Земельні схеми в законі: чи легалізували нардепи передачу лісів, угідь та узбережь в приватні руки?

Автор: Ольга Прокопишина

БізнесЦензор дізнавався як у парламенті пропонують вчиняти з набувачами землі та іншої нерухомості, що колись вибула з державної чи комунальної власності внаслідок не зовсім прозорих та легальних схем.

12 березня без зайвого шуму та обговорення Верховна Рада вдруге схвалила законопроєкт № 12089 " про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача". Мова йде про захист власників землі та іншого нерухомого майна, що колись було виведено з-під державної/ комунальної власності та перейшла у приватні руки. Автор законопроєкту усунув для власників такого майна ризики повернення його назад безоплатно до держави чи громади

. За нормами проєкту №12089, якщо цей документ врешті підпише Володимир Зеленський і він стане законом, державі / громаді лише для організації судового розгляду на витребування свого колишнього майна потрібно буде заздалегідь знайти гроші для компенсації його вартості поточному власнику, та акумулювати цю суму, можливо і в мільярдах гривень, на рахунках суду.

Ініціатором законопроєкту є нардеп від "Слуга народу" Ігор Фріс. До депутатства він працював приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу. На своїй сторінці у Facebook Ігор Фріс пояснює важливість прийняття такого проєкту необхідністю захистити бізнес, що може купувати землю вже з третіх рук, бути добросовісним набувачем, непричетним до минулих незаконних оборудок, внаслідок яких майно вийшло з власності держави чи громади.

На відео Фріс згадує минулорічний "мазепагейт", кримінальну справу проти власника компанії Concorde Capital Ігоря Мазепи, що відкрили правоохоронці через будівництво містечка GoodLife під Києвом на землі, що нібито була незаконно відчужена у держави і належить до водного та лісового фонду, тобто не могла бути приватизована та забудована.

"Людина придбала ділянки з третіх-п’ятих рук. Після того як вони були приватизовані у 2000-х роках, і була поставлена під рамки кримінального переслідування з підозрами, що він незаконно придбав цю землю. І незаконність базувалась на тих експертизах, що були проведені лише нещодавно, і там сказано, що ці ділянки знаходяться не в тій зоні (…) це сколихнуло бізнес спільноту. А таких кейсів більше 2 тис справ у Верховному суді України", - розказує Ігор Фріс у відео-пості в соцмережі.

Проєкт Фріса передбачає, що у разі, якщо "добросовісний набувач" купує/отримує колись незаконно виведену у держави чи громади землю або нерухомість і вже минуло 10 років після корупційної оборудки, держава чи громада втрачають право повернути цей актив собі.

Якщо з часу незаконного вибуття минуло менше 10 років і в суді факт незаконної приватизації встановлений, держава чи громада може витребувати майно назад у "добросовісного набувача". Проте має спочатку повністю йому компенсувати вартість цієї землі чи нерухомості.

БізнесЦензор вирішив дізнатись у аналітика громадської ініціативи "Голка" Георгія Могильного про наслідки прийняття проєкту № 12089 для українських інвесторів - забудовників з одного боку та місцевої громади, держави з іншого.

- Чому саме зараз, на вашу думку, Ігор Фріс закинув ідею захистити доброчесного власника угідь, що вибули з комунальної/ державної власності за сумнівними схемами? Проєкт Фріса достатньо оперативно наразі був двічі проголосований в парламенті. Добігали завершення певні кримінальні провадження? Наприклад, щодо Ігоря Мазепи, його котеджного містечка і потрібно було кардинально рятувати ситуацію? Ще на пам’яті кримінальне провадження щодо екс-міністра аграрної політики та продовольства Миколи Сольського та земельні справи у КМДА. Чи є у вас інформація хто був головний бенефіціар голосування цього законопроєкту?

- Від цього законопроєкту виграє шалена кількість осіб - фактично, весь великий бізнес і значна частина невеликого. У незручні ситуації потрапляли досить цікаві люди. Наприклад, голова НАБУ Семен Кривонос раніше непогано заробив на подібній оборудці, купивши дві проблемні ділянки лісу під виглядом поля, а потім їх перепродавши в рази дорожче. Це в бізнесових та політичних колах вважається на стільки нормальним, що коли під час конкурсу на голову НАБУ на етапі перевірки етичності кандидатів цей епізод виплив, то конкурсна комісія його обговорила і все одно визнала Кривоноса достатньо етичним для майбутнього голови ключового антикорупційного органу.

Кейси Мазепи та Косована достатньо розігріли бізнес-суспільство, щоб виникла можливість на цій хвилі зараз протягнути цю аферу. Всі мріяли давно, але вдалося лише зараз.

- Чи правильно я розумію, тепер за нормами проєкту, якщо земля вийшла з державної / комунальної власності незаконно більше десяти років тому, держава/ громада втрачає будь-який шанс цей актив повернути назад?

- Так, якщо минуло понад 10 років - вже не повернути. І мова не лише про землю, а про будь-яку державну власність. Але це лише у випадку, якщо зараз належить "добросовісному набувачу". Проблема в розмитості цього поняття. Тобто, покупець гарантовано бачить, що купує ліс, а не поле, як зазначено в документах, проте, він все одно судами визнається як добросовісний набувач, бо покупець не повинен сумніватися в правдивості записів у Держреєстрі прав.

- Якщо під час першої угоди з землею минуло менше 10 років і в суді встановлено, що нерухоме майно було виведено незаконно, держава чи громада теоретично може витребувати у добросовісного набувача це майно назад, проте має йому компенсувати вартість. Як ця компенсація буде визначатися? Ціною купівлі-продажу?

- Проблема не просто у компенсації вартості. По-перше, держава/громада спочатку має покласти на депозит суду відповідну суму за експертною оцінкою майна, яке хоче повернути. Без цього суд навіть не прийме позов до розгляду. Відповідно, в бюджеті наперед мають закладати якісь кошти для подібних депозитів, визначити потенційний розмір яких неможливо. Наприклад, скільки мільярдів чи навіть десятків мільярдів треба додатково навіть в цьому році докинути із держбюджету прокуратурі, щоб вона просто отримала право звернутися до суду? А якщо коштів не вистачає, то звернутися не можна, а це автоматично створює чергову корупційну схему - вибіркове подання позовів, поки гроші не закінчаться. І враховуйте, що всі ці кошти можуть на роки підвіснути на депозитах. Суди йдуть довго, бюджети вимушені шалені гроші просто скирдувати на депозитах в суді і не можуть ані цими грошами користуватися, ані право на викуплене майно не отримують. В умовах війни і наступної відбудови, це дуже критична проблема з неефективністю використання коштів.

- І ні в кого на комітетах не було заперечень? Як визначити вартість узбережжя водосховища? Вартість лісу?

- Екологічний комітет був проти. А всі інші навіть не думали. Не впевнений, що депутати хоч читали все це. Більшості вистачило, що особисто Олег Татаров прийшов на Комітет і заявив, що цей проект підтримується ОП.

Нова схема із викупом за ринковою вартістю має суттєво збільшити корупцію. Зараз мутне майно коштує суттєво дешевше, бо є ризик примусового повернення. Але новий закон - це як страховка від держави покупцям краденого. Тепер крадене у держави/громад буде коштувати повну ринкову ціну, а це означає значне підвищення навару від корупційних оборудок. Збільшення корупційного навару при тому самому ризику - це завжди зростання корупції.

- Раніше було якесь рішення сільради, якісь приватні особи, що отримували землю під садівництво безоплатно ніби. Чи учасники АТО. Тобто схеми залишаться ті самі, але коштувати такі рішення тепер будуть бізнесу в рази дорожче?

- Так, це перший варіант. Є і другий для чиновників - приватизували з порушенням в інтересах підставної особи, виявили помилку і подали в суд, (власник визнав позов і отримав із бюджету ринкову ціну. На виході - гроші в кишені, а ділянку далі можна так саме крутити безкінечно

- Чи можуть тепер, наприклад, колишні чиновники, підприємці ,у яких вже раніше через суд було витребувано майно, угіддя і воно повернулось назад у комунальну/ державну власність, судитись за нього по новому колу, вже спираючись на новий закон Фріса, якщо його врешті підпише президент?

- Якщо власність раніше повернули, то закон зворотньої сили вже не має.

- Чи буде цей закон впливати на провадження по землям, що були відкриті раніше?

- В законі прийняли феєрично тупу норму - має зворотну силу у часі щодо справ, в яких першою інстанцією не ухвалено рішення про витребування майна. Тобто, якщо справа досі в першій інстанції - то для всіх мають діяти. А якщо справа зараз в апеляції та касації, то вибірково - якщо перша інстанція вирішила повернути, то нові норми не діють, а якщо перша інстанція відмовила і орган влади подав апеляцію - вже діє

- Чи передбачає проєкт окрему процедуру регулювання відносин з "добросовісним власником" для земель стратегічного значення, об’єктів критичної інфраструктури? Як вони потрапляють до приватних рук? Чи такі землі чітко визначені зараз в кадастрі?

- Є пункт, який формально має забезпечити можливість повернення лісів і прибережних захисних смуг, але виключно у випадку їх безоплатної приватизації.

Проблема в тому, що зазвичай для незаконного відчуження спочатку виключають певні об'єкти із відповідних переліків, а потім вже деребанять. Тобто, якщо стратегічний об'єкт незаконно виключили з переліку стратегічних і приватизували, то його повернути неможна, навіть якщо довести незаконність його виключення. Ну бо на момент вибуття із державної/комунальної власності він же не був стратегічним.