"Чорні будівельники": Бум і Падіння

Як будівельна галузь перетворилась в альтернативу Фондовому ринку? Чому забудовники не публікують фінансові звіти належним чином? І як це змінити?

Результати дослідження, оприлюднені в січні Національним банком, показали, що підприємства будівництва найбільшпесимістично налаштовані щодо результатів своєї діяльності. Чого ж так побоюються українські будівельники?

Житловий сегмент вітчизняного будівництва вкрай розігрітий: новобудови зростають, як опеньки після жовтневої зливи, а ціни на квадратні метри сягнули рекордних висот.

Український житлобуд ледь встигає поглинати щедрі потоки коштів громадян. Не зважаючи на нормативні обмеження, запроваджені у вітчизняне законодавство ще з "елітацентрових" часів, забудовники винахідливо створюють все нові та нові схеми позарегуляторної акумуляції грошової маси. Бульбашка вже надулася.

Після жорсткої санації фінансового-кредитного сектора кілька років тому з ринку було прибрано найризикованіших банківських спекулянтів. Депозитна лихорадка вщухла.

За відсутності інвестиційних альтернатив, середній клас почав вкладатися у новобудовні піраміди.

Фактично житлобудівельна галузь в Україна стала сурогатом фондового ринку – вона абсорбує заощадження не тільки тих громадян, яким потрібне власне житло, але й тих, хто прагне вигідно розмістити свій інвестиційний ресурс.

Але якщо до учасників фондового ринку наше законодавство дуже вимогливе, то фінансовий стан забудовників ніким не контролюється, і нічим не регламентується.

В 2021 році уряд прийняв важливе рішення про оприлюднення фінансової звітності всіх підприємств країни.

Аналіз реальних показників відкритих звітів забудовників не залишає нам підстав для оптимізму: ситуація критична.

Звітів, які повністю відповідають вимогам чинних бухгалтерських стандартів, дуже мало. Примітки, які повинні додаватися до звітів та пояснювати значення ключових показників, або взагалі відсутні, або їх вкрай мало.

Ті примітки, які іноді все ж такі трапляються, засвідчують, що не рідко забудовники застосовують вельми сумнівні облікові політики.

Дивує і те, що наявні аудиторські звіти (а аудиторське підтвердження звітності на жаль поки не стало поширеним явищем у сегменті житлобуду) часто не звертають уваги на вразливі аспекти специфічного галузевого обліку.

Бухгалтерські стандарти вимагають розкривати дані про цінові, кредитні та відсоткові ризики. Але українські забудовники зазвичай не розкривають змістовну інформацію про свою чутливість до ризиків.

І часто причина не в тому, що забудовники приховують цю інформацію. Практика свідчить, що все набагато гірше – їм просто немає що розкривати.

Складається враження, що провідники багатьох українських житлобудкомпаній взагалі не чули ані про фінансовий контролінг, ані про ризик-менеджмент.

Великі забудовники щиро переконані, що у разі обвалу ринку держава знов, як це вже було, прийде їм на допомогу і введе мораторій на погашення боргів перед інвесторами.

Маленькі компанії-"однобудки" на це не зважають – у них на балансах зазвичай немає нічого, крім неліквідних недобудов, а на "нет" і суда, як відомо, "нет".

Ще один дуже небезпечний симптом – тенденція швидкого обростання житлобудсектору офшорними паразитами.

Значна частина забудовників виводить прибутки або на нерезидентів, або до інститутів спільного інвестування (ІСІ), які по суті є внутрішніми офшорами.

Наприклад, досить відомий забудовник, який спеціалізується на зведенні елітного житла в одному з міст-мільйонників, складає свою фінзвітність на формах, призначених для мікро (!) підприємств. У штаті – 4 (!) посадові особи, а на балансі немає ліквідних активів.

Проте навколо цього забудовника сформовано потужний пул безподаткових ІСІ.

Що це означає для інвестора? У разі колапсу, нічого з такого забудовника не стягнеш, бо в нього не буде ані грошей, ані готової нерухомості.

Квазі цінні папери, які зараз активно обертаються на житлобудівельному ринку ("опціони", "форварди" етс), і якими зараз тішаться деякі інвестори, не коштуватимуть нічого.

Коли голова Комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев нарікав на антиподаткову спритність "чорних будівельників", він не перебільшував. Фінансова безконтрольність та податкові зловживання роз’їдають сектор.

Найрозумніші інвестори вже відчули насування грози: останнім часом у нас побільшало питань про те, як оформляти та оподатковувати відступлення прав вимог до забудовників, та продаж так званих "майнових прав" на недобудови.

Чи є надія на те, що біда омине будівельну галузь?

Невелика, але є. Зараз в комітетах Верховної Ради розглядаються законодавчі ініціативи, які спрямовані на комплексну санацію житлобудівельного сектора.

Ці ініціативи потребують раціоналізації та доопрацювання. Але якщо зачистку зробити швидко та рішуче, аферистів з ринку буде виведено, і одужання галузі не забариться.