Что делать с проблемными объектами в Украине: какие есть решения

В Украине термины "долгострой" и "недострой" - синонимизируют, определяя проблемными объектами. Частично это связано с тем, что различия между ними не обозначены на законодательном уровне.

Проблема недостроев существовала в Украине вне зависимости от экономических кризисов и "черных лебедей" по типу COVID-19. Главные причины — в несовершенстве законодательства по вопросам незавершенных объектов и отсутствии механизмов защиты инвесторов в новое строительство.

Недавно правительство предложило провести инвентаризацию недостроенного жилья, создав соответствующий реестр. Проект находится на рассмотрении комитета в парламенте.

Повлияет ли инициатива Кабмина на решение проблемы с существующими недостроями в Украине и какие есть механизмы, чтобы не допустить их возникновение в будущем?

Почему появляются долгострои и как их распознать

В Украине термины "долгострой" и "недострой" часто синонимизируют, определяя проблемными объектами. Частично это связано с тем, что различия между ними не обозначены на законодательном уровне.

Ключевая причина возникновения долгостроев состоит в неправильной финансовой модели застройщика. К примеру, спрос на квартиры в объекте низкий, соответственно они плохо продаются, средства на продолжение строительства исчерпываются и работы останавливают на неопределенный срок. За редким исключением в мировой практике, и распространенной в постсоветской, причиной могут стать — мошеннические схемы.

Так, в европейских странах подобные случаи маловероятны. Во Франции право собственности будущие жильцы получают на начальном этапе строительства. Уберечь от недостроев помогает практика обязательного страхования разного рода рисков в строительстве.

В некоторых странах действует запрет на возведение объектов за счет физических лиц. Главным финансовым гарантом выступает банк, который отвечает за сроки реализации.

К примеру, в Польше используют эскроу-счета, на которые инвестора перечисляют деньги. Средства хранятся в банке до момента реализации объекта застройщиком. Несмотря на это, в зарубежных странах встречаются случаи, когда строительство объекта "замораживается". Зачастую это связано с реальным банкротством компаний.

Кроме того, в Украине сложности могут возникнуть с документацией на землю, разрешением на строительство и отсутствием соответствующих лицензий. Еще одна причина, почему объекты годами не могут ввести в эксплуатацию — несоответствие техническим условиям на подключение к инженерным сетям.

В первую очередь, инвестору стоит ознакомиться с разрешительной документацией по интересующему объекту.

Также уменьшить риски поможет анализ информации о застройщике, в частности, в реестрах судебных решений и юридических/ физических лиц. Все эти данные, согласно функционалу, должен обеспечить е-портал в сфере строительства.

Кроме того, стоит провести аудит цен за 1 м2 в рамках выбранного класса ЖК. Стоимость жилых площадей на 20-30% ниже среднерыночной отметки должна насторожить. Если компания существенно демпингует, это может свидетельствовать о проблемах с финансированием и возможном банкротстве в будущем.

Поможет ли новый реестр решить проблему?

Недавно в Кабмине инициировали инвентаризацию недостроенных объектов. Среди главных критериев определения недостроя: сроки ввода в эксплуатацию затянулись на два года и более от изначально установленных.

Предполагается, что реестр станет инструментом контроля. Он даст возможность понять точное количество незавершенных комплексов, оценить их состояние и стать основой для создания конкретных решений по каждому из проектов.

Однако будет ли так на практике — открытый вопрос. Во-первых, не превратится ли реестр в информационную площадку, исключая реальное решение проблем с уже существующими недостроями.

Во-вторых, важен вопрос качества проведения инвентаризации. Насколько комплексно будет осуществлен аудит объекта перед внесением его в базу под определением "недострой".

Для инвестора главный интерес состоит в понимании благонадежности той или иной компании-застройщика. Поэтому упомянутый перечень должен дать объективную оценку комплекса, определить риски и вероятность завершения строительства в каждом отдельном случае. Вместе с тем возникает опасение относительно реестра как инструмента для возможных манипуляций в отношениях "застройщик-власть".

Покупка недвижимости на первичном рынке "с котлована" всегда являлась рискованной. Повлиять на ситуацию может принятие законопроекта №5091 о защите инвесторов в жилую недвижимость, который, в частности, исключит "пирамидальные схемы" и кратные перепродажи квартир.

Так, предусматривается, что застройщиков обяжут зарегистрировать ЖК и каждую квартиру в нем, как отдельный объект вещных прав. Кроме того, продажи в комплексе смогут стартовать только при наличии полного комплекта разрешительной документации.

При этом необходимо доработать руководство по передаче гарантийной доли будущим инвесторам — в проекте нет четкого механизма, что делать вкладчикам в случае потенциального банкротства девелопера.

Что делать с сегодняшними недостроями

Решить проблему с недостроями в Украине сложно, так как этим никто не занимался должным образом. Однако есть несколько применимых на украинской практике механизмов:

Объект достраивают и вводят в эксплуатацию инвесторы. В этом случае будущие жильцы собственными, в том числе и финансовыми, силами привлекают подрядные компании для завершения строительства.

Проект реализует сторонний застройщик. Одно из главных условий — проблемный объект должен представлять финансовый интерес для компании. Такой вариант возможен при ряде условий: отсутствие проблем с землей, количество нераспроданных квартир не должно превышать половины от общего объема, технические характеристики объекта находятся в приемлемо качественном состоянии. К слову, в упомянутом проекте №5091 предусматривается, что 10-15% площади будущего объекта застройщик не сможет продать, пока не завершит строительство.

Власти содействуют девелоперу, в частности, предлагая поощрительные финансовые инструменты, например, льготные условия по подключению объекта к коммуникациям.

В некоторых городах Европы и США с целью "мотивации" застройщиков применяют штрафные санкции. Так, если сроки ввода объекта в эксплуатацию затягиваются, компании может грозить крупный штраф. К примеру, в Германии из-за задержки работ на одном из объектов у застройщика взыскали более 200 тыс. долларов в день.

В Украине в конце 2020 года Верховный суд принял решение на основе Закона "О защите прав потребителя", согласно которому инвестор может требовать компенсацию от застройщика, задерживающего сдачу объекта. Вместе с тем, у нас отсутствует четкий механизм начисления такого штрафа.

Ни один строительный проект не является безрисковым. Вкладчикам это стоит учитывать при выборе объекта для инвестирования и оценивать вероятность возникновения негативных последствий в каждом из случаев. Государство, в свою очередь, должно обеспечить четкий законодательный механизм защиты инвесторов, определить план по уже существующим долгостроям и недопущению появления проблемных объектов в будущем.