Як дерегуляція будівельної галузі може змінити Україну

Автор: Владислав Бойко

Дерегуляція

Українська будівельна галузь тривалий час страждала через перепони на кожному кроці: навіть за наявності політичної волі та фінансування, фізичне зведення будівель впиралося у невидиму, але непробивну стіну бюрократичного спротиву, постійних затримок, дріб’язкових претензій від регулятора до проєкту чи кошторису тощо.

Пакет із нещодавніх п’яти ключових постанов уряду – №520, №527, №528, №526 та №524 – мав на меті реалізацію цілого експерименту у зміні стосунків держави та гравців будівельного сектору. Цей крок став результатом співпраці між запитами місцевих громад, які потребували відновлення соціальної інфраструктури "на вчора", та міжнародних партнерів, для яких важливою є прозорість використання коштів.

Прем’єр-міністерка Юлія Свириденко зазначила:

"Ми запроваджуємо експериментальний механізм – замовник будівництва зможе обирати, де отримувати адмінпослуги, – у місцевому органі чи в ДІАМ. Мета – створити альтернативу в системі та пришвидшити отримання документів".

Економічні втрати від нереформованої галузі

Донедавна будівельна сфера була заручником локальних монополій. Місцеві органи державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) мали ексклюзивне право видавати дозволи, що перетворювало їх на джерело корупційної ренти. Замість того, щоби бути гарантами безпеки, вони часто ставали шлагбаумами, які відкривалися лише після проходження ланцюга хабарів правильним людям.

Шкода від такої системи вимірювалася не лише в хабарях, а й у довгому простої процесу. Середній термін отримання містобудівних умов та обмежень раніше перевищував 9 місяців. У масштабах економіки це означало заморожування оборотного капіталу забудовників, що автоматично здорожувало вартість квадратного метра для кінцевого споживача, несло ризики втрати грантових коштів від іноземних фондів, які мають суворі кінцеві терміни реалізації проєктів, спричиняло фізичну деградацію пошкоджених об'єктів, які через паперову тяганину не встигали підготувати до настання холодів чи сезону дощів.

За статистикою, яку наводить Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури, близько третини всіх заявок у системі ЄДЕССБ отримували відмову. Часто ці відмови мали суто формальний характер – через неточність у формулюваннях або дрібні технічні помилки, що дозволяло чиновникам блокувати проєкт на будь-якому етапі.

Нові ринкові принципи роботи містобудівельної галузі

Ключовим принципом нової реформи стало право замовника на вибір. Порядок реалізації експериментального проєкту щодо адмінпослуг у сфері будівництва чітко визначає, що для об’єктів із незначними (СС1) та середніми (СС2) наслідками замовник має право самостійно обирати орган контролю – місцевий ДАБК або ДІАМ. Уряд у постанові №528 визначає перелік із 11 типів документів, які тепер можна подавати до ДІАМ за вибором замовника, включно з повідомленням про початок робіт, деклараціями про готовність та заявами на видачу сертифікатів.

Можливість піти зі своїм проєктом до Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) замість місцевого ДАБК створює конкуренцію між інституціями й альтернативу для громадян і бізнесу. Це позбавляє місцевих чиновників монопольної впевненості в тому, що забудовник нікуди не подінеться. Звісно, можемо припустити небезпеку, що ДІАМ сама перетвориться на супермонополіста, з яким неможливо буде сперечатися на місцевому рівні.

Окрім конкуренції, запроваджується механізм "другої думки". Тепер необґрунтовану відмову місцевої влади можна оскаржити до ДІАМ. Постанова №527 встановлює чіткий строк для розгляду такої заяви головними інспекторами будівельного нагляду ДІАМ – не більше 20 робочих днів. Якщо орган вищого рівня визнає дії чиновників неправомірними, замовник продовжує проєктування.

Важливим кроком до легалізації ринку стала і зміна підходів до ціноутворення. Раніше занижені "нормативні" зарплати будівельників у державних кошторисах змушували компанії або відмовлятися від тендерів, або використовувати "сірі" схеми.

Постанова №526 впроваджує гнучку систему коефіцієнтів для розрахунку кошторисної вартості у 2026 році:

• базовий коефіцієнт 2 застосовується до середньомісячної заробітної плати у будівельній галузі за минулий рік у відповідній області;
• якщо середня зарплата в регіоні становить менше 13 тис. грн, замовник зобов’язаний використовувати коефіцієнт 3;
• для регіонів із показником понад 30 тис. грн встановлений коефіцієнт 1,5.

Підрядник тепер самостійно розраховує зарплату під час формування договірної ціни, виходячи з реальної зайнятості та розрядів складності робіт. Це дозволяє частково або повністю покривати інфляційні процеси, що раніше було майже неможливим у межах жорстких державних норм. Проте все одно хочеться запитати: а чому взагалі держава уповноважена встановлювати якісь коефіцієнти? Хоч нова система і більше закриває потреби бізнесу, але це все одно ручне встановлення цифр. Можливо доцільніше було б дозволити бізнесу декларувати ціни та зарплати самостійно.

Цифровізація та роль ЄДЕССБ у новій системі

Запровадження бази даних цін на будівельні матеріали безпосередньо в системі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ) є критичним для моніторингу відбудови. Це дозволяє міжнародним донорам у режимі реального часу бачити, чи відповідає вартість матеріалів у конкретному тендері середньоринковим показникам. Автоматизація процесів реєстрації дозволів та декларацій фактично позбавляє інспектора права "вирішувати", чи підходить папірець – система або приймає його за чіткими критеріями, або вказує на конкретну помилку.

Експериментальний проєкт щодо містобудування має усі шанси стати постійною нормою. Проте існують і ризики, головним з яких є опір місцевих еліт. Дерегуляція – це завжди втрата контролю та ресурсів для тих, хто звик заробляти на дозволах. Спроби саботажу через судові позови, які свідомо затягуватимуть на роки, чи лобіювання повернення до старих схем будуть тривати.

Видання LIGA ZAKON вказує на цю поки що тимчасовість проєкту і пише:

"Проект діє лише в умовах воєнного стану і не довше двох років – звідси ключовий практичний ризик: об'єкти з тривалим інвестиційним горизонтом можуть опинитися в незавершеному стані на момент завершення проєкту, тоді як перехідного механізму передачі справ Порядок не передбачає".

Попри це, зворотного шляху немає. Повна дерегуляція будівельної галузі сьогодні – це не якась пільга лише для бізнесу, а стратегічна потреба для всієї країни. В умовах постійних атак російського агресора на інфраструктуру, Україна не може дозволити собі розкіш чекати на дозволи по 9 місяців. Швидкість будівництва стає компонентом національної безпеки. Тільки через прозорі, автоматизовані та конкурентні правила гри країна відновлюватиметься швидше, ніж ворог зможе щось руйнувати.

Як зазначив Міністр розвитку громад та територій України Олексій Кулеба:

"Сильна будівельна галузь – основа швидкого і якісного відновлення громад".

І ця сила сьогодні прямо залежить від того, наскільки рішуче держава відмовиться від ролі контролера на користь ролі помічника для інвесторів.