Підготувати багатоповерхівку до зими: Які програми існують та що радять досвідчені голови ОСББ?

Автор: Ольга Прокопишина

Після важкої зими, яка супроводжувалася постійними атаками РФ на критичну інфраструктуру, уряд спростив фінансування закупівлі енергообладнання (сонячних станцій, генераторів, теплових насосів тощо) для будинків з ОСББ та ЖБК. Свої грантові та кредитні муніципальні програми не перший рік пропонує місцева влада, зокрема у Києві. Деякими теоретично можуть скористатись навіть ті будинки, де немає ОСББ чи ЖБК. Вірогідно, що і наступної зими РФ докладе максимум зусиль, щоб залишити нас без опалення, світла та води. Тож БізнесЦензор вирішив розібратися, які програми можуть допомогти мешканцям висоток підготуватися заздалегідь.

Державні програми для багатоквартирних будинків

Всі програми з підвищення рівня енергетичної автономності багатоквартирних будинків для ОСББ та ЖБК умовно можна розділити на дві частини – державні та муніципальні.

Основною вадою більшості державних програм є їх компенсаційний механізм.

Тобто умовному ОСББ треба спочатку акумулювати власні кошти на реалізацію проєкту, і вже коли той буде завершений – отримати від держави певний відсоток компенсації, зазвичай мова йде про 70% вартості обладнання. Таким чином працює, наприклад, програма грантів "ГрінДім", яку держава реалізує через Фонд енергоефективності.

"ГрінДім" компенсує саме більшу частину вартості обладнання, вже закупленого та встановленого в будинку. Інші супутні витрати, наприклад, на доставку, монтаж обладнання, грант не покриває.

Зробити проєкти підвищення енергоефективності житлових будинків більш доступними має пільгове кредитування. У 2024 році уряд вніс зміни до Постанови КМУ № 28 "Про надання фінансової державної підтримки", якими поширив дію держпрограми пільгового кредитування "5-7-9%" на ОСББ та ЖБК. За цією програмою можна отримати пільговий кредит на встановлення генеруючих установок, обладнання для зберігання електроенергії тощо. 

Проте в перші роки програма не користувалась попитом, бо мала проблеми з фінансуванням.

Комерційні банки мали видавати пільгові кредити на суму до 5 млн грн терміном до п’яти років під 7% річних. Покривати банкам різницю між пільговою та реальною ставкою у перший рік кредитування мав  Фонд розвитку підприємництва, а з другого року – Фонд енергоефективності, що не мав на це ані повноважень, ані достатніх джерел фінансування.

Тому за перший рік функціонування програми банки видали ОСББ лише кілька пільгових кредитів строком до одного року.

У 2025 році Верховна Рада проголосувала за утворення Національної установи розвитку, що запрацювала з 1 січня 2026 року. Окрім іншого, ця установа має забезпечувати фінансування пільгового кредитування для багатоквартирних будинків з ОСББ. Проєктом зараз опікується Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства.

За поточними умовами програми "5-7-9%" одне ОСББ може взяти пільговий кредит на один генератор, одну сонячну електростанцію та один тепловий насос у комерційних банках-партнерах.

Ставка за кредитом для ОСББ залежить від його терміну: 0% – на 1 рік, 5% – на 2 роки, 7% – на 3 роки.

Держава покриває 50% тіла кредиту на встановлення генератора та 70% – сонячної електростанції чи теплового насоса, але лише після підтвердження закупівлі та введення обладнання в експлуатацію.

Окрім кредиту за програмою "5-7-9%" держава пропонує також отримати грант (компенсацію) розміром до 70% вартості обладнання сонячних станцій, систем зберігання енергії і теплових насосів та до 50% вартості генераторів.

Як зазначається на сайті Міністерства розвитку громад та територій, заявку на грант ОСББ має подати до Фонду енергоефективності, що її розглядає та приймає рішення впродовж п’яти робочих днів.

Після схвалення заявки ОСББ самостійно визначає постачальника/підрядника, купує обладнання та матеріали, виконує всі необхідні роботи. І опісля отримує компенсацію.

Проте серед державних програм є й така, що працює за принципом "спочатку гроші". Це програма "Світлодім", що стартувала в січні 2026 року.

Залежно від кількості поверхів та кількості під’їздів у будинку, за цією програмою можна отримати від 100 тис. до 300 тис. грн на бензинові, дизельні або газові генератори, інвертори, блоки керування високовольтними батареями, акумулятори, сонячні панелі. Мешканці самостійно обирають тип обладнання, який їм потрібен, та постачальника цього обладнання.

Розглядає та схвалює заявки на отримання коштів комісія при Мінрозвитку. ОСББ має отримати виплату впродовж 48 годин після підтвердження заявки.

Але ця програма також має суттєві обмеження – на першому етапі вона працює лише у Києві та Київській області, а пріоритет під час розгляду заявок отримуватимуть будинки "з реальною потребою", а також ті заявники, які вже уклали попередній договір на постачання обладнання у строк до 45 днів після подачі заяви.

Київські програми для багатоквартирних будинків

У Києві паралельно працює кілька різних програм, які дозволяють отримати фінансування на енергомодернізацію для багатоквартирних будинків. І муніципальні програми загалом поки популярніші за більшість державних, пересвідчився БізнесЦензор у спілкуванні з головами столичних ОСББ, бо працюють за принципом "спочатку гроші".

З умовами основних міських програм можна ознайомитися на сайті teplo.org.ua. 

Місто надає фінансування не лише для закупівлі генераторів, сонячних зарядних станцій, інверторів тощо. Але й на капітальний ремонт або встановлення нових індивідуальних теплопунктів, утеплення фасадів, ремонт покрівлі, заміну інженерних мереж, освітлення тощо.

Фонд модернізації та розвитку житлового фонду міста Києва (Револьверний фонд)

Через КП "Фонд модернізації та розвитку житлового фонду міста Києва" можна отримати позику чи кредит, які мешканці можуть скерувати на будь-які ремонтні роботи в будинку: встановлення або заміну вузлів обліку гарячої чи холодної води та теплової енергії, заміну або модернізацію індивідуальних теплових пунктів, модернізацію та/або заміну внутрішньобудинкових інженерних мереж, систем освітлення місць загального користування, теплоізоляцію зовнішніх стін, розробку проєктної документації тощо. Також кошти можна спрямувати на енергоефективні проєкти, встановлення незалежних енергоджерел – генераторів, сонячних батарей, інверторів тощо.

Головне правило – мешканці фінансують за рахунок програми виключно спільну сумісну власність (дахи, підвали, фасади, сходові клітки, мережі, обладнання будинку, тощо).

Револьверний фонд пропонує ОСББ та ЖБК позику до 1 року, на суму до 1 млн грн, під 0% річних (4% від суми позики сплачується одноразово за опрацювання заявки),

Або ж можна отримати кредит до 5 років, на суму до 5 млн грн, під 5% річних (4% від суми позики сплачується одноразово за опрацювання заявки).

Капремонти. Співфінансування капітальних ремонтів у багатоквартирних будинках

За цією програмою мешканці можуть провести капітальний ремонт, здійснити технічне переоснащення, енергоефективні заходи у будинку, що експлуатується більше 10 років.

Скористатись цією програмою можуть усі багатоквартирні житлові будинки, незалежно від того чи створене там ОСББ чи ЖБК. Якщо ОСББ немає, в будинку створюється ініціативна група з трьох співвласників будинку та проводяться будинкові збори, на яких приймають рішення щодо участі, видів робіт, фінансування тощо. Створення ініціативної групи (для будинків без ОСББ чи ЖБК) оформлюється протоколом у довільній формі.

Далі ініціативна група обирає вид робіт, заповнює спеціальну форму і звертається до своєї керуючої компанії. Керуюча компанія протягом 10 днів після отримання звернення виходить на об’єкт та має скласти дефектний акт і визначити попередню вартість робіт.

Після цього ініціативна група проводить загальні збори співвласників, надає комунальному підприємству примірник протоколу зборів, укладає від імені співвласників договір зі своєю райадміністрацією, що виступає замовником проєкту, узгоджує з райадміністрацією проєктну та/або проєктно-кошторисну документацію.

Конкурс енергоефективних проєктів "70/30%" для ОСББ та ЖБК

"70/30%" – це щорічний міський конкурс енергоефективних проєктів в житлових будинках, що може включати кілька видів енергоефективних робіт. Будинкам-переможцям місто фінансує 70% вартості робіт та обладнання.

Ключовими критеріями при визначенні переможців конкурсу є рівень енергоефективності проєкту, прогнозоване зниження енерговитрат, окупність виконаних робіт або інші аспекти, яким учасники обґрунтовують доцільність і необхідність проєкту. Проєкт разом із заявою на участь у конкурсі в двох екземплярах необхідно надати в Департамент житлово-комунальної інфраструктури КМДА.

Програма часткового відшкодування вартості незалежних джерел енергії

За цією програмою ОСББ чи ЖБК можуть отримати від міста компенсацію до 75% вартості придбаного джерела автономного живлення, але не більше ніж:

• 100 тис. грн для будинків до 6 поверхів (включно);
• 200 тис. грн для будинків від 7 до 16 поверхів (включно);
• 300 тис. грн для будинків від 17 поверхів, а також для будинків з прибудованими, вбудованими, даховими котельнями.

БізнесЦензор поспілкувався з трьома  досвідченими головами ОСББ щодо державних та муніципальних програм.

Валерій Пиндик, голова правління Асоціації "ОСББ Солом'янського району міста Києва"

– Якою з програм Ви порадили б скористатись зараз новоствореному ОСББ?

– Можна скористатись державною програмою "СвітлоДім". Дають від 100 до 300 тисяч гривень, залежно від технічних параметрів будинку, на генератори, акумулятори, інвертори, сонячні панелі і БМС-модулі. Подаєш заявку через "Дію", якщо вона погоджена, приходять кошти на спецрахунок. Це дієва програма, що користується попитом, багато будинків подались. Я б порадив отримати від "СвітлоДім" кошти, купити акумулятор, інвертор для забезпечення загальнобудинкового обладнання з кількома сонячними панелями. І можна буде податись так само на міську програму компенсації альтернативного джерела енергії.

Інші державні програми – програми компенсації. Тобто спочатку треба знайти гроші, зробити проєкт, потім подати документи на програму та отримати компенсацію.

– Як довго можна очікувати на компенсацію?

– Заявка по програмі "СвітлоДім" впродовж 48 годин або погоджується, або відхиляється. І якщо в тебе є вже підписаний договір на купівлю обладнання, то впродовж 48 годин отримаєш гроші.

Державні та міські програми можна поєднувати, робити перехресне фінансування кількох програм, щоб за рахунок грантів менше сплачували за кредит.

Наприклад, ОСББ бере кредит по міській програмі з так званого "револьверного фонду", отримує кошти під 5% річних, реалізовує проєкт і подає його на державну програму "ГрінДім", отримуєте компенсацію від держави, тобто частину коштів одразу повертає.

Міські програми компенсації, на жаль, підв'язані під бюджети міста, під рішення Київради, чекати компенсації там орієнтовно і три місяці можна.

Але питання в тому, що все одно спочатку має бути рішення загальних зборів ОСББ. Місто захоче побачити, яким чином ОСББ збирається повертати гроші.

Тобто в цьому рішенні ОСББ повинно зазначити: хочемо отримати мільйон гривень, для цього ми вирішили, наприклад, встановити додатковий внесок на п'ять років, умовно кажучи, по одній гривні з квадратного метру квартири щомісяця.

– Як Вам на старті вдалося вмовити мешканців брати участь у програмі, були якісь побоювання, особливо під час війни?

– Люди самі роблять свій вибір. Якщо вони не хочуть мати альтернативне живлення в своєму будинку, то вони, звичайно, і не голосують за це. Примусити ніхто не зможе. Це зробити нереально, коли є лише група активістів із десяти людей, але її не підтримує більшість.

– Типова ситуація – деякі мешканці виносять батареї на лоджії, порушують загальну систему опалення будинку. Тому верхні чи нижні поверхи, залежно від системи опалення, не отримують тепло. Це можна виправити з якоюсь з міських програм?

– Це реально, треба витратитись на індивідуальний тепловий пункт з балансуванням системи. На кожен стояк ставиться балансувальний клапан, і потім регулюється тиск в кожному стояку. Там, де ми бачимо більшу кількість батареї, умовно кажучи, додаткової, робиться більший тиск. Це називається балансування.

ТП можна замінити тільки по міській програмі 70/30, конкурс енергоефективних заходів.

– Скільки такий теплопункт може обійтись кожному домоволодінню?

Конкретної ціни вам ніхто не назве. Спочатку теплотехніки роблять індивідуальний проєкт. Середня окупність теплопункту – 3 роки. Економія електроенергії складе приблизно 20%.

У всіх теплопунктах є функція погодного регулювання. І коли, от як зараз, температура плюсова, а в звичайних будинках, де нема теплопункту, теплоносій як шкварив, так і продовжує, люди відкривають вікна. В будинках, де є теплопункти, автоматично зменшується споживання, а це відображається у платіжках.

Також потрібно встановити на місцях загального користування світло з датчиком руху. Уявіть, коли лампочка горить у коридорі 24 години на добу, а ви цим світлом користуєтесь за цей час менше ніж пів години.

Для цього можна скористатись двома комунальними програмами: конкурс 70/30, чи співфінансування капітальних ремонтів – 80/20.Тобто ОСББ сплачує 20%, місто – решту. Наприклад, проєкт коштує 50 тис. грн: ОСББ сплатить 10 тис. грн, решту – місто.

Олена Свінтозельська, голова правління Асоціації "ОСББ Деснянського району міста Києва"

– У Вашому районі значна кількість будинків постраждали внаслідок руйнування Дарницької ТЕЦ, в морози опинились без опалення. Чи спостерігається наразі збільшення інтересу у мешканців до об’єднання в ОСББ, до певних заходів енергозбереження?

– Зараз спостерігається пожвавлення: будинки у нашому районі, які довго не хотіли щось змінювати, задумалися про створення ОСББ. Проте у нас обмаль ініціативних людей, ніхто не хоче брати на себе відповідальність.

Вони шукають голову ОСББ з будинків поруч, хто їх візьме під керівництво. Але не всі голови ОСББ можуть взяти другий, третій, четвертий будинок. У мене, наприклад, вже є два будинки.

Люди звертаються до Асоціації ОСББ, ми розповідаємо механізм організації ОСББ. Проте не багато з них рухаються далі, бо не набирають голосів для створення ОСББ, не можуть переконати мешканців, що ОСББ краще ніж ЖЕК.

Є й такі, що організовуються, приймають участь у програмах. Здебільшого це не п’яти-, дев’ятиповерхівки, а сучасні висотки. В них без електроенергії немає опалення і води. В них не центральні теплові пункти, а індивідуальні теплові пункти, які звісно, не працюють, коли немає електроенергії. Такі будинки більш організовані, тому що їм альтернативне живлення життєво необхідне.

– З чого треба починати новоспеченому голові ОСББ?

– Коли береш будинок в управління, починати потрібно з внутрішніх будинкових мереж. Це азбука, це як "Отче наш". Спочатку треба привести в порядок труби, а потім все інше. Деякі поспішають утеплюватись, вле нічого подібного – треба починати з мереж, щоб у тебе в підвалі все було красиво, був індивідуальний тепловий пункт. А утеплення – потім.

У нашому місті більше програм, ніж в інших містах. У нас є міська програма капремонтів, це програми, що контролюються райадміністраціями. Можна подати заявку на заміну ліфтів, чи заміну труб. Заміна ліфтів – 95/5, заміна даху – 90/10, заміна труб 85/15, інші види робіт – 30/70.

В Києві є "револьверний фонд", де можемо взяти позику до мільйона гривень взагалі без відсотків, лише 4% на обслуговування. В принципі гроші є, було б бажання робити.

Ігор Лиховодов, ОСББ "Підвисоцького 6"

– Що потрібно зробити в першу чергу нещодавно створеному ОСББ?

– Ми створили ОСББ, але наш радянський ЖЕК, що наразі називається управляючою компанією, продовжує нас обслуговувати. Для багатьох дивно, що виявляється так можна. Ми організували ОСББ, щоб відкрити рахунок, на якій почали збирати кошти саме для ремонту.

Є нові будинки і у них свої спільні проблеми – як їх будували, як їх проєктували, де вони розміщені.

У старих будинках, як наш, як правило, теж свої проблеми. Це передусім затоплені підвали. Тому що каналізаційні виводи з’їдені сучасними миючими засобами. Тому відбувається затоплення. Десь по пояс, десь по коліно, десь по груди.

З появою ОСББ ми отримати право доступу до технічних місць будинку, які раніше були для нас закритими. ЖЕК міг говорити: "Ми обслуговуємо будинок, ви туди не лізьте".

Ми отримали документацію, копії всіх документів щодо будинку. Ми отримали доступ до теплопункту, до щитової. Побачили руйнування каналізаційних труб. І почали розуміти проблеми будинку. Що треба робити і в якій послідовності. 

Ще потрібно провести енергоаудит будинку. Це найголовніша річ.

– Як ваш будинок наважився брати кредит для фінансування робіт?

У нас маленький будинок, 50 квартир, є люди похилого віку. Але рівень зношеності будинку був настільки великий, що всім зрозуміло: якщо просто ще чекати, будинок буде тріщати, розламуватися на шматки.

З 50 квартир зібрати, наприклад, 1 млн грн – нереально. В нас була перспектива років п’ять збирати кошти, щоб розпочати хоч якісь роботи. Я людина з 90-х, бачив, як пропадають гроші за кілька днів. І те, за що можна було купити автомобіль або квартиру, потім вистачало на дві пляшки горілки. Я боюсь просто складати гроші, не вкладаючи їх нікуди.

Тому я спокійно взяв цей кредит у "револьверному фонді" Києва. Нам дали гроші вперед, ще й не було поправки на інфляцію. Гроші за дуже мінімальні проценти. Потім ми цю роботу показали на конкурсі 30/70 як свою частину фінансування.

Тобто ми за цей кредит з "револьверного фонду" утеплили один кут будинку. І показали це як виконану роботу у рамках енергопокращення нашого будинку, як наші 30% фінансування. І завдяки цьому отримали від муніципалітету грант на утеплення двох інших кутів. Вони провели конкурс та обрали нам будівельну бригаду, що робила утеплення. Ми, звичайно, їх контролювали, вимагали якість.

Нещодавно отримали 200 тис. грн на інвертор і акумулятор.

Ми реалізували все те, що запланували. Це і вентиляція, і бетонування підлоги підвалу, зробили там ремонт, вийшло укриття тощо.

Треба віддати належне чиновнику, що придумав добре працюючу програму енергоефективності. Тут просто треба правильно подати документи, і отримаєте кошти на панелі, інвертори, акумулятори. Можна робити безліч інших цікавих речей.