Чи безпечно інвестувати в квартиру: що передбачає новий закон

10.10.2022 набрав чинності Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Закон має захищати права інвесторів, які вкладають свої кошти в будівництво. Тобто, в житло, яке в майбутньому буде збудоване та введено в експлуатацію.

Які зміни вносить новий закон та як захищає права інвесторів?

Положення закону сформували позитивну думку та гарантії для громадян, які вирішили придбати нерухомість (квартиру), шляхом інвестування в будівництво.

До особливостей прийнятого закону слід віднести:

-майбутній об’єкт нерухомості набуває ознак об’єкта, що фізично існує, а інвестор отримує права повноцінного власника;

- об’єкт незавершеного будівництва передбачає попередню реєстрацію майнових прав, що в майбутньому не дозволить повторне відчуження;

- внесення коштів відбувається: (1) шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, (2) шляхом укладення договору про участь в фонді фінансування будівництва, (3) шляхом укладення договору купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомого майна.

Так, продаж майбутніх об’єктів нерухомості девелопер може розпочати лише після реєстрації спеціальних майнових прав на подільний об’єкт незавершеного будівництва. Такі нововведення унеможливлюють придбання нерухомості в об’єкті незаконного будівництва.

Важливо! Тепер на сайті забудовника повинна бути інформація про будівництво, кількість проданих квартир, графіки виконання робіт, строки введення в експлуатацію, ціни, що дозволяє повністю слідкувати за процесом будівництва.

Гарантійна частка як засіб захисту для інвестора

Ще одне ключове нововведення - пункт про гарантійну частку будівництва об'єкта нерухомості. Що мається на увазі? Замовник будівництва зобов’язаний визначити перелік майбутніх об’єктів нерухомості, які складатимуть гарантійну частку.

Це додаткова гарантія для забезпечення будівництва, до якої забудовники віднеслись з пересторогою. Адже це покладатиме на них додаткові зобов’язання, яких раніше не передбачалось. Тобто, якщо об’єкт будівництва тривалий час перебуває у стадії незавершеності, кошти з продажу цих "гарантійних" квартир мають піти на добудову.

Ким визначається розмір такої частки?

Мінімальний розмір гарантійної частки визначається Кабінетом Міністрів України у відсотковому відношенні до сукупної (загальної) площі майбутніх об’єктів нерухомості у подільному об’єкті незавершеного будівництва.

Отже, дана частка вноситься з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелопера будівництва).

Висновки:

Даний закон спрямований на захист інвесторів в більшому обсязі, ніж існувало до цього. Якщо підсумувати, то до плюсів даного закону слід віднести: (1) укладення договору купівлі-продажу на будь-якому з етапів будівництва, (2) продаж об’єкта нерухомості може бути до введення його в експлуатацію без дозволу забудовника, (3) право на розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування коштів за порушення терміну прийняття в експлуатацію об’єкта більш ніж на пів року.