутствие ипотеки и слабая банковская система усиливают традиционное доверие украинцев к инвестициям в недвижимость. Стоит ли вкладывать в недвижимость украинскому бизнесу и что необходимо учесть в инвестиционных расчетах?

Фото: od.van.ua

Исторически и экономически сложилось так, что динамика развития рынка недвижимости, и его ключевые характеристики, служат важным индикатором уровня развития страны и экономики в целом.

Как объект инвестиций, недвижимость – с одной стороны простой, всем известный инструмент, пользующейся популярностью у физлиц и бизнеса. Однако как и любой другой вид бизнеса он требует правильного подхода к его изучению перед вложениями.

Если бизнес прибыльный и не намерен останавливаться на достигнутом, собственникам стоит задуматься о реинвестициях. Приоритеты для инвестиционных вложений в развитых экономиках выглядят следующим образом:

• человеческий капитал
• инновации
• развитие продукта
• лояльность
• средства производства.

В Украине приориеты выглядят так:

• средства производства
• лояльность
• инновации
• развитие продукта
• человеческий капитал.

Человеческий капитал включает инвестиции не только в сотрудников, но и в сеть потенциальных а) партнеров, б) сотрудников, в) клиентов. Это поле профессионалов, которое способно поддерживать приток качественных кадров и новых проектов.

Инвестиции в человеческий капитал ведутся через образовательные и социальные программы, а в более узком смысле — в дорогих специалистов для непосредственной работы в команде.

В украинской бизнес культуре человеческий капитал, начинается предновогодним, а заканчивается майским корпоративами.

Инновации и развитие продукта — смежные, но не идентичные направления. Оба подразумевают денежные вложения в изучение целевой аудитории и потенциала развития в смежных отраслях.

Порой, такие инвестиции порождают новые бизнес-направления, а иногда приводят к удешевлению производства и прямому росту прибыли.

В Украине я часто сталкивался с тем, что под развитием продукта понимают исключительно работу над внешним видом, брендингом в самом узком смысле.

Также часто воспринимаются и инновации — нечто модное и популярное, пиар повод, но не реальная работа над тем, чтобы лучше стало потребителю. Лояльность включает деятельность в сфере пиара, маркетинга, HR и GR.

В Украине, увы, для бизнеса часто важнее иметь хорошие Government Relations и уверенность в том, что их интересы будут защищены властью имущими, чем более широкая работа с общественным мнением и конечными потребителями.

Средства производства в современных предприятиях могут включать и классические заводы-пароходы, и пару компьютеров с Wi-Fi. Порой собственники верят бухгалтерским записям и под средствами производства понимают новый рабочий автомобиль класса А.

К какому направлению можно отнести недвижимость?

Если основной вид деятельности предполагает активное использование коммерческой недвижимости — без сомнений, недвижимость может быть средством производства. Это принципиально для логистических компаний, розничной торговли, производственных предприятий.

Если мы говорим о недвижимости как инвестиции (и ожидаем возврат вложений), нас должны интересовать такие вопросы:

• период окупаемости объекта,
• капитальные расходы,
• NPV и IRR (чистая приведенная стоимость и внутренняя норма доходности).

Эти расчеты включают оценку характеристик объекта в рамках текущей экономической ситуации. Очевидно, что один и тот же участок имеет различный период окупаемости, в зависимости от того, в каком состоянии национальная и мировая экономики.

И в этом моменте для Украины особенно значимыми оказываются страновые риски и состояние национальной валюты. С одной стороны, нет ни одной страны, экономика которой не зависела бы от действий правительства или курса валют.

Но в развитых странах есть дополнительные механизмы страхования бизнеса — через финансовый рынок и частный капитал.

В Украине, делая расчеты по окупаемости за 5, 10, 20 лет, мы вынуждены занижать ожидаемый результат именно из-за неустойчивости рынка и отсутствия гарантированных государством и третьим сектором правил игры.

Таким образом, работая над проектами по оценке инвестиционной привлекательности объектов недвижимости в Украине, я не раз сталкивался с такими проблемами:

• окупаемость почти всех объектов коммерческой недвижимости замедляется из-за низкой покупательской способности;
• относительно низкие расходы на содержание объектов недвижимости не способны сбалансировать окупаемость из-за завышенных размеров стартовых вложений;
• инвестиции в объект рассчитываются в долларах США, а фактический доход — в гривне.

Таким образом, ориентируясь лишь на формальные показатели аргументировать перспективность вложений в недвижимость — крайне сложно, намного проще выглядит депозит или вложение на более стабильном рынке.

Чтобы понять, в чем может быть ценность недвижимости, следует посмотреть на нее шире, чем в качестве средства производства, включив понятия лояльности и деловой среды.

В современном мире недвижимость — это не просто квадратные метры, которые можно отдать под аренду офисов или торговли. При креативном подходе недвижимость может стать точкой развития для любого бизнеса — опорой в создании экономического кластера или бизнес экосистемы.

Один из успешных примеров последних лет — проект Unit City, задуманный стать средой для обмена идеями и инновациями. В другом русле, но также вокруг одной локации, развивается Платформа в Киеве и Одесский Зеленый театр.

В мире, в котором физические границы и расстояния перестали иметь значение, единое пространство стало вновь востребованным, став роскошью, доступной немногим.

Таким образом, в текущих экономических условиях Украины недвижимость все же остается привлекательным направлением для инвестиций как физических лиц, так и предприятий.

Турбулентный рынок, незащищенность частной собственности, подталкивают собственников бизнеса к поиску надежных, монолитных решений.

В развивающихся странах недвижимость может стать дополнительной страховкой, ведь, обладая даже минимальной ликвидностью, объекты могут расти в цене благодаря удачному расположению.

Однако, для того чтобы инвестиции не легли мертвым грузом или строкой в уставном капитале, необходимо продумывать, как заставить недвижимость приносить доход: в качестве торгово-развлекательного объекта, офисного центра или многофункционального комплекса, наполненного единым замыслом и духом времени, способным создавать деньги используя преимущества нахождения в одной локации.