Оренда житла в Києві: як змінився ринок через постійні обстріли та влучання в житлову забудову

Автор: Ольга Прокопишина

Бізнес Цензор розбирався як на вартість оренди квартир у Києві вплинуло погіршення безпекової ситуації та очікування важкої зими з тривалими відключеннями світла, що вже анонсувала влада. Напередодні опалювального сезону міський голова столиці Віталій Кличко закликав мешканців за можливості покинути місто. Усе через побоювання, що росіяни, безперервно атакуючи Київ реактивними "Шахедами", все ж доб’ють міські комунікації. У такому разі колапс з енерго-, водо- та теплопостачанням може статися. Як ця ситуація відобразилась на прайсі за орендне житло?

Обстріли нон-стоп і відключення електроенергії у Києві спричинили відчутний відтік орендарів. Причому перші передвісники нової хвилі міграції були помітні ще в липні. Тоді РФ по кілька разів на тиждень влаштовувала комбіновані масовані обстріли міста. У Києві збільшувалась пропозиція вільних квартир під оренду.

За даними агентства ЛУН, із серпня кількість оголошень про здачу квартири у столиці зросла на 66%. Одночасно зі збільшенням пропозиції квартир під оренду почала зменшуватись її ціна.

Станом на 24 серпня медіанна вартість оренди однокімнатної квартири в столиці, за даними агентства ЛУН, становила 18,5 тис. грн, на початок жовтня цей показник знизився до 17 тис. грн.

Тут варто мати на увазі, що ціна оренди однокімнатних квартир, навіть однакової площі, що розташовані в одному районі, може суттєво відрізнятись в залежності від віку та типу будівлі, в якій вони розташовані.

Наразі найбільш бюджетним варіантом є квартири у панельних будинках 1969-1991 років будівництва. Їх зараз здають в середньому за 11 тис. грн на місяць, тоді як однокімнатна в дореволюційних будинках в центрі міста коштуватиме 26 тис. грн, а у новобудовах спальних районів, що виросли після 2010 року, в середньому однокімнатна обійдеться у 21 тис. грн.

Найпоширенішою пропозицією станом на 12 жовтня є оренда однокімнатної квартири за 14-16 тис. грн (наразі 664 пропозицій), двокімнатної (775 квартир) та трьохкімнатної (320 квартир) за 15-20 тис. грн.

Медіанна ціна оренди двокімнатної квартири зараз становить в середньому 25 тис. грн, а трьохкімнатної – в межах 40 тис. грн.

Рік тому медіанна вартість оренди двокімнатної складала 24 тис. грн, трьохкімнатної – 42 тис. грн.

Найбільшим попитом у Києві традиційно користуються однокімнатні квартири, які знаходять орендаря в середньому через 5 днів після публікації оголошення, двокімнатні – через шість днів, трьохкімнатні – через 12 днів.

Найбільш складним для орендодавців для здачі в довгострокову оренду вважається грудень-січень. Тоді пошук орендаря для великої тьохкімнатної квартири може в середньому тривати і місяць.

Містяни зараз обирають собі  житло, враховуючи передусім реалії війни.

За інформацією платформи OLX Нерухомість, 60% орендарів звертають увагу на наявність у будинку резервного живлення. Альтернативні джерела енергії у місці проживання важливіші для орендаря за площу квартири (59%), інфраструктуру (57%) та поверх (57%).

Для 66% орендарів також принципова віддаленість будинку від стратегічних об’єктів, які можуть стати наступною ціллю російського обстрілу, тоді як близькість до центру міста має значення лише для 41%.

Більше ніж у Києва зросла пропозиція квартир під оренду лише у містах близьких до лінії фронту, передусім у Запоріжжі, де кількість квартир під оренду зросла на 79% та в Сумах – на 78%.

Водночас у містах на заході країни, які стали своєрідною Меккою міграції українців, які прагнуть відносно спокійного життя, але не розглядають переїзд закордон, вибір суттєво скоротився: на 65% зменшилась пропозиція оренди в Чернівцях, на 61% в Ужгороді, на 59% в Івано-Франківську.

За даними маркетплейсу нерухомості DIM.RIA, у західних областях спостерігається найбільший дисбаланс між пропозицією вільного житла під оренду та кількістю охочих орендувати. Так, у Тернопільській та Рівненській областях у середньому спостерігається 18 претендентів на одну пропозицію оренди, у Львівській ‒ 15 конкурентів на одне помешкання, у Вінницькій ‒ 13, у Чернівецькій – 10.

Як за останній рік змінилась ціна оренди?

Націленість Путіна і надалі обстрілювати Київ впливає на ціни на житло у столичному регіоні. Столиця, колись найдорожче місто України, зараз не входить ні в ТОП-3, ні навіть в ТОП-5 за вартістю оренди житла.

На першому місці за ціною оренди опинились Ужгород і Чернівці, обласні центри на західному кордоні України. Там медіанна вартість оренди однокімнатної квартири за останні півроку зросла до 36 тис. грн (за поточний рік на 82%). Тобто середня вартість становить більше 700 євро за однокімнатну. За таку ціну наразі можна підшукати бюджетне житло у заможніх європейських столицях на кштал Відня чи Берліна.

У Львові медіанна вартість оренди становить вже 25 тис. грн на місяць. Далі йдуть Івано-Франківськ (22,6 тис. грн), Вінниця (18,1 тис. грн), Луцьк (18 тис. грн) та Тернопіль (17,8 тис. грн).

У Тернополі ціна оренди за рік зросла на 76% з майже 10 тис. грн у жовтні 2025-го до 17,8 тис. грн станом на зараз. У Львові оренда зросла на 38%, а у Івано-Франківську на 44%. Тим часом у Києві вона взагалі не змінилася – лишилась 17 тис. грн, на минулорічному рівні.

Тобто тут маємо зауважити і позитивний для орендодавців момент - незважаючи навіть на атаки на мости, за даними агентства ЛУН, обвалу цін на оренду квартир у Києві, зокрема і на Лівому березі, не відбулось. Так, у період з 24 вересня до 5 жовтня медіанна вартість оренди однокімнатної квартири у Дніпровському районі знизилася з 14 тис. грн до 13 тис. грн на місяць. Йдеться про падіння на 7,1%.

У Деснянському районі ціна зменшилася з 9,5 тис. грн до 9 тис. грн, або на 5,3%. Водночас у Дарницькому районі медіанна вартість оренди залишилася без змін – 15 тис. грн на місяць.

Зниження ціни оренди фіксують і на правому березі столиці. В Оболонському районі ціна однокімнатної квартири за цей час скоротилася на 6,3% – з 16 тис. грн до 15 тис. грн.

Будинки в області

Після попереджень про можливі блекаути взимку та відсутність тепла у столичних багатоповерхівках, пережитий досвід життя без опалення минулоріч, мешканці Києва стали цікавитись нерухомістю у сільській місцевості, де можна без великих вкладень облаштувати автономне водопостачання (колодязь) та опалення (дрова).

Вартість оренди будинків у Київській області залежить від локації, площі та стану житла. Довгострокова оренда найбюджетніших варіантів –  невеличких садових будиночків – дач без зручностей всередині будинку стартує від 5 тис. грн на місяць.

Оренда сучасних котеджів на популярних напрямках (Ірпінь, Стоянка, Підгірці, Михайлівка-Рубежівка) коливається від $1 000 до $2 250 (приблизно 40 000 – 90 000 грн та більше) на місяць.

Варто зазначити, що ціна оренди заміського будинку за останні роки суттєво зросла. Якщо в травні 2024 року, перед початком літнього сезону, медіанна вартість будинку складала 42,3 тис. грн, то в травні 2025-го вже 62,5 тис. грн, а в травні цього року – 80 тис. грн.

Після прицільних обстрілів Києва балістичними ракетами в липні-серпні цього року оренда заміських будинків на Київщині здорожчала ще – до 112 тис. грн. Проте разом із застосуванням реактивних "Шахедів" у вересні, що випалювали промзони, склади та житлову нерухомість області, медіанна вартість житла за містом стала знижатись, наразі становить 99,1 тис. грн.

Напередодні зими ринок нерухомості традиційно завмирає.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта прогнозує, що ціна оренди взимку може ще додатково знизитися. Хоча цінова ситуація лишатиметься в Києві неоднорідною для різних районів. Є райони, де попит зменшуватиметься передусім через безпекові ризики. В інших районах, де умови проживання відносно кращі, попит зберігатиметься. Фактично зараз у столиці формується градація районів за рівнем безпеки. Для орендаря також важливе значення має наскільки будинок підготовлений до перебоїв з електроенергією та водопостачанням, чи наявне автономне живлення, що забезпечує при відключенні центрального електропостачання функціонування ліфтів, водопостачання, є газ.

Загалом ціна оренди в Києві може ще впасти на близько 10-15%. Наприклад, квартира яка коштує зараз 20 тис. гривень на місяць, може подешевшати взимку до 17-18 тис. гривень.

За словами заступника голови правління Асоціації фахівців з нерухомістю України Владислава Кулішенко, вже зараз у столиці завмер попит на віддалені райони Києва на кшталт ДВРЗ чи Троєщини. Там відсутнє метро, що під час обстрілів слугує киянам основним, найбільш надійним укриттям, та й взагалі після ураження мостів орендарі стали з побоюванням дивитись в бік околиць на лівобережжі міста.

За словами Кулішенко, якщо росіянам вдасться суттєво пошкодити критичну інфраструктуру, теперішній від’їзд мешканців стане першою хвилею, а основний відтік містян з Києва відбудеться з настанням холодів.