Компенсатори зниження ставок прямих податків (частина перша: податок на житлову нерухомість)

Навесні цього року я хотів написати невеликий коментар щодо спрощеної системи оподаткування, але поступово почав формуватися великий за обсягом текст, присвячений міркуванням про значні зміни податкової системи України. Він є певним узагальненням багатьох десятків дописів, які стосуються податкової проблематики, написаних мною, мабуть, протягом останніх п'ятнадцяти років.

Один із наріжних каменів мого бачення побудови податкової системи полягає в усвідомленні, з одного боку, що в країнах із перехідною економікою, до яких належить Україна, високі ставки прямих податків (податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), податок на прибуток, квазіподаток — ЄСВ) є вкрай шкідливими.

З іншого боку, не можна просто знизити податкові ставки, сподіваючись, що економіка сама по собі «детінізується», і коштів буде достатньо для фінансування принаймні базових потреб державного та місцевих бюджетів.

Тобто, знижуючи ставки прямих податків, необхідно забезпечити прогнозовані та стабільні компенсатори податкових надходжень. Інакший підхід є щонайменше непрофесійним. Його не сприйматимуть позитивно ані в Україні, ані західні донори, які допомагають українському народу вистояти перед військовою агресією Росії, а після її завершення — забезпечити відновлення української економіки.

Крім того, важливо, щоб зберігалася справедливість системи оподаткування. Не можуть існувати податкові преференції, які, по суті, дозволяють частині громадян та бізнесу суттєво зменшити податкові платежі порівняно з іншими. Це неминуче породжуватиме податкові зловживання. З огляду на це, спрощена система оподаткування має бути навіть розширена, подекуди в імперативному порядку, але при цьому вона не повинна дозволяти використовувати її для податкової оптимізації, а тим більше сприяти шахрайству, спрямованому на отримання відшкодування коштів із державного бюджету.

Весь текст із пропозиціями щодо змін податкової системи я планую оприлюднити пізніше. Зараз його вивчає певне коло експертів, які мають публічний статус та довіру не лише з боку громадянського суспільства, але й бізнесу та високопосадовців в органах державної влади.

Компенсатори податкових надходжень передбачають внесення змін до податкової системи, які призведуть до мобілізації додаткових коштів до державного та місцевих бюджетів. Однак додаткові податкові платежі доведеться сплачувати громадянам та бізнесу, що неминуче викликатиме категоричні заперечення щонайменше в частини з них.

У тексті, який згодом планую оприлюднити, не передбачалося детального роз'яснення логіки впровадження таких компенсаторів. Для фахових економістів, які розуміються на державних фінансах, це навряд чи потрібно. А от щодо широкого загалу, деякі пояснення можуть бути доцільними.

Тому я вирішив написати кілька статей, які присвячуватимуться поясненню логіки кожного з цих компенсаторів.

І перша з них стосується податку на нерухомість.

Фактично, єдині, але значущі втрати податкових надходжень пов'язані з пропозицією встановити основну ставку ПДФО у розмірі 10 відсотків, з одночасним скасуванням військового збору. Підвищена ставка — у розмірі 13 відсотків, — має стосуватися лише доходів, що перевищують 5 млн грн (умовний еквівалент 100 тисяч євро).

Також пропонується, що ПДФО не сплачуватиметься домогосподарствами, у яких сукупні доходи нижчі за реальний показник прожиткового мінімуму, або ставатимуть такими внаслідок його сплати. (Реформу податкової системи потрібно буде проводити після завершення війни, і тоді військовий збір також доцільно буде скасувати).

При такому зменшенні ставки ПДФО найбільше постраждають місцеві бюджети, для яких цей податок є основним джерелом надходжень.

Одним із важливих компенсаторів для них має бути впровадження податку на нерухомість для всіх власників, окрім тих, чиї доходи домогосподарства нижчі за прожитковий мінімум або стануть такими після сплати цього податку. Звісно, ця податкова пільга має діяти, якщо у їхній власності знаходяться об'єкти нерухомості не більше певного розміру.

Розумію, що дехто може заявити, що податок на нерухомість існує й зараз. Але він настільки абсурдний, що його недарма називають податком на квадратні метри. До класичного розуміння «податку на нерухомість» він має дуже віддалене відношення.

Насправді, нам потрібно впроваджувати саме податок на нерухомість, яка складається з будівель і земельних ділянок.

У своїй основній статті я наводжу такі дані. За підсумками 2023 року до місцевих бюджетів надходжень від податку на нерухоме майно (відмінне від земельної ділянки) надійшло лише 9,1 млрд гривень. Із цієї суми надходження розподіляються так:

• 1,2 млрд грн (приблизно 13%) — від житлової нерухомості. Це податок, який сплачують переважно фізичні особи.

• 7,8 млрд грн (приблизно 86%) — від нежитлової нерухомості. Цей податок сплачують переважно юридичні особи (компанії). Безпосередньо надходження до місцевих бюджетів від земельного податку (без плати за орендовані землі) становили орієнтовно 11,8 млрд грн.

Це мізерні надходження, якщо враховувати, що вартість об'єктів житлової та нежитлової нерухомості, а також земель сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення, які знаходяться у власності приватних фізичних та юридичних осіб, оцінюється у трильйони доларів.

У чому абсурдність нинішнього податку на нерухомість і що потрібно в ньому кардинально міняти?

На сьогодні податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачують як фізичні, так і юридичні особи (включно з нерезидентами), які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Основні норми чинного податку на житлову нерухомість для громадян (фізичних осіб)

Податок сплачується лише за так звані "зайві" квадратні метри, тобто за ту площу, яка перевищує встановлені законом пільгові норми.

1. Платники та об'єкти оподаткування: Податок мають сплачувати власники житла, загальна площа якого перевищує такі ліміти:

• для квартир (незалежно від кількості) неоподатковувана площа (пільга) — до 60 м²; оподаткуванню підлягає площа — понад 60 м².

• житловий будинок (незалежно від кількості) неоподатковувана площа (пільга) — до 120 м²; оподаткуванню підлягає площа — понад 120 м².

• різні типи житла (квартира + будинок та/або їхні частки) — неоподатковувана площа (пільга) — до 180 м²; оподаткуванню підлягає площа — понад 180 м².

2. Ставка податку: Ставку податку встановлює місцева влада (сільські, селищні або міські ради) залежно від типу об'єкта та його розташування. Розмір ставки не може перевищувати 1,5% від розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр оподатковуваної площі.

Приклад розрахунку (нарахування у 2025 році за 2024 рік): Оскільки податок нараховується за попередній (звітний) рік, для розрахунку 2025 року (за 2024 рік) береться мінімальна зарплата станом на 01.01.2024, яка становила 7 100 грн. Максимальна ставка за 1 кв. м: 7100 грн×1,5%=106,5 грн. Тобто, за кожен "зайвий" квадратний метр доведеться заплатити до 106,5 грн (конкретна сума залежить від рішення місцевої ради).

3. Крім того, податкове законодавство передбачає додаткові платежі у вигляді "Податку на розкіш".

Якщо загальна площа житлової нерухомості значно перевищує встановлені ліміти, застосовується додатковий фіксований платіж у розмірі 25 000 грн на рік за кожен такий об'єкт:

• Для квартири — загальна площа якої перевищує 300 кв. м.

• Для будинку — загальна площа якого перевищує 500 кв. м.

Перше зауваження щодо нинішньої версії «податку на нерухомість» стосується того, що базою оподаткування є саме квадратні метри.

Це очевидно абсурдно. Вартість квартири однакової площі в новобудові, наприклад, преміумкласу у центрі Києва, і квартири у «хрущовці» десь на околицях міста буде відрізнятися у 8–10 разів. Уже не кажучи про порівняння з вартістю житла десь у районному центрі. І ці об'єкти наші можновладці вирішили оподатковувати, виходячи лише з показника «квадратні метри».

Очевидно, що це некоректно та абсурдно. Хоча цілком зрозуміло, адже вони живуть не у «хрущовках» і не панельних будинках 70–80-х років минулого століття. І платити більше зовсім не бажають.

Реальна вартість квартири

Реальна вартість квартири й будь-якої житлової нерухомості залежить не тільки від площі, але й від низки інших значущих чинників:

• місце розташування, тобто вартості землі, на якій вона розташована;

• року будівництва;

• класності будівлі (їх має бути умовно «чотири» — економ, комфорт, бізнес та преміум);

• висотності;

• типу перекриття;

• наявності ліфта (якщо йдеться про багатоквартирні будинки);

• розташування квартири в будинку (у переважній більшості випадків перший і останній поверхи вважаються недоліком);

• року реконструкції, якщо така була;

• наявності паркувальних площ для автомобілів та підвальних приміщень (зараз це стало особливо актуальним і, на жаль, буде таким протягом багатьох десятиліть).

Оподаткування нерухомості повинно це все враховувати.

Для уникнення волюнтаризму та зловживань необхідно передбачити прозору і стабільну систему розрахунку вартості нерухомості, яка підлягає оподаткуванню.

• Для багатоквартирних будинків базою оподаткування має бути базова вартість будівництва квадратного метру, встановлена урядом, яка перераховуватиметься кожні п'ять років (до стабілізації цін — кожні три роки), помножена на кілька коефіцієнтів (факторів), згаданих вище. Вага кожного з цих факторів має бути прямо вказана у Податковому кодексі.

• Для приватних будинків базою оподаткування має бути базова вартість будівництва квадратного метру, встановлена урядом, помножена на кілька коефіцієнтів (факторів), а саме: вартість «сотки» землі, на якій розташована будівля, загальна площа земельної ділянки, площа будинку, класність будівлі.

Зауваження щодо а-ля "Податку на розкіш"

Як зазначалося вище, вартість об'єкта нерухомості не зводиться до його площі. Відповідно, встановлюючи прив'язку лише до показника квадратних метрів, законодавці суттєво зменшили розмір реального податку на нерухомість для великих маєтків із вартістю у багато мільйонів доларів. Представник середнього класу з будинком площею умовно 600 квадратних метрів і мультимільйонер із маєтком площею кілька тисяч квадратних метрів і вартістю у десятки мільйонів доларів заплатять однакові 25 тисяч гривень.

Коректним підходом, який враховує реальну вартість нерухомого майна, має бути різна ставка податку, яка сплачується з нього.

Податок на нерухомість не повинен виглядати покаранням і не бути обтяжливим, особливо для осіб із низьким і середнім рівнем доходів. Водночас він має встановлювати зрозумілу і прозору систему відмінності оподаткування залежно від вартості нерухомості, якою володіє та чи інша особа.

У своїх змінах податкової системи я запропонував таку градацію ставок податку: Річний платіж податку на житлову нерухомість має бути у межах 0,1–0,3% від її обрахованої вартості.

• Ставка 0,1% встановлюється для об'єктів із вартістю до 15 млн грн (еквівалент 300 тис. євро).

• 0,2% — для об'єктів із вартістю понад 15 млн грн і до 50 млн грн (еквівалент 1 млн євро).

• 0,3% — для об'єктів із вартістю понад 50 млн грн (еквівалент 1 млн євро).

У пропозиціях також передбачається, що власники квартир у багатоквартирних будинках можуть сплачувати цей податок, поділеним на 12 місяців, і включатись окремим рядком у квитанції на комунальні послуги.

Якщо в особи кілька об'єктів нерухомості (житлової та земельних ділянок), які знаходяться у різних об'єднаних територіальних громадах (ОТГ), тоді вона сплачує податок до бюджетів ОТГ, виходячи з вартості конкретного об'єкта нерухомості. Але якщо сукупно їхня ринкова вартість перевищує 15 млн грн чи 50 млн грн, тоді різницю сукупного податку на нерухомість він сплачує за місцем своєї реєстрації.

Є ще одна важлива складова питання впровадження податку на житлову нерухомість (у багатоквартирних будинках). Будь-яка споруда є продовженням і нерозривною складовою земельної ділянки, на якій вона розташована. З погляду економічної теорії будь-яка споруда — це покращення земельної ділянки. Відповідно, якщо ми хочемо впроваджувати коректний податок на нерухомість, то всі земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також їхні прибудинкові території, мають бути безоплатно передані органами місцевого самоврядування у спільну неподільну власність власників помешкань у них. Це стосується як уже побудованих багатоквартирних житлових будинків, так і тих, що будуватимуться у майбутньому.

Ба більше, усе будівництво, окрім споруд громадського призначення, має передбачати, що спочатку на публічних торгах продаватиметься земля з цільовим призначенням і містобудівними обмеженнями, а потім вона вважатиметься власністю тих осіб, які є власниками (співвласниками) побудованої на ній будівлі чи сукупності будівель.

Обов'язковість цього мала бути прямо передбачена нормами Цивільного кодексу України.

Зрозуміло, що місцеві керманичі максимально саботуватимуть це, оскільки в нинішній моделі містобудування земля у містах є одним із головних джерел корупції та їхнього збагачення, а також наближених до них забудовників. Але коли постане питання, що податок на нерухомість стане одним із головних джерел наповнення місцевого бюджету, і надходження від нього будуть можливими лише після переоформлення земельних ділянок під багатоквартирними будинками у спільну неподільну власність власників помешкань у них, тоді вони будуть змушені це зробити.