Результати "єОселя": грошей немає, іпотеку отримали 4% учасників
Міністерство економіки повідомило, що з серпня пільгова іпотека за програмою "єОселя" стане доступною для всіх українців, хто потребує житло. БЦ розбирався чи реально потрапити в цю програму зараз і отримати іпотеку на 20 років під 3-7%.
Голова правління "Укрфінжитло" Євген Мецгер
Хто може податися на 3%?
Програма "єОселя" стартувала на початку жовтня 2022 року, спочатку виключно для військових, освітян, науковців та медиків, що працюють в державних та комунальних закладах. Вони можуть взяти кредит на житло під 3% річних на 20 років зі стартовим внеском у 20%.
З серпня на програму "єОселя" також може податись будь-який громадянин України, що не має нерухомості, або у власності якого менше ніж 52,5 м2 (якщо людина самотня) та додатково 21 м2 - на кожного наступного члена сім’ї (житло на тимчасово окупованих територіях в принципі не рахується як житло у наявності). Для таких категорій відсоткова ставка по кредиту буде 7%.
Пільговій категорії на 3% також треба бути готовим сплачувати 7%, бо за відсутності коштів від держави на сплату банкам-учасникам чотирьох відсоткової компенсаційної частини процентів, позичальники-пільговики сплачують базову ставку у 7%.
Комерційні банки на початку року пропонували іпотеку на умовах до 25% річних.
Що можна взяти в кредит?
Предметом іпотеки у "єОселя" може бути квартира в багатоквартирному будинку на первинному чи вторинному ринках. Якщо мова йде про вторинне житло, воно має бути введене в експлуатацію не раніше десяти років до дати укладання договору.
Також за пільговою іпотекою можна придбати квартиру, що знаходиться в об’єкті, що тільки будується. Але у випадку незавершеного будівництва квартиру можна придбати лише в акредитованих банками- учасниками програми забудовників.
Хто надає пільговий кредит?
На видачі іпотек за державними програмами спеціалізується державна компанія "Укрфінжитло", що створена у грудні 2021-го на базі ліквідованої Державної іпотечної установи. "Укрфінжитло" підпорядковується Міністерству економіки.
11 листопада головою правління "Укрфінжитло" призначено Євгена Мецгера, який зі скандалом звільнився минулого року з посади голови державного "Укрексімбанку" після нападу на журналістів.
До призначення головою "Укрексімбанку" Мецгер був заступником голови "Укргазбанку" Кирила Шевченка, що потім очолював НБУ, а зараз переховується від українського правосуддя за межами України.
Напад стався після запитання щодо виданого банком кредиту на $60 млн під заставу спірного ТРЦ SkyMall фірмам маловідомого бізнесмена, чия компанія веде діяльність на окупованому Донбасі та сплачує податки окупаційній владі.
Шевченко підозрюється в причетності до укладання фіктивних договорів "Укргазбанку", що могло завдати державному банку 206 млн грн збитків.
Незважаючи на те, що програма реалізується виключно державним коштом, фінансові ризики і платоспроможність клієнта прораховують комерційні банки-партнери "Укрфінжитло". І вони визначають, кому надавати кредит, а кому у пільговій іпотеці відмовити.
За програмою "єОселя" зараз працює п’ять банків: три державні – "Приватбанк", "Ощадбанк", "Укргазбанк" та два приватні - "Глобус Банк", що приписують у власність фінансисту Валерію Прохоренку, що очолював фінансовий департамент у Нацбанку за часів Януковича. А також "Скай Банк" казахстанського підприємця Аріфа Бабаєва.
Переважна більшість іпотек видана державними банками. 923 угоди або 55% від загальної кількості — видав "Ощадбанк", на другому місці — "Укргазбанк" з 376 угодами (23%). Замикає трійку "ПриватБанк" — 334 кредити (20%). Приватні "СкайБанк" та банк "Глобус" видали 30 та 3 кредити відповідно.
У кожного з банків-учасників можуть бути свої додаткові вимоги до клієнта-позичальника за державною програмою "єОселя".
Наприклад, як зазначено на сайті "Ощадбанку", через який проходить левова частина угод за програмою, перший внесок має складати 30%, якщо мова йде про іпотеку на первинному ринку.
А на сайті "ПриватБанку" зазначено, що вік позичальника на момент закінчення строку іпотечного кредиту не має перевищувати 65 років (включно).
Який обсяг квартир будуть надавати за програмою?
В кінці минулого року міністрка економіки Юлія Свириденко зазначала, що на 2023 рік за програмою "єОселя" уряд хоче задовольнити попит на 12 000 - 15 000 квартир. "Це програма не на рік, а на роки і ця цифра (12-15 тис. квартир) має бути кожного року", - обіцяла тоді Свириденко.
Проте, як повідомляє Opendatabot, посилаючись на дані "Укрфінжитло", з жовтня 2022-го по червень 2023 року за пільговою програмою "єОселя" видали всього 1 666 іпотек/квартир на суму 2,28 млрд грн.
В той же час 43 939 громадян подали 139 846 заявок на отримання пільгової іпотеки.
Більш ніж втричі більша кількість заявок пов'язана з тим, що одна людина може водночас подаватись на програму у різні банки.
Тобто поки отримати пільгову іпотеку за програмою змогли не більше 4% заявників, що подались до програми "єОселя".
Переважно, українці користуються програмою для придбання вторинного житла — 1127 або 68% від загальної кількості. Майже третина — 32% або 536 кредитів — видано на придбання житла на первинному ринку.
Найменше викупають права на ще не побудоване майно — видано лише 3 кредити на придбання у забудовника.
Про такий перший кредит на квартиру у недобудованому будинку в кінці червня повідомила конфедерація будівельників України Лева Парцхаладзе.
Ця квартира розташована у Києві, площею 87,6 м², у 2-гій черзі ЖК Family&Friends у Солом’янському районі столиці, будинок обіцяють здати в експлуатацію у І кварталі 2024 року, забудовник – компанія Geos.Під цим брендом працюють кілька юросіб, пов’язаних з депутатом Київради Миколою Негричем та його тестем, екс- головою правління ХК "Київміськбуд" та екс-депутатом Київради Михайлом Голицею.
Квартиру в кредит за ціною майже 3 млн грн взяла 36-річна доцентка Київського технічного університету України "КПІ ім. Ігоря Сікорського" на 20 років.
Вона сплатила 863 тис грн першого внеску (29% вартості) та уклала іпотечну угоду з банком "Глобус" на 2,2 млн грн під 3% річних.
Щомісячні виплати будуть складати 14,7 тис грн.
За оцінками голови правління банку "Глобус" Сергія Мамедова, "за сприятливих фінансових умов", до кінця цього року за програмою "єОселя" банк "Глобус" готовий укласти до 150 іпотечних угод на придбання житла саме на стадії будівництва на суму до 210 млн грн.
Як бачимо, незважаючи на широкий розголос програми, показники у неї поки дуже скромні через відсутність фінансування.
Ще у березні представники "Укрфінжитла", пояснюючи незначну кількість кредитів від того обсягу, що був запланований, говорили про те, що наявне фінансування вже повністю розподілене між банками -учасниками програми.
Який обсяг фінансування "єОселя"?
Перед стартом програми, у вересні 2022 року Кабмін докапіталізовував "Укрфінжитло" на 20 млрд грн шляхом випуску облігацій внутрішньої державної позики.
21 грудня випустив облігації "Укрфінжитло" вдруге, на 30 млрд грн із строком погашення п’ять років та ставкою доходу на рівні 19,5% річних. Через тиждень уряд вніс зміни: запровадив купонний період (період затримки виплати відсотків по облігаціям) на один рік.
За рахунок цієї емісії Кабмін планував реалізувати державну програму у 2023 році.
Першого травня на сайті Міністерства економіки з’явилась інформація, що "було затверджено кілька рішень, які стосуються питання подальшого фінансування програми". Зокрема, було погоджено залучати кошти компанією "Укрфінжитло" на "відкритому фінансовому ринку".
В повідомленні не уточнили, що саме тут мається на увазі.
"Зараз нам необхідно надати новий імпульс фінансуванню компанії "Укрфінжитло", який дозволить розпочати процес залучення додаткових коштів, у тому числі, на відкритому фінансовому ринку. Також ми розраховуємо на залучення коштів міжнародних організацій", - зазначала міністрка економіки Юлія Свириденко.
Де теоретично можна знайти додаткові кошти на пільгову держпрограму з "відкритого фінансового ринку"?
За словами експерта з питань містобудування Георгія Могильного, треба пошукати таких "розумників", що в той час коли НБУ продає депозитні сертифікати по 20 і більше відсотків, облікова ставка НБУ складає 25%, почнуть видавати завідомо ризиковані кредити під 7%.
"Програма передбачає державне фінансування і Кабмін дозволив залучити де-факто в борг шалені гроші. Єдиний реальний механізм прямо прописаний в Порядку: в "Укрфінжитло" під 19,5% заливають гроші, а далі вони дають їх в кредит або самі, або через посередників-уповноважених осіб. При цьому, ці посередники чудово на цьому заробляють – "Укрфінжитло" віддає їм (гроші) під 3%, далі вони видають кредити під 7%, а "Укрфінжитло" із цих 7% сплачує 4% уповноваженій особі", - говорить Георгій Могильний, - "Парадокс всієї схеми у тому, що "Укрфінжитло" має право самостійно видавати кредити. Який сенс витрачати додатково 4% в рік на фінансову підтримку посередників? При цьому, там прописана можливість викупу "Укрфінжитлом" кредитів у посередника (банка)".
БізнесЦензор запитав у "Укрфінжитло", чому компанія залучає банки-посередники, маючи право самостійно видавати кредити, проте компанія відмовилась відповідати на запит.
Як "єОселя" зараз працює на практиці?
На форумах з нерухомості можна знайти безліч скарг на функціонування програми, багато розчарованих пишуть, що даремно витрачали час: шукали підходяще житло, подавали до банку документи, зокрема оплатили послуги оцінювача, банк погодив відкриття кредиту, проте в результаті іпотеку так і не отримали, через відсутність державних коштів на програму. Тому на випадок, якщо кошти все ж таки з’являться у майбутньому, треба буде проходити цю процедуру знову.
Раніше ЗМІ також писали про випадки, коли банки-учасники пропонували частково дофінансувати іпотеку від "єОселя" за ринковими ставками під 18%.
