Грошей немає. Чи добудує "Київміськбуд" житло від "Укрбуд"
Чому "Київміськбуд" не вводить в експлуатацію житло "Укрбуда" і коли компанія виконає зобов’язання перед інвесторами?
Президент "Київміськбуд" Ігор Кушнір
В грудні 2019 року на телеканалі 1+1 президент Володимир Зеленський пообіцяв, що 13 тис інвесторів "Укрбуду" не залишаться без квартир, їхнє житло добудує холдингова компанія "Київміськбуд".
Згодом сам холдинг підтвердив ці домовленості. 17 червня 2020 року Кабінет міністрів видав разпорядження "Про заходи щодо розв’язання проблем інвесторів житлових комплексів, будівництво яких здійснювалося підприємствами — учасниками Української державної будівельної корпорації "Укрбуд".
Попри приставку до "Укрбуд" "державної корпорації" насправді мова йде про проєкти приватної компанії "Укрбуд девелопмент" Максима Микитася і афілійованих з нею структур. Бренд державної корпорації група експлуатувала для маркетингових цілей, це дозволяло легше залучати інвесторів на нове будівництво.
Водночас державна будівельна корпорація "Укрбуд" жодних житлових об’єктів не будувала. Будівництвом займались її асоційовані члени, що вели самостійну діяльність, в яку держкорпорація не мала права втручатися.
Незважаючи на це, за реалізацію проєктів "Укрбуда" вступились на самому вищому рівні. Хоча це не завадило "Київміськубу" "заморозити" будмайданчики на невизначений термін.
В лютому 2023 року на сайті КМДА з’явилась петиція про контроль за діяльністю керівництва "Київміськбуда" Ігоря Кушніра. Петиція набрала більше 6 тис підписів і зараз перебуває "на реалізації" у заступника мера Києва В’ячеслава Непопа.
У лютому хтось з інвесторів довгобудів виклав у мережу телефонну розмову очільника "Київміськбуда" Ігоря Кушніра з представником управителя фондами фінансування будівництва (ФФБ) проєктів "Укрбуда" - Фінансової компанії "Житло-Капітал".
На записі Кушнір вимагає перевести холдингу кошти з рахунків ФФБ без надання актів виконаних робіт, зазначає, що виправляти недоліки у вже введених в експлуатацію будинках не буде. Розмова відбулась у вересні минулого року.
"Кушнір повідомляє про добудову деяких житлових комплексів "Укрбуду", хоча вони були вже на завершальному етапі ще за часів "Укрбуду". А із комплексів введених в експлуатацію, які потребували незначних робіт для здачі, насправді роботи на цей час не завершені, будинки не передані експлуатуючим організаціям, а якість робіт не можна вважати задовільними за Державними будівельними нормами України, що впливає на безпеку цивільних людей. Ще деякі комплекси знаходяться в фінальній стадії для введення в експлуатацію, проте більше року на них жодних будівельних робіт не проводилось, проте комплекси намагаються здати в експлуатацію зі значними недоробками вже по кілька разів, не усуваючи зазначених недоліків", - зазначає автор петиції Юлія Никитенко.
Вона вимагає провести технічний аудит недобудованих ЖК; провести розслідування цільового використання керівництвом "Київміськбуду" коштів інвесторів, отриманих від ФФБ "Житло-Капітал", а також, коштів, отриманих "Київміськбудом" від продажу вільних квадратних метрів в житлових комплексах; перевірити відповідність проведених робіт кошторисів та проектної документації.
12 квітня в стінах КМДА пройшла зустріч посадовців мерії з представниками інвесторів "Укрбуду" та директором департаменту продажів "Київміськбуда" Тетяною Марковою. Як зазначено в протоколі засідання, інвестори просили мерію провести аудит діяльності "Київміськбуда", представник холдингу розказала про фінансові показники.
З протоколу засідання від 12.04.23:
Тетяна Ольшевська, інвесторка ЖК "Твін-хаус", який у 2017 році починав будувати "Укрбуд", а у 2020 році взявся добудовувати "Київміськбуд", розповіла, що здати комплекс в експлуатацію планувалося у 2020 році, однак, строки регулярно переносять. Зараз роботи не ведуться. Спочатку "Київміськбуд" повідомляв, що для добудови ЖК необхідно 126 млн грн при готовності будівництва на 60 %, наразі озвучується сума у 191 млн грн при готовності об’єкта будівництва на 95 %. Інвестор зауважила, що люди не розуміють звідки беруться ці цифри. Керівництво ПрАТ "ХК "Київміськбуд" та міська влада ігнорує запити.
Ініціатор петиції Юлія Никитенко на зустрічі розказала, що станом на 28.02.2022, за словами Ігоря Кушніра, на рахунках ПрАТ "ХК "Київміськбуд" було 500 млн грн, а у вересні 2022 року залишилось 30 млн грн. Доповідачка просила з’ясувати, куди поділося 470 млн грн з рахунків компанії, адже будівництво на об’єктах не велося. Як повідомила Никитенко, на об’єктах "Київміськбуду" працюють підрядні організації, які афілійовані з Кушнірем. У підрядників "Київміськбуд" закупляє роботи та послуги за завищеними цінами. Так, офіційне підключення об’єкта будівництва до комунікацій становить 8 млн грн, в той час як "Київміськбуд" робить таке підключення за 1618 млн грн через "свої" підрядні організації.
Окрім того, "Київміськбуд", за її словами, не дає можливості ознайомитись з актами виконаних робіт, первинною бухгалтерською документацією, яка підтверджує видатки.
Євгенія Стасюк, інвесторка ЖК "Чарівне місто", зауважила, що за проєктом її ЖК мав складатись з 11 будинків. Проте коли добудовувати комплекс зайшов "Київміськбуд" 27-поверхових будинків стало 15, що значно ущільнило забудову.
Директорка Департаменту продажу "Київміськбуд" Тетяна Маркова доповіла, що загальний дефіцит коштів, необхідних для добудови об’єктів на момент передачі, складав 2,1 млрд грн, що було зафіксовано у зведеній таблиці, яку підписали ПрАТ "ХК "Київміськбуд", ТОВ "Укрбуд Девеломпент" (основний девелопер групи компаній "Укрбуд") та ТОВ "Фінасова компанія "Житло-Капітал" (управитель фондів фінансування будівництва всіх ЖК "Укрбуда").
Із 17-ти житлових комплексів 11 об’єктів повністю або частково введено в експлуатацію. Вісімнадцятий об’єкт це ЖК "Арт Хаус".
Станом на березень "Київміськбуд" виконав будівельних робіт на 928 млн грн, отримав коштів від реалізації - 777 млн грн, із них 628 млн це кошти, які "Київміськбуд" отримав від продажу своїх інвесторів. Орієнтовно 150 млн грн оплатив фонд від договорів розстрочки.
За інформацією представника холдингу, "Київміськбуд" власних та кредитних коштів витратив на 175 млн грн більше, ніж отримав від продажу нерухомості "Укрбуду".
Замовниками чотирьох житлових комплексів "Укрбуд" є Міністерство оборони або його структурні підрозділи. І по кожному з цих об’єктів є проблемні питання. ЖК "Чарівне місто" з найбільшим дефіцитом коштів − нестача становить 831 млн грн. Вартість проведення зовнішніх інженерних мереж становить 320 млн грн.
Очільник департаменту будівництва та житлового забезпечення КМДА Борис Работнік запропонував продовжити перемовини між "Київміськбудом" та "Фінансовою компанією "Житло-Інвест" про купівлю у товариства квартир в оренду з правом викупу на 300 млн грн, кошти від продажу яких будуть спрямовані на відновлення будівельних робіт на об’єктах, переданих від групи компаній "Укрбуд".
13 квітня президент холдингу "Київміськбуд" Кушнір на своїй сторінці у Facebook повідомив, що для відновлення будівництва київська влада має викупити у "Київміськбуда" нерухомості на 300 млн грн. Міськрада також має докапіталізувати холдинг на 1 млрд грн.
За його словами, взимку діяльність на будмайданчиках була зупинена головним чином через "відсутність продажів і несплат "розстрочниками".
"Переконливо прошу людей, які купили нерухомість на виплат, платити. Борг за такими договорами на сьогодні становить близько 326 млн грн. Розумію, що ви скажете "почніть будувати, почнемо платити". Але сьогодні для того, аби почати будувати, нам важлива кожна гривня. Тож прошу це зробити. Ми в одному човні", - написав Кушнір.
Заява Кушніра зацікавила Національне антикорупційне бюро, що звернулось з запитом до Київської міськради. Бюро, як повідомили БізнесЦензору у НАБУ, запитало у мерії "про діяльність "Київміськбуда" за останні п’ять років та інші питання".
Через одинадцять днів Кушнір повідомив про відновлення роботи на чотирьох будівельних майданчиках. Про можливість фінансування з боку КМДА більше не згадував.
Чи дійсно мерія планує фінансувати діяльність "Київміськбуду"? БізнесЦензор запитав у КМДА безпосередньо. Проте у мера міста Віталія Кличка на це питання відповідати не стали. Написали лише, що КМДА не є "разпорядником запитуваної інформації".
Приймаючи до уваги факт, що київська влада контролює діяльність холдингу, призначає туди свою наглядову раду, відповідь виглядає дивною.
Київміськбуд та Кушнір
Холдингова компанія "Київміськбуд" на 80% належить громаді міста Києва, контролером холдингу виступає Департамент комунальної власності Київської міськради. У структурі "Київміськбуду" знаходиться кілька десятків дочірніх підприємств та асоційованих членів: домобудівельні комбінати, промислові та автотранспортні підприємства, що забезпечують повний цикл будівельного виробництва – від розроблення проектно-кошторисної документації до зведення споруди.
Інтереси київської громади у холдингу представляє наглядова рада, її склад затверджується міським головою. Наглядова рада "Київміськбуду" складається з трьох осіб, обирається на три роки. У разі, якщо після закінчення строку, на який обрана наглядова рада, зборами акціонерів не прийнято рішення про обрання або переобрання іншого складу наглядової ради, повноваження членів продовжуються.
На даний момент до складу наглядової ради холдингу входять Андрій Гудзь, що з 2014 року очолює Департамент комунальної власності КМДА, Микола Поворозник, перший заступник мера Києва Віталія Кличка та Володимир Бондаренко, секретар Київської міськради, також заступник мера.
Вони за своїми повноваженнями контролюють основну діяльність холдингової компанії. Так, наглядова рада визначає організаційну структуру, штатний розклад холдингу; погоджує укладання договорів, які передбачають передачу коштів компанії в управління фінансовим установам; погоджує створення, реорганізацію та ліквідацію дочірніх підприємств; призначення та звільнення керівників, фінансові плани підприємств, філій, представництв, відокремлених підрозділів; відчуження будь-яких пакетів акцій (часток) тощо.
З 2012 року головою правління "Київміськбуду" лишається Ігор Кушнір.
До потрапляння в "Київміськбуд" нинішній очільник холдингу у 2010-2012 рр., тобто за часів президентства Януковича, займав посаду заступника міністра оборони України Михайла Єжеля. Потім ніби-то за сприяння тодішнього глави Адміністрації президента Сергія Льовочкіна та керівника Держуправління справами Андрія Кравця був затверджений Київрадою у кріслі президента "Київміськбуду". Цей пост зберіг донині незважаючи на всі зміни та пертурбації у владі.
За офіційною фінансовою звітністю, у 2022 році дохід холдингової компанії склав 1,8 млрд грн, компанія задекларувала чистий збиток у 35,88 млн грн.
Варто зазначити, що під час трансформації "Київміськбуду" із радянського будівельного треста в холдингову компанію господарською діяльністю стали займатись всі його підрозділи, які формально стали самостійними структурами у складі холдингу.
До холдингу входять 34 акціонерні товариства, де "Київміськбуд" має пакети акцій – від 4% до 55%, та десять компаній, де "Київміськбуд" має частки від 0,007% до 100%.
У 2019 році "Київміськбуд" отримав 35,6 млн грн прибутку, роком раніше – 27,66 млн грн. З цих сум виплачувались дивіденди до столичного бюджету. За інформацією видання "Економічна правда", серед усіх підприємств, у яких "Київміськбуду" належать частки або акції, до повномасштабного вторгнення мали позитивні фінансові результати та здійснювали виплати дивідендів лише ПАТ "ДБК-4" та ТОВ "Новобудова".
Скромні фінрезультати комунального холдингу можна пояснити паразитарною діяльністю приватних фірм, близьких до Кушніра, які акумулюють на себе прибутки від його діяльності. Це девелоперські компанії bUd development, компанія з управління активами "Будкепітал" та фірма IB Alliance. В цих проєктах головним партнером Ігоря Кушніра, за інформацією Економічної правди, виступає Вадим Столар, забудовник, керівник київського осередку вже забороненої проросійської партії ОПЗЖ.
Чи має зараз "Київміськбуд" можливості добудувати проєкти "Укрбуду"?
Як повідомили БізнесЦензору в холдингу, на момент передачі проєктів "Укрбуду" дефіцит коштів, необхідних для добудови, складав 2,1 млрд грн. Відновлення будівництва "Київміськбуд" планував за рахунок нерозподіленого прибутку, залучення кредитних коштів та продажу ще нереалізованої нерухомості у майбутніх чергах будівництва.
Загалом "Київміськбуд" прийняв на добудову 18 житлових комплексів "Укрбуду". За інформацією компанії, на 17 з них будівництво було відновлено повною мірою. По ЖК Art House триває процедура оформлення земельної ділянки.
Станом на 1 квітня 2023 року, за інформацією "Київміськбуду", було виконано будівельно-монтажних робіт на 3,5 млрд грн. Надходження від продажу нерухомості "Укрбуда" склали 2,1 млрд грн.
"Київміськбуд", за оцінками представників холдингу, вже витратив на добудову житлових комплексів "Укрбуду" на 800 млн грн більше, ніж вдалося отримати від продажу нерухомості в них.
Де гроші інвесторів?
"Укрбуд" продавав житло через залучення коштів у так звані фонди фінансування будівництва (ФФС). Це такий інвестиційний механізм в нерухомість, де клієнт не купує квартиру чи майнові права на неї, а "інвестує" кошти у будівництво. Фінансова компанія "Житло-Капітал" саме була компанією, що розпоряджалась коштами інвесторів жилих комплексів "Укрбуду". З "Житло-капіталом", а не з забудовником, інвестори укладали угоди. "Житло-капітал" за договором повинен був контролювати забудовників стосовно цільового витрачання коштів.
Як розповіли БізнесЦензору в "Київміськбуді", після прийняття комплексів на добудову виявилось, що на рахунках "Житло-Капітал" майже відсутні кошти.
""Київміськбуд" не має інформації щодо результатів розслідувань правоохоронців про їх нецільове використання", - розповіли у холдингу, - "Інвестори, які придбали нерухомість на умовах договорів розтермінування, відновили виплату коштів "Житло-Капітал" після того, як "Київміськбуд" прийняв комплекси на добудову. За рахунок цих коштів та коштів від продажу вільних квартир будівництво було поновлене".
Від ФК "Житло-капітал" було перераховано "Київміськбуду" всього 667,5 млн грн.
З лютого 2022 року "Житло-капітал" припинив перераховувати гроші "Київміськбуду" для добудови комплексів.
В березні-квітні "Київміськбуд" зустрічався з представниками ініціативних груп та запрошував керівництво "Житло-капітал" до участі, проте фінансування не відновилось.
За даними Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, ТОВ "ФК "Житло-Капітал" було сформовано оперативний резерв у розмірі 3,7 млрд грн.
Такий резерв зобов’язує формувати законодавство. Ці кошти, повинні зберігатись на депозитних рахунках у банках. Але у випадку з "Укрбудом" гроші були перераховані небанківській установі ТОВ "Каса народної допомоги", що пов'язана з колишніми менеджерами "Укрбуду".
В 2009 році фірму співзаснував Сергій Якусевич, колишній заступник голови правління "Укрбуду" і брат Андрія Якусевича, позаштатного помічника екс-нардепа та екс-власника "Укрбуд девелопмент" Максима Микитася.
За даними видання "Наші гроші", "Каса народної допомоги" була зареєстрована у приватному будинку Якусевича.
Головне питання – чи дійсно є резерв у 3,7 млрд грн, чи ці гроші існують лише на папері?
Колишній власник "Укрбуд Девелопмент" Максим Микитась вивів з компанії близько 1,5 млрд гривень, він є фігурантом кількох кримінальних справ.
Раніше директор "Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода писав, що Микитась витратив 300 млн грн на передвиборчу кампанію, 700 млн грн - на нерухомість і ще 1,5 мільярда - на придбання різних активів, "які, крім збитків нічого не принесли".
В той же час сам Микитась звинувачував менеджмент компанії у виводі активів з прибутковістю близько 4 млрд грн.
20 жовтня 2022 Вищий антикорупційний суд обрав запобіжний захід для Микитася, викритого на спробі підкупу міського голови Дніпра Бориса Філатова за 22 млн євро, у вигляді тримання під вартою. Наразі він перебуває в СІЗО.
