Цены на жилье: не время покупать

Автор: В.Владина

В ближайшие 1,5-2 года цены на недвижимость будут падать. Больше всего - на квартиры гостиничного типа и хрущевки… Строители опустили цену на первичное жилье до минимального, по их утверждению, уровня рентабельности - до 10-15%. Хотя в это мало верит потенциальный покупатель.

В апреле месяце эксперты отечественного рынка недвижимости зафиксировали очередное ценовое дно на жилье в Украине. И как свидетельствуют прогнозы аналитиков, оно не последнее. В ближайшие 1,5-2 года цены на недвижимость будут падать. Больше всего - на квартиры гостиничного типа и хрущевки…

Уже не первый год нуждающиеся в улучшении жилищных условий украинцы ждут, когда же цены на недвижимость опустятся до разумных рубежей, а государство создаст условия для благоприятного ипотечного кредитования. Вопреки ожиданиям нуждающихся, цены на квадратные метры падают не настолько стремительно, как хотелось бы. А новая власть за полтора года господства так и не сумела создать действенный механизм для приобретения жилья в рассрочку для широких масс. Не способствует падению цен и громадный дефицит строящегося жилья, не работают ни программы доступного жилья, ни программы кредитования молодежного строительства, никто не строит и социальных квадратных метров. Единственное, что недавно пообещал Минрегионстрой – это инвентаризировать потребности населения в жилье. К 2012 году в Украине собираются создать Единый государственный реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ведь на сегодняшний день ни один чиновник не берется озвучить цифру тех, кто стоит на квартучете в надежде решить свой квартирный вопрос за счет государства. Еще до кризиса, когда строительная отрасль находилась на пике своей активности, эксперты оценивали потребности Украины миллиардами квадратных метров. Ведь только на очереди состояло более 1млн. 300 семей. Сегодня, по подсчетам экспертов, сменить квартиру на большую или на более комфортабельную желал бы каждый четвертый взрослый украинец. Однако с воплощением своей мечты в реальность знатоки отечественного рынка недвижимости советуют подождать, как минимум пару лет.

- Думаю, мы будем и далее фиксировать снижение стоимости недвижимости с динамикой приблизительно 1-1,5% в месяц, в зависимости от сегмента, - комментирует ситуацию на рынке недвижимости президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов . - По нашим прогнозам, этот процесс будет длиться как минимум 1,5-2 года. Новым явлением в текущем году является тот факт, что быстрее всего снижалась стоимость квартир так называемого гостиничного типа. Это жилье некачественное, морально и физически устаревшее. Уверен, пришло время дать ему адекватную оценку. Люди больше начинают обращать внимание на жилье в современных планировочных решениях, относительно недавно построенное. Это так называемые жилые комплексы, где есть какая-то инфраструктура – скверы, скамейки, нормальный вид из окна, зона отдыха, место для парковки автомобиля, в том числе гостевого транспорта и т.д. И в дальнейшем разница между дешевым (хрущевки, гостинки) и новым жильем будет сокращаться.

- Я думаю, что при нормальном стечении обстоятельств тренд падения может быть не таким длительным, - высказал свое мнение глава национального совета Риэлтерской палаты Украины Александр Бондаренко . - Уверен, уже приблизительно через год мы будем наблюдать некий период стабилизации. После него начнется оживление на рынке недвижимости, которое повлечет, хоть и незначительный, но все же рост цен. Хотя все будет зависеть от общей экономической ситуации в Украине и не только, ведь сегодня очень много разговоров по поводу вероятности второй волны общемирового кризиса. Пока цены могут свободно падать, как со скоростью 1-1,5% в месяц, так и не исключено стремительное падение, как волна цунами. Тогда мы, действительно, окажемся на самом дне, и падать дальше будет некуда.

- Сегодня цены на вторичном рынке приблизительно на 10-20% выше, чем на первичном, - продолжает Александр Бондаренко. – Если сейчас у застройщиков квадратный метр стоит 7,6-8 тысяч гривен, что меньше тысячи долларов, то на вторичном цена должна быть в районе 1100 долларов за квадрат. Это будет корректная цена относительно нынешней ситуации. А с егодня средняя цена на вторичном рынке по Киеву составляет приблизительно 1875 долларов.

По мнению экспертов, средняя цена на квадратный метр в столице должна составлять около 1100 долларов за метр. Существующая разница в $600 в цене между первичкой и вторичкой должна быть стерта в обозримом будущем. Именно поэтому специалисты рынка недвижимости советуют избавляться от старого и ветхого жилья именно сейчас, даже при условии низкого спроса. Ведь через пару лет вы можете вообще не найти покупателя на свою хрущевку или малогабаритную гостинку. Судите сами: еще пару лет назад за хрущевку на Мечникова в Киеве можно было просить из расчета 3 тысячи долларов за метр, сегодня – просят 1100-1300 и никто не берет. А к осени цены упадут еще на 6%.

- Это цена предложения, - продолжает Бондаренко. – Чтобы определить цену реальной сделки нужно применить специальный коэффициент. С его учетом средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет по Киеву 1450 долларов. Но это цена не предложения, а гипотетической сделки. Разница составляет 15%-20%, иногда покупателям удается выторговать и 30-процентное снижение цены.

- Размер торга отличается в зависимости от сегмента, - уточняет Рубанов. – На жилье эконом-класса при покупке удается снизить цену, как правило, на 3-7%, в квартирах бизнес-класса иногда – до 10-25%.

Сегодня, по данным риэлтерских контор, средняя цена однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа в Киеве составляет приблизительно 50 тысяч долларов, стандартной однокомнатной – 70, двухкомнатной – 95, трехкомнатной – 125 тысяч. Если сравнивать с ценами прошлогодними, то цена в среднем упала на 8,5%. По состоянию на 30 июня 2010-го средняя стоимость квадратного метра по Киеву была 1 949 долларов, на сегодняшний день – 1 787.

О том, что покупательский интерес на жилье катастрофически снизился, говорит и общая статистика сделок. К примеру, д о кризиса в месяц по Киеву фиксировалось 3800-4800 транзакций, и 350-400 тысяч - по всей Украине. А сейчас - приблизительно такие же цифры, но за год!

Рынок, скорее, мертв, чем жив, говорят эксперты. Не спасает его пока и то, что строители опустили цену на первичное жилье до минимального, по их утверждению, уровня рентабельности - до 10-15%. Хотя в это мало верит потенциальный покупатель. Ведь строительный бизнес в Украине монополизирован частным капиталом, строительными компаниями, корпорациями и холдингами. Они строят не для того, чтобы обеспечивать жильем нуждающихся, а чтобы обогащать своих владельцев и акционеров. Строительным компаниям сейчас не выгодно строить массовое и доступное жилье в необходимом количестве. Если жилья будет много, оно подешевеет, а значит, строительные корпорации не получат своих сверхприбылей. Дефицит жилья выгоден, потому что он подстегивает рост цен.

Сегодня, по мнению экспертов, с рынка недвижимости почти полностью ушли спекулянты. А это – верный знак, что жилье еще какое-то время будет падать в цене. Да и банки не особо заинтересованы в выдаче ипотечных кредитов на ниспадающем тренде. Ведь залоговая составляющая ипотечного кредита в таком случае будет обесцениваться с каждым днем. Именно поэтому проценты по кредитам так высоки, что переплачивать за квартиру приходится почти в два раза.

Если кто-то вздумает возрадоваться от того, что на горизонте забрезжила возможность приобрести хотя бы ветхое или старое жилье, при покупке должен оценить и свои безрадостные перспективы. Основная масса многоквартирных домов была построена в 60-80х годах прошлого века. Эти дома рассчитаны на срок эксплуатации до 30 лет. И этот срок либо истек либо на грани. Не питайте иллюзий по поводу того, что государство возьмет на себя расходы по капитальному ремонту старых домов или займется их реконструкцией. Сейчас власти разрабатывают новый Жилищный кодекс и реформу жилищно-коммунальной сферы. Тем самым готовятся правовые и экономические механизмы приватизации коммунального хозяйства. Электричество, отопление, холодную и горячую воду и все остальные коммунальные услуги будут предоставлять не ЖЭКи, а частные компании, которые будут на свое усмотрение устанавливать тарифы и расценки на свои услуги. Будьте уверены, что реформа ЖКХ и приватизация «коммуналки» включат зеленый свет для дальнейшего роста коммунальных тарифов. А капитальный ремонт многоквартирных домов жильцов заставят оплачивать из собственных карманов. Вывод напрашивается сам собой: чем старше дом, тем дороже обойдется его содержание. Вам это надо?..

Если сейчас – не время, когда же наступит подходящий момент? По крайней мере, тогда, когда государство введет запрет на спекуляцию жильем, например, через введение налога на повторную перепродажу жилья в течение десяти лет. Когда государственное финансирование строительства социального жилья будет в объемах, достаточных для удовлетворения общественной потребности, когда ипотека будет обслуживать интересы населения, а не финансировать обогащение банковского сектора. И не раньше. Вряд ли это случится в ближайшие пару лет. Хотя у правящей элиты есть шанс изменить ситуацию в лучшую сторону. Есть ли политическая воля помочь безквартирной части своего электората?.. Этот вопрос, как и многие другие, у нас скорее риторический…