Як оскаржити продаж майна на електронних торгах

Справи про оскарження торгів ДП "Сетам".

Велика Палата Верховного Суду 5 червня 2018 року у постанові №910/856/17 (далі - Постанова) зазначила, що правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає у продажу майна. Тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця – учасника електронних торгів, та складанні за результатами їх проведення акта про проведення електронних торгів.

Акт є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже – договором.

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а особами, які мають право примусового продажу такого майна, є виконавець та організатор електронних торгів. Покупцем є переможець торгів.

За абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦКУ, при прийнятті судового рішення про скасування (визнання недійсними) електронних торгів у разі недійсності правочину, у сторін договору купівлі-продажу, оформленого за результатами електронних торгів, відповідно виникнуть права та обов`язки щодо повернення всього, що вони одержали на виконання договору.

Юрисдикція справ визначається за складом сторін правочину. Якщо переможцем електронних торгів є фізична особа, справа підлягає розгляду в загальному суді.

Відомості про переможця при оскарженні торгів СЕТАМ доступні боржнику з виконавчого провадження.

Якщо торги оскаржує учасник, який подавав цінову пропозицію, але не був оголошений переможцем, в якого через це відсутні відомості про переможця, то позивач з позовною заявою має за ч.1 ст. 84 ЦПК подати до суду клопотання про витребування доказів.

Оскарження торгів СЕТАМ при злонавмисному продажі арештованого майна

Іноді торги СЕТАМ використовуються для продажу майна, на яке накладено арешт судом для забезпечення позову реального кредитора до боржника.

Такий продаж здійснюється для виведення майна з-під реального судового арешту й для унеможливлення звернення на нього стягнення у випадку задоволення позову реального кредитора.

Арештоване майно виставляється на торги СЕТАМ приватним виконавцем в рамках виконавчого провадження, відкритого за виконавчим написом нотаріуса про стягнення з боржника суми на користь фіктивного кредитора за договором, наприклад, позики.

Після продажу на аукціоні гроші отримує боржник та фіктивний кредитор, а реальний кредитор отримує неможливість звернення стягнення на продане майно.

Проте такий продаж може бути визнаний недійним як фраудаторний правочин за позовом реального кредитора.

Так, за позовом реального кредитора про стягнення боргу судом накладається арешт на майно боржника, а пізніше виноситься рішення про стягнення. Арешт на нерухомість реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як обтяження.

Знаючи про можливість задоволення позову й продаж арештованого майна при примусовому виконанні судового рішення, боржник укладає з фіктивним позикодавцем договір, за яким, начебто, отримує і не повертає вчасно позику; фіктивний позикодавець отримує виконавчий напис нотаріуса; виконавець за ним відкриває виконавче провадження, складає постанову про опис та арешт майна, отримує звіт про оцінку і продає його через торги СЕТАМ, ігноруючи попередній судовий арешт в ДРРПНМ.

Майно, на яке судом накладено арешт, переходить у власність переможця торгів, який після отримання протоколу торгів СЕТАМ, акту виконавця, свідоцтва приватного нотаріуса та реєстрації свого права власності звертається до суду про зняття арешту.

Право власності переможця торгів посвідчується згідно ст. 66 Закону "Про іпотеку" та на підставі акта про проведені електронні торги.

При оскарженні торгів СЕТАМ в описаному випадку варто виходити з того, що набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, продавцями – особи, які мають право примусового продажу такого майна (державна виконавча служба/приватний виконавець та організатор електронних торгів СЕТАМ), а покупцем - переможець торгів. У судовій справі про визнання недійсним правочину, укладеного за результатами проведення електронних торгів відповідачами мають залучатись всі сторони правочину (ВС 05.06.2018 №910/856/17).

При оскарженні торгів як фраудаторного правочину позивачем мають бути подані докази, що станом на дату початку торгів продане на них нерухоме майно ухвалою суду було арештоване, а зобов’язання за договором та рішенням суду на користь реального кредитора зі сторони боржника не виконане, про що його попередньому власникові та покупцеві було достеменно відомо.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (ВС 23.10.2019 р. №922/3537/17- п.38).

ВПВС звертає увагу на те, що заборона відчуження або арешт майна, які накладаються судом для забезпечення позову про стягнення грошових коштів, мають на меті подальше звернення стягнення на таке майно в разі задоволення позову. Іпотека або арешт нерухомого майна, що накладається виконавцем у межах виконавчого провадження, мають ту ж саму мету.

Тому іпотека або арешт, що зареєстровані в ДРРПНМ раніше, мають вищий пріоритет, ніж заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, зареєстровані пізніше. У цьому разі заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, не є перешкодою для реалізації майна, а покупець такого майна набуває право власності на нього вільним від зазначених обтяжень.

Якщо ж майно не буде реалізоване, а іпотека буде припинена або буде знятий арешт, накладений виконавцем (зокрема, у випадку повного виконання боржником свого обов'язку), то заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, і надалі виконуватимуть функцію забезпечення позову (ВПВС 23.10.2019 №922/3537/17 - п. 40).

У вищеописаному випадку продаж майна на торгах є порушенням закону, оскільки проданим майном було забезпечено позов в іншій судовій справі (ВС в аналогічній справі №543/730/14-ц 05.06.2018 виснував про визнання спірних договорів недійсними і скасування держреєстрації права власності на нерухоме майно за ними).

На час оскарження торгів СЕТАМ судові процедури в справі, де було накладено первісний арешт, та виконавче провадження зі стягнення боргу з боржника на користь реального кредитора не є завершеними.

Обізнаність відповідачів про незаконність продажу нерухомості на день торгів СЕТАМ, порушення прав реального кредитора відчуженням майна, незавершеність судових процедур зі стягнення боргу, зокрема, шляхом звернення стягнення на нерухомість, є обставинами для задоволення позову про визнання правочину продажу на торгах недійсним.

Ст. 215 ЦКУ встановлює підстави для недійсності правочину, які є повністю застосовними при оскарженні торгів СЕТАМ.

Тому договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений на торгах СЕТАМ, визнається недійсним, бо порушує закон, публічний порядок та права позивача як реального кредитора та стягувача у виконавчому провадженні, в якому мало бути звернено стягнення на продану нерухомість.

Способи правового захисту при оскарженні торгів СЕТАМ

Для швидкого оскарження важливе обрання правильного способу захисту, тобто формулювання позовних вимог.

Згідно з Законом "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" на підставі судового рішення до ДРРПНМ вноситься запис про скасування державної реєстрації.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора чи про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено держреєстрацію прав, чи про скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Тому при оскарженні торгів належним способом захисту прав позивача, залежно від обставин, є вимоги:

• про визнання недійсним договору купівлі-продажу між колишнім власником нерухомості (боржником) та переможцем торгів, укладеного за результатами електронних торгів відповідно до ст. 66 Закону "Про іпотеку" та на підставі акта про проведені електронні торги, складеного приватним виконавцем;
• про скасування державної реєстрації права власності переможця торгів на нерухомість, вчиненої на підставі нотаріального свідоцтва, акта про проведені електронні торги, виданого виконавцем, протоколу, виданого ДП "СЕТАМ", рішення держреєстратора про державну реєстрацію права власності;
• про скасування свідоцтва, виданого нотаріусом, акта про проведені електронні торги, виданого виконавцем, протоколу, виданого ДП "СЕТАМ";
• про припинення права власності переможця торгів на нерухомість.

Правова позиція щодо оскарження торгів СЕТАМ і недійсності договору

Правова природа продажу майна з публічних торгів дає можливість визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі ст.ст. 203, 215 ЦКУ, коли угода не відповідає вимогам закону, невиконання вимог щодо встановленої процедури, порядку проведення торгів (ВПВС 15.01.2020 р. №367/6231/16-ц, ВСУ 25.11.2015 р. №6-1749цс15).

Відчуження майна з електронних торгів належить до угод купівлі-продажу і така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, установлених ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК. Для застосування наслідків недотримання вказаних вимог, при оскарженні торгів СЕТАМта визнанні торгів недійсними судам необхідно встановити чи мало місце порушення вимог встановленого порядку та інших норм законодавства при проведенні торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати торгів.

За "Порядком реалізації арештованого майна" шляхом проведення електронних аукціонів здійснюється реалізація виконавцями майна на торгах ДП "СЕТАМ" на підставі їх заяв.

До предмета доказування належить дотримання порядку проведення прилюдних торгів, правил, які визначають процедуру підготовки, проведення електронних торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; оформлення кінцевих результатів торгів).

Згідно постанов ВПВС від 21.11.2018 р. №465/650/16-ц та від 23.01.2019 р. №522/10127/14-ц, правова природа процедури реалізації майна на прилюдних торгах полягає у продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів. Ураховуючи особливості щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акту проведення прилюдних торгів – це оформлення договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто правочин.

За ч. 4 ст. 656 ЦКУ до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Відтак, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема за ст.ст. 203, 215 ЦКУ, у разі невиконання вимог щодо процедури та/чи порядку проведення торгів, передбачених "Порядком реалізації арештованого майна", наказ МЮУ від 29.09.2016 р. №2831/5.

Електронні торги породжують правові наслідки у виді виникнення права власності в переможця на придбане майно лише у випадку, коли є проведеними, що підтверджується актом виконавця, а не на стадії закінчення аукціону чи зупинення торгів.

Отже, для досягнення бажаного результату при оскарженні торгів СЕТАМ - визнання їх та укладеного на них договору продажу майна недійсними учаснику торгів треба довести порушення вимог Закону "Про виконавче провадження", "Порядку реалізації арештованого майна", Цивільного кодексу Україним, які порушили (або можуть у майбутньому порушити) права / інтереси позивача.

Учасники судової справи при оскарженні торгів СЕТАМ

За ч. 1 ст. 650, ч. 1 ст. 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК України процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.

3а ч. 1 ст. 655 ЦКУ за договором купівлі-продажу продавець передає або зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а останній приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. За ч. 1 ст. 658 ЦКУ право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Згідно із п. 4 розд. X "Порядку реалізації арештованого майна" після повного розрахунку переможця за придбане майно (та винагороди організатора) на підставі протоколу про проведення електронних торгів, виконавець протягом 5-ти робочих днів складає акт про проведені електронні торги, який підписується виконавцем.

В акті про проведені електронні торги зазначається, зокрема, інформація: ким, коли і де проводилися електронні торги; стисла характеристика реалізованого майна; ПІБ переможця електронних торгів, серія та номер документа, що посвідчує її особу, місце проживання; найменування, місцезнаходження, код ЄДРПОУ юридичної особи; сума, внесена переможцем електронних торгів за придбане майно; ПІБ чи найменування боржника, їх місце проживання (знаходження); дані про правовстановлювальні документи, що підтверджують право власності боржника на майно (п. 5 Розділу X Порядку реалізації арештованого майна).

Відтак, за Постановою, набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна є виконавець та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

Тому, сторонами договору купівлі-продажу за результатами електронних торгів, є продавці - виконавець та організатор електронних торгів ДП "СЕТАМ", та покупець - переможець аукціону.

Відповідачами в судовій справі мають залучатись всі сторони правочину – виконавець/орган ДВС, ДП "СЕТАМ" та переможець.

Аналогічна правова позиція - у постановах КГУ ВС від 06.02.2018 р. №911/845/17 та від 14.03.2018 р. №910/1454/17, де касаційний суд зазначив, що відчуження майна на електронних торгах є багатостороннім правочином і позов про його оскарження подається до решти сторін угоди, з якими є матеріально - правовий спір, які мають бути залучені до участі у справі. Відповідачем у справі окрім організаторів електронних торгів, залучається також особа, визнана їх переможцем.

В межах відповідної юрисдикції справа підсудна суду за місцезнаходженням одного з відповідачів (ДП "СЕТАМ", виконавець/ДВС, переможець торгів).

Оскаржити торги СЕТАМ може лише особа, права якої порушено цими торгами, зокрема, учасник торгів, який подавав цінову пропозицію, але не був оголошений переможцем (ВС/КГС №911/459/20 від 03.02.2021).