Чи зможуть банки відбирати у боржників житло в іпотечній заставі

Верховною Радою (ВРУ) 16 липня прийнятий Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", яким продовжується дія мораторію до 01 січня 2022 року.

Однак, Президент Володимир Зеленський, керуючись положеннями статті 94 Конституції України не підписав зазначений закон та повернув його до комітету ВРУ зі своїми пропозиціями та зауваженнями. Наразі проєкт Закону разом із вето Президента готується до розгляду.

Складність в узгодженості прийнятті Закону 3640 полягає в тому, що з одного боку, мораторієм забезпечується соціальний захист громадян, щодо неможливості примусового звернення на майно, яке є єдиним житлом фізичної особи та під яке був отриманий кредит в іноземній валюті під час різкого падіння національної валюти.

А з іншого, деякі положення проєкту створюють правову суперечливість законодавства, невизначеність та викликають обурення з боку банківської системи, що в подальшому може вплинути на впровадження більш жорстких умов для надання громадянам можливості укладання іпотечних договорів.

Якщо згадати, мораторій був прийнятий в 2014 році з зазначенням, що підлягає скасуванню до прийняття закону, який врегулює питання погашення основної суми заборгованості, вираженої в іноземній валюті з урахуванням курсової різниці, що виникає у бухгалтерському та/або податковому обліку кредиторів та позичальників, а також порядок списання пені та штрафів, які нараховуються (були нараховані) на таку основну суму заборгованості.

Спроби банків впродовж 5 років знизити рівень прострочених кредитів, шляхом намагання укласти додаткові договори та конвертувати валютні кредити в гривню, щоб обійти мораторій, також суттєво не покращило фінансовий стан для обох сторін.

Навпаки, спричинило хвилю судових суперечок без єдиної правової позиції з цього питання.

Саме тому, для вирішення цієї ситуації, 21 жовтня 2019 року вступив в дію Кодекс України з процедур банкрутства, яким було запроваджено процедуру відновлення платоспроможності фізичної особи або визнання її банкрутом, а також кодексом встановлювалось положення про скасування мораторію з 21 жовтня 2020.

Незважаючи на новаторські положення та створення позитивного інституту санації для фізичної особи-боржника, кодексом не деталізовано окремо процедуру реструктуризації боргу, вираженої в іноземній валюті, що й зумовило продовження мораторію ще на рік.

Так, на думку багатьох експертів в галузі банківського права, можливо було обійтись без продовження мораторію, але доповнити Кодекс з процедур банкрутства спеціальним законом, розділом та низкою підзаконних нормативно-правових актів, якими деталізувались умови, підстави та порядок реструктуризації боргу саме у випадку валютних кредитів.

Наразі, згідно Кодексу процес реструктуризації боргу можливий до 5 років включно. А за певних умов можливе часткове списання боргів.

Також, за Кодексом в процесі погашення боргів до складу ліквідаційної маси, на яку не може бути звернено стягнення включається житло, яке є єдиним місцем проживання сім’ї боржника (квартира загальною площею не більше 60 квадратних метрів або житловою площею не більше 13,65 квадратного метра на кожного члена сім’ї боржника чи житловий будинок загальною площею не більше 120 квадратних метрів) та не є предметом забезпечення, а також інше майно боржника, на яке згідно із законодавством не може бути звернено стягнення.

Для порівняння, наразі, в проєкті закону 3640, яким продовжується мораторій, зазначається, що не може бути звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що відноситься до об'єктів житлового фонду, якщо таке нерухоме житлове майно є єдиним у власності позичальника (майнового поручителя), використовується ним в якості місця постійного проживання та є предметом забезпечення виконання зобов’язань за кредитами в іноземній валюті (загальна площа такого нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв. м. для квартири, житловий будинок – до 250 кв. м).

По суті, можливі випадки, коли фізична особа фактично проживає із сім'єю в іншому житлі, право власності на яке формально зареєстроване за дружиною/чоловіком такої особи, його/її батьками, родичами, а по документам за боржником зареєстрований один об'єкт житлової нерухомості, який виступає предметом забезпечення валютного кредиту.

Доволі спірним в законі є абзац 3 п.п. 1 п.1, яким встановлюється заборона на стягнення нерухомого житлового майна, яке не є предметом іпотеки, але придбалось частково або повністю за кредитні кошти.

Для тих же власників, які придбали собі нерухоме майно за кредитні кошти, однак таке майно не відноситься до об'єктів житлового фонду, закон таку поступку не робить.

Зазначене створює підстави, через які багато хто з представників банківської спільноти вважає закон 3640 та продовження мораторію фактором, який значно погіршує становище іпотекодержателя, як однієї із сторін договірних правовідносин та впливає на саму правову сутність обов'язку виконання зобов'язань за кредитними договорами.

Взагалі, основною вимогою спотикань є впровадження законної процедури реструктуризації іпотечного боргу з урахуванням коливань курсової різниці.

Однак, розроблення таких положень є значною роботою, для досягнення цілей якої державі потрібно залучити не тільки правників, а й економістів, спеціалістів та представників банківської справи.

Хоча, запровадження в Україні Кодексу з процедур банкрутства для фізичних осіб-боржників вже є реальним прикладом перших кроків у досягненні кредитних компромісів.