Подвійні договори оренди: вирішуємо проблему "захистом від дурня"

Однією з головних причин виникнення конфліктів в аграрному секторі є існування подвійних договорів оренди землі. Ситуації, коли двоє орендарів заявляють про свої права на одну й ту ж ділянку і обидва показують документи на неї, на жаль, не рідкість. 80% звернень, які отримує комісія з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації, стосуються оренди землі. І більшість із них - саме скарги на подвійну реєстрацію.

Чому виникає така проблема? Перед тим як оформити будь-який договір оренди землі, реєстратор повинен пересвідчитися, що право оренди землі не було зареєстровано у відділі земельних ресурсів (до 2013 року договори оренди реєстрували у відділах земельних ресурсів з відображенням у державному земельному кадастрі, після 2013 року права оренди реєструють вже винятково у держреєстрі речових прав). Для перевірки реєстратор зобов'язаний (!) надіслати запит у Держгеокадастр і отримати відповідь, що ділянка не орендується, відсканувати її та внести у реєстр.

Однак на практиці часто відбувається інакше. Інколи навіть дивні речі: то реєстратори не направляють запит у Держгеокадастр, то не дочікуються відповіді, то навіть не знають, що така відповідь повинна бути надана - і повторно, навіть не замислюючись, реєструють договір оренди земельної ділянки, яка вже в оренді. Як наслідок, в одного і того ж паю з'являються два орендарі, які часто силовими методами, із залученням охоронних фірм та тітушок починають вирішувати, хто має право обробляти цю землю та збирати з неї врожай.

Ми довго думали й радились із профільними аграрним асоціаціями, із власниками земельних паїв та з орендарями, як унеможливити подібні випадки. Часто звучала думка про необхідність підвищення кримінальної відповідальності реєстраторів. Сьогодні за незаконні дії реєстратор може отримати 12 років тюрми. Навіть якщо ми напишемо у законі 15 чи 20 років, навряд чи це кардинально змінить ситуацію.

Тому ми вирішили використати так званий принцип "захисту від дурня" - коли система просто не фізично не дозволить людині зробити навмисну чи ненавмисну помилку. Наприклад SIM-картки у наших телефонах мають один зрізаний кут, щоб її не можна було вставити в слот жодним іншим способом, крім правильного. У нашому випадку "захистом від дурня" стало запровадження на технічному рівні автоматичного обміну даними між нашим реєстром майнових прав і Держгеокадастром. І ця новація вже працює!

На практиці це виглядає так: реєстратор фізично не може завершити процедуру внесення даних і закрити розділ у реєстрі, поки автоматично не "підтягнуться" дані від Держгеокадастру про наявність чи відсутність реєстрації земельної ділянки.


Тепер нам - як Мін'юсту, так і громадянам - більше не потрібно сподіватися на порядність, законослухняність та педантичність реєстраторів. Вони змушені будуть витримати процедуру, незважаючи на те хочуть/знають/пам'ятають вони про неї, чи ні. Це технічне нововведення є черговим кроком Мін'юсту у боротьбі з тими, хто захоплює агропідприємства. Автоматичний обмін даними між реєстрами звузить можливість для рейдерських захоплень, адже саме подвійні договори оренди часто використовуються рейдерами як інструмент старту атаки на фермерські господарства.