Программа Кабмина: доступные кредиты для недоступных квартир

Автор: В.Владина

На днях Кабмин таки внес изменения в свое же постановление о порядке удешевления ипотечных кредитов для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Чем, якобы, сделал президентскую программу доступного жилья еще привлекательнее. Однако, молодая семья, с которой «Цензор.НЕТ» решил получить квартиру по этой программе, просчитав реалии на калькуляторе, отказалась даже идти на предварительную консультацию в ипотечный центр…

Казалось бы, для тех, кому очень нужно жилье, созданы чуть ли не идеальные условия: Кабмин, внеся изменения в свое Постановление № 343 от 25 апреля, в Постановлении № 772 от 13 августа разрешил-таки участвовать в программе доступного жилья не только тем, кто стоит на квартучете. Теперь для получения льготного кредита достаточно и справки из ЖЭКа о составе семьи, из которой видно, что у вас на каждого «прописанного» меньше 9 кв. метров жилой площади, а также для проживающих и зарегистрированных в общежитии, что подтверждает справка о составе семьи, выданная по месту жительства. Кроме того, правительство «застабилизировало» процентную ставку в 16% годовых по ипотеке не только на момент выдачи кредита, а в целом (то есть, можно предположить, что процентная ставка не вырастет в силу каких-то «форс-мажорных» обстоятельств). Ранее допустимое превышение на 25% нормативной площади и нормативной стоимости жилья при получении кредитных средств отменено. Отныне по программе можно будет купить квартиру и побольше, но доплатив из собственного кармана, не рассчитывая на государственную поддержку. Ну и, наконец, Кабмин разрешил покупать по этой программе жилье, введенное в эксплуатацию после 2007 года (ранее можно было купить новострои, введенные только после 2009-го).

Если откровенно, то это лучшие ипотечные условия с тех пор, как в независимой Украине стали торговать квартирами. Но почему же нет ажиотажного спроса? Почему нуждающиеся не оббивают пороги ипотечных центров? В Минрегионстрое до сих пор считают, что местные органы власти недостаточно уделяют внимания этой программе, что долго застройщики раскачиваются. И вообще, программу следовало бы крепко попиарить в СМИ и открыть дополнительные консультационные пункты.

- Только пишите правду, - просит директор Ипотечного центра в Киеве и Киевской области Сергей Комнатный.

Затем и стараемся, именно поэтому нам, журналистам, приходится задавать вопросы, на которые не всегда хочется отвечать чиновникам. Например, спрашивая, теряет ли гражданин, состоящий на квартучете и воспользовавшийся льготным кредитом, право на получение бесплатной квартиры от государства, «Цензор.НЕТ» рассчитывал на откровенный ответ: теряет, мол. Вместо этого услышали следующее:

- В Конституции записано, что государство создает условия для обеспечения граждан жильем, - философски начал Владимир Высочин, замдиректора Департамента государственных программ развития жилищного строительства Минрегионстроя . - Одно из условий - это совместное участие государства и гражданина. Эта программа нацелена на то, чтобы реализовать данную норму закона. Бесплатным жильем обеспечиваются социально незащищенные слои населения, в соответствии с законодательством. Например, у нас есть закон о социальной защите военнослужащих, предусматривающий, что военнослужащие получают жилье за счет государства. Но, учитывая, что объемы обеспечения жильем небольшие и у местных органов власти нет возможности строить дома, чтобы очередь двигалась. Можно, конечно, ждать, продолжая оставаться в очереди. А можно попробовать решить этот вопрос уже сейчас…

«Цензор.НЕТ»: Почему не разработали механизм, чтобы гражданин заключал кредитный договор только на три процента годовых, а не на 16? Ведь такие предложения поступали. Ведь можно было не вешать и государственные обязательства на личный договор заемщика? Почему нет прямого договора государства с банком?

- Тогда получается, что у банка два заемщика - и гражданин, и государственное учреждение, - отвечает Сергей Комнатный. - Кроме того, существуют инструкции Национального банка, по требованиям относительно выдачи кредитов. Говорят, это не вяжется с существующей законодательной базой и этого сделать нельзя.

«Цензор.НЕТ»: Гарантии государство дает на все 15 лет кредита? А если очередной кризис, и государство не сможет погашать свою часть ставки?

- В законе временных рамок гарантии не имеют, - утверждает Сергей Комнатный. - То есть они будут на протяжении работы программы. Задержки с погашением государственной компенсации, не исключаю, могут быть… Но, банк будет ждать, куда же он денется?..

- В залог берется квартира, которая покупается, - дополняет ответ директор Департамента розничного банкинга «Укргазбанка» Антон Косторниченко . - Кредитным договором предусмотрено, что залог обеспечивает и весь кредит и все процентные ставки, все 16%. При этом, если случается, что государство задерживает свой платеж, скажем, на месяц или на два, то никаких штрафных санкций для клиента не предусмотрено, - обещает банкир.

Вместе с директором Ипотечного центра в Киеве мы пытаемся «нарисовать» портрет среднестатистического заемщика по программе «Доступного жилья». Получается, что это граждане от 35 до 40 лет, состав семьи в среднем - три человека, средняя зарплата семьи составляет около 7 тысяч гривен.

- При таких исходных данных средний размер кредита может составлять около 320 тысяч гривен, - утверждает Сергей Комнатный. - Ежемесячно эта семья должна выплачивать телокредит на 1800 гривен и 500-600 гривен будет составлять возмещение процентной ставки - 3% годовых. То есть - в среднем квартира для заемщика будет обходиться 2300-2400 гривен в месяц. По городу Киеву у нас уже почти 20 объектов, которые участвуют в программе. Должен отметить, что и банки стали более лояльны к тем застройщикам, которые прошли межведомственную комиссию Минрегионстроя, стали быстрее их аккредитовывать.

«Цензор.НЕТ»: А какова ситуация по Броварам? Насколько нам известно, застройщик по Броварам еще не аккредитован.

- Не аккредитован, но прошел последние согласования на комиссии Минрегионстроя и на ведомственном сайте есть уже информация о том, что данный застройщик «рекомендован» для участия в программе «Доступного жилья», - продолжает Сергей Комнатный. - Но он еще не прошел аккредитацию в банке, как положено. Чтобы и банк спокойно работал, и граждане спокойно спали и выплачивали кредит, необходимо, чтобы финучреждение знало всю экономику застройщика. Для этого застройщику необходимо предоставить банку всю необходимую документацию. Как правило, подготовка таких документов для банка составляет около недели. Например, нужно предоставить справки об отсутствии задолженности перед финучреждениями, из налоговой, нужно проверить, нет ли долгов перед бюджетом, должны быть справки об отсутствии кредитных задолженностей, об отсутствии уголовных дел и процесса банкротства по предприятию. То есть, как правило, все эти выписки из государственного реестра юридических лиц, все эти справки застройщик готовит в течение одной-двух рабочих недель. Поэтому по Броварам нужно еще немного подождать.

«Цензор.НЕТ»: Но, ведь они могут подобрать себе квартиру и в Киеве? Предложений-то много…

- Могут. Пусть подъезжают в наш Ипотечный центр и в едином окне выбирают объект, выбирают себе банк…

«Цензор.НЕТ»: Молодая семья, которой мы пытаемся помочь, живет на квартире. Платить кредит, снимать жилье и ждать квартиру им очень сложно…

- В Киеве есть объекты с высокой степенью готовности. На Троещине есть объект, сдается в сентябре, в конце года - в Дарнице будет сдаваться объект. По области есть готовые объекты, в Борисполе, например, скоро также будет сдан дом. А в Броварах, к сожалению, по нашим сведениям нет такого застройщика, который бы построил и не распродал бы свои квартиры. Однако должен предупредить, что покупая квартиру в Киеве, к примеру, нормативный кредит для заемщика будет рассчитываться по нормативной стоимости того региона, где у него регистрация.

Нормативная стоимость для региона… Очевидно, в этом есть своя логика. Однако она не всегда рассчитана справедливо. К примеру, стоимость квартир в Броварах, впрочем, как и в других городах-спутниках столицы, мало чем отличается от цены квартир, возводимых не в центральных районах Киева, к примеру, на той же Троещине, а иногда - и выше. Тем не менее, киевляне получают кредит из расчета 6,5 тысяч гривен за квадратных метр, жители Киевской области, в том числе и броварчане, - 4,5 тысячи. Одолевают сомнения, что в Броварах найдется застройщик, который согласится по такой цене продавать свои квартиры льготникам (на сегодняшний день средняя цена 1 кв.м жилья в новострое с голыми стенами в Броварах составляет около 8 тысяч гривен). Это - первый момент.

Второй момент: если цену застройщика все же каким-то чудом удастся снизить хотя бы до 6,5 тысяч (почти как в Киеве), то 2 тысячи разницы в нормативной стоимости все равно лягут на карман заемщика (на 50 квадратных метрах - это 100 тысяч гривен).

Третий момент: правительство пока не пошло на снижение ставки первого взноса с 25% до десяти. Банкиры говорят, что это будет возможно лишь при дополнительном залоге (то есть, для залога уже маловато той квартиры, которую вы берете в кредит, нужна дополнительная недвижимость или другое залоговое имущество). Если первый взнос составляет 25%, значит для приобретения современной однокомнатной квартиры (53-55 кв.м - наиболее ходовое предложение застройщика в Броварах), нужно отдать около 12,5 тысяч долларов, а это - еще около 100 тысяч гривен. Получается, чтобы принять участие в президентской программе доступного жилья и приобрести однокомнатную квартиру в Броварах, нужно уже сегодня «отвалить» 25 тысяч долларов, а потом еще 15 лет выплачивать кредит, отказывая себе во всех земных радостях - такое ярмо вряд ли даст возможность расслабиться хотя бы на месяцок.

Если бы у нас были эти 50 тысяч у.е. да участок земли, мы бы за эти деньги дом двухэтажный построили, с ремонтом, еще и на мебель что-то осталось, а не покупали однокомнатную квартиру, - заявила нам молодая чета и отказалась даже рассматривать варианты по Киеву. Ну, то, что у нас цены на недвижимость давно уже перегреты, никто в Украине, похоже, и не сомневается. Именно поэтому есть вероятность, что рано или поздно цены на жилье таки поползут вниз. Кто при таком сценарии останется в накладе? Естественно, заемщик. Квартира с годами итак будет становиться дешевле из-за «старения», еще и недвижимость упадет в цене…

- Так пусть берут кредит на строительство дома! Кто мешает? - нашел выход из ситуации Сергей Комнатный. - В случае если заемщик выступает заказчиком строительства индивидуального жилого дома, для получения кредита он должен предоставить копии права собственности на земельный участок и проектно-сметной документации на такое строительство.

Правда, добавляет, что пока подобных прецедентов в Украине не было… Естественно, не было. Ведь своим конституционным правом на бесплатное получение земли под строительство индивидуального дома, для дачного участка, для строительства собственного гаража у нас в стране могут воспользоваться единицы. Для простых смертных земли у нас нет, и в ближайшем будущем не предвидится, по крайней мере - в Киеве и Киевской области. Опять получается нестыковка: деньги есть, желание строиться - тоже. Так теперь - негде…

Виктория Владина, для Цензор.НЕТ