Звітність забудовників: одинадцять червоних прапорців

Не дуже часто, але доволі регулярно до мене звертаються друзі та знайомі з проханням порадити купівлю квартири на етапі будівництва в того чи іншого забудовника. Але тому, хто добре знає фінансову кухню українського житлово-будівельного сектору, дуже важко брати на себе таку відповідальність.

Дотепер ця кухня була майже закритою для широкого загалу. Більшість українських забудовників не є ані публічними компаніями, ані великими (за класифікацією Закону "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні") підприємствами.

Тому у них немає законодавчого обов’язку оприлюднювати свою фінансову звітність. Але найближчим часом ситуація може кардинально змінитися.

В травні уряд опублікував зміни до переліку відкритих даних, які були затверджені ще в березні.

Ці зміни зокрема передбачають розкриття Держстатом фінансових звітів всіх українських підприємств.

Крім того, Податкова служба вже фактично почала розкривати фінзвіти, подані платниками податку на прибуток.

Отже є надія, що незабаром громадяни, які прагнуть інвестувати кошти в будівництво житла, зможуть легко ознайомитися зі звітністю підприємства, якому вони хочуть довірити свої заощадження.

Така транспарентність є закономірною. Адже, згідно українського законодавства, в загальному випадку фінансова звітність підприємств не становить комерційної таємниці, не є конфіденційною інформацією та не належить до інформації з обмеженим доступом.

На що слід звернути увагу, якщо ви вирішили вивчити звіт українського забудовника без допомоги професійного фінансового аналітика?

Акцентуємо увагу на деяких червоних прапорцях (red flags), які можуть бути тривожними симптомами.

Аудит

Українське законодавство вимагає підтвердження фінзвітності середніх та великих підприємств аудиторським висновком.

Держастат навряд чи зможе оприлюднювати такі висновки, але ніщо не заважає потенційному інвестору звернутися до забудовника з проханням надати аудиторський висновок, яким було підтверджено оприлюднений звіт.

Якщо фінансовий звіт забудовника не супроводжується аудиторським висновком, то це означає, що:

• забудовник не виконує вимоги законодавства щодо проведення аудиту (red flag №1), або
• звіт настільки брехливий, що аудитор відмовився його підтвердити (red flag №2), або
• забудовник відноситься до категорії малого підприємства. Це може збентежити обережного інвестора.

Адже мова зазвичай йде про інвестування значних сум. Не кожен насмілиться довірити їх "малюку".

Тому ми тут також умовно поставимо наш суб’єктивно-обачний червоний прапорець - red flag №3.

Якщо звіт підтверджено висновками аудиторів, слід зважати на те, яка саме аудиторська компанія надала висновок. Як правило задовільний рівень професіоналізму притаманний аудиторам, які входять до загальносвітових мереж.

Такі фірми бережуть свою репутацію, і не ставлять підписи під брехливими висновками. В Україні активно діють фахівці таких світових аудиторських брендів, як Delloite, KPMG, PwC, EY, BDO, Baker Tilly, Crowe, Nexia, Mazars.

Однак послуги таких компаній зазвичай недешеві. Тому небагаті забудовники звертаються до місцевих аудиторських фірм, які працюють за більш лояльними тарифами.

В такому випадку покладатися на аудиторський висновок складно. Адже якість послуг таких компаній дуже різна.

Одні аудитори працюють добросовісно і сумлінно, але на жаль трапляються і такі, що можуть за гроші підписати будь-яку цидулку.

Отже інвестору доведеться шукати неупереджених фахівців, які б оцінили репутацію конкретної аудиторської компанії.

При вивченні звіту аудитора особливу увагу приділіть описам застережень та ключових питань. Саме там аудитори вказують на найбільш ризиковані статті звітності.

В будь-якому випадку пам’ятайте, що аудитори – не слідчі. Вони не зобов’язані викривати шахрайства. Тому не варто розглядати аудиторські звіти як повні гарантії від крадіжок та зловживань.

Стандарти складання звітності

На титульному аркуші фінансового звіту є відмітка, яка інформує користувача звітності про те, за якими стандартами складено звіт.

Варіанта тут два – за міжнародними, які затверджує лондонська Рада з міжнародних стандартів, або за національними стандартами, які затверджує український Мінфін.

Відверто кажучи, національні стандарти є вельми застарілими та вкрай суперечливими. Вони не забезпечують створення якісної та інформативної звітності.

Міжнародні стандарти фінансової звітності (МСФЗ) – визнана в усьому світі система стандартизації фінзвітності.

Ці стандарти обов’язкові для застосування фінансовими компаніями, банками, публічними компаніями та великими підприємствами.

Українські підприємства можуть застосовувати як повноформатний пакет МСФЗ, так скорочено-спрощений МСФЗ для малих та середніх підприємств.

Якщо забудовник не є публічною компанією, і не є великим підприємством, то він може складати звітність за нацстандартами.

Для таких підприємств застосування МСФЗ – це питання добровільного вибору. І якщо такого вибору забудовник не зробив, то це має зацікавити потенційного інвестора.

Відмова керівництва забудовника від можливості складання якісної інформативної звітності за МСФЗ може свідчити або про недостатню кваліфікацію фінансового персоналу забудовника (red flag №4) або про прагнення менеджменту уникнути надання широкому загалу значних обсягів фінансової інформації (red flag №5).

Особливості національного бухобліку

Аматорський аналіз фінзвітності зазвичай обмежується переглядом двох головних форм – Балансу (форма №1) і Звіту про фінансові результати (форма №2). Хоча обов’язкових форм фінансової звітності в Україні п’ять.

В більшості випадків Форм №1 і №2, в принципі, достатньо, щоб попередньо уявити з ким ви маєте справу.

Баланс

Сумний досвід свідчить, що попередні фінансові катастрофи укрзабудовників переважно було обумовлені їхньою нездатністю гасити борги.

Тому головна увага при аматорському аналізі фінзвіту забудовника приділяється його зобов’язанням.

Суми зобов’язань наведені в розділах ІІ, ІІІ та ІV пасиву балансу. Отже склавши підсумки цих розділів, ви отримаєте загальну суму боргів компанії.

І нехай вас не зіб’ють з пантелику не дуже "боргові" назви таких статей, як "Довгострокові забезпечення", "Цільове фінансування", "Поточні забезпечення" та "Доходи майбутніх періодів". Це все теж статті зобов’язань підприємства.

Також зверніть увагу на статтю "Поточні забезпечення" в третьому розділі пасиву балансу. Якщо там нічого немає, то це свідчить про те, що:

• забудовник є бізнес-"малюком" - red flag №3, або
• у забудовника немає в штаті найманих працівників - red flag №6, або
• головбух забудовника ігнорує вимоги стандартів, занижує суму зобов’язань і не нараховує навіть відпускні виплати працівникам - red flag №7.

Щоб з’ясувати ступінь залежності підприємства від кредиторів, часто суму зобов’язань порівнюють з сумою власного капіталу.

Ця сума наведена у підсумку першого розділу пасиву балансу. В цьому розділі є стаття "Капітал у дооцінках", до якої професійні аналітики зазвичай ставляться доволі скептично.

Адже українські оцінювачі, висновки яких часто лежать в основі дооцінок активів, на жаль на славляться суворою об’єктивністю.

Зобов’язання також прийнято порівнювати з сумою активів. Це робиться з метою з’ясувати чи вистачить у підприємства активів, щоб у разі необхідності покрити борги.

Головну роль тут відіграють оборотні активи, які прийнято вважати найбільш ліквідними.

Вартість таких активів наведена в розділах ІІ та ІІІ активу балансу. Назва третього розділу активу – "Необоротні активи, утримувані для продажу, та групи вибуття".

Не дивуйтеся, але, не зважаючи на назву, такі активи є оборотними. Така вже в нас бухгалтерська термінологія.

Ще один цікавий індикатор – статті відстрочених податків. В активі і пасиві балансу є дві статті – "Відстрочені податкові активи" та "Відстрочені податкові зобов’язання" – в першому розділі активу і другому розділі пасиву відповідно.

Якщо в цих статтях немає жодної цифри, то це може свідчити про те, що:

• забудовник є невеликим підприємством (або неплатник податку на прибуток, або платник податку на прибуток з малим оборотом) - red flag №3, або
• у забудовника повністю збігаються суми податкового та бухгалтерського обліку (ситуація теоретично можлива, але за умови правильного ведення бухобліку і значних масштабів діяльності, майже неймовірна - тому це швидше за все red flag №8), або
• головбух забудовника не дотримується вказівок бухгалтерських стандартів, і просто не фіксує в обліку різниць між бухгалтерськими та податковими показниками - red flag №9.

Звіт про фінрезультати

Тут все просто. Збиток – це погано. Операційний збиток – це дуже погано.

Але не поспішайте з висновками, якщо звіт показує збитки. Доволі часто наші забудовники є збитковими тільки на папері. Цього ефекту вони досягають двома шляхами:

-заниженням доходів (зазвичай завдяки сірим схемам так званої "оптимізації оподаткування", коли по суті відбувається "перенесення" прибутків на сторонні суб’єкти з пільговим режимом оподаткування),

-завищенням витрат (як правило за рахунок нарощування видатків через проведення фіктивних закупівель).

Такі дії спрямовані не тільки на незаконне збагачення менеджерів. Інколи вони є суворою необхідністю ведення бізнесу: "обналічені" кошти йдуть на хабарі корумпованим держпосадовцям і на "конвертовані" виплати будівельникам.

Нічого доброго в цьому звісно немає, але на жаль без подібного "змащування" бізнес-машина починає гальмувати.

Втім інвестору важливо розуміти, що "оптимізатор" - забудовник, який ризикує гратися в небезпечні податкові ігри, навряд чи сильно перейматиметься погашенням боргів інвесторам у разі кризи.

Отже, коли ви бачите збитки, то тут два варіанти:

• збитки реальні - red flag №10,
• збитки липові - red flag №11,

Ще на один специфічний момент слід звернути увагу, коли мова йде про Форму №2.

В другому розділі цієї форми є показники так званого "сукупного доходу". Не зважайте на них. Просто не заглядайте в цей розділ.

Бо ці показники не є власне доходами підприємства в традиційному розумінні. Цей казус обумовлений знов таки певними особливостями бухгалтерської термінології.

Підсумуємо

Розкриття фінзвітів житлобудівельного сектору – це кардинальне зрушення у відносинах з між забудовниками і інвесторами.

Головне, чітко зрозуміти, що добросовісний забудовник ніколи не буде приховувати фінансову інформацію.

Тому, як тільки ви відчуєте крутійство в поясненнях щодо виявлених червоних прапорців, "треба встати і вийти". Якщо звісно ви не прагнете бути ошуканим.