"Хюндай" технической инвентаризации: к чему привела скандальная "реформа БТИ"?

Автор: А. Карпец

У всех, кому приходилось оформлять права собственности на недвижимость, слово из трех букв БТИ (Бюро технической инвентаризации) неизменно вызывает неприятные ассоциации, связанные с очередями, волокитой и бюрократией. Но все познается в сравнении. С начала года функции регистрации имущественных прав на объекты недвижимости окончательно переданы от местного самоуправления в лице БТИ к государственной власти в лице Государственного реестра.

Вместо обещанных властью упрощения процедур, их удешевления и сокращения времени на их проведение вышло все с точностью до наоборот. Проблем с бюрократией и волокитой стало во много раз больше, о чем свидетельствует шквал материалов в СМИ. Но это «цветочки», вслед за которыми по прошествии времени обязательно последуют «ягодки». Правовой хаос, созданный более чем сомнительным с юридической точки зрения решением по передаче функций, может стать причиной масштабных злоупотреблений в сфере имущественных прав юридических и физических лиц вплоть до их мошеннической экспроприации у нынешних собственников. Естественно, что подобного криминала хватало и при старой системе, но в новых условиях объемы преступлений могут возрасти на порядки, превратившись в настоящий кошмар для нас, рядовых владельцев квартиры, дачного домика, земельного надела, не защищенных от беспредела деньгами и/или влиянием. Впрочем, мошенничество может коснуться и богатых, которые, как известно, «тоже плачут». А еще реформации в области технической инвентаризации зело напоминают скандальный «Хюндай»…

О том, что проблемы назревают, специалисты, эксперты, народные депутаты, руководители БТИ и главы местного самоуправления кричат уже давно, обращаясь к президенту, премьеру, его заместителям, Кабмину в целом. Власть отмалчивается или отмахивается. И только недавно премьер Азаров неожиданно проснулся и решил срочно уволить за плохую организацию работы Государственной регистрационной службы главу этого ведомства Леонида Ефименко после того, как в СМИ разгорелся скандал на тему бардака в работе реестра при регистрации имущественных прав на недвижимость. Итак, «козел отпущения» уже найден. Вот только хочется спросить Яныча: куда он смотрел, когда подведомственный ему Минюст Лавриновича проталкивал откровенно сырые и нерабочие законопроекты?!

Но премьер изображает святую невинность, заявляя на заседании Кабмина: «Мы положили конец монополии печально известного БТИ… Процедуру регистрации сократили с 14 до 3 дней (ага! щас! - Авт.). Все так хорошо задумано. Но как выполняется?» Сей спич зело напоминает нетленно-затасканное о «хорошем царе и плохих боярах». А может, проблема не в Госреестре, а в самой новации - дурацкой, непродуманной и явно направленной не на улучшение тяжкой судьбины рядового гражданина, а на перенаправление больших денежных потоков от выручки за регистрацию и инвентаризацию недвижимости от местного самоуправления к Министерству юстиции? Может, начинать карательные меры нужно не с «мальчика для битья», а прямо с министра юстиции Лавриновича, который под видом реформ втянул страну в очередной «Хюндай»?!

А ведь предупреждали же, что это плохо окончится. Взять хотя бы письмо Ассоциации городов Украины на имя Виктора Януковича за подписью главы парламентского комитета по вопросам государственного строительства и местного самоуправления Александра Омельченко и еще 132 (!) мэров городов всей страны - от Закарпатья на западе до Луганщины на востоке и от Черниговщины на севере до Крыма на юге. Специально обращаем внимание, что документ датирован еще 5 октября 2011 года. Указывая на необходимость производить государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений», «капитаны местного самоуправления» обращают внимание на тот факт, что вопрос учета и технической инвентаризации объектов недвижимости остается неурегулированным. Попытка принятия летом 2011 года закона об учете и технической инвентаризации объектов недвижимости провалилась: закон был справедливо раскритикован, заветирован и снят с рассмотрения.

После письма Ассоциации городов прошел год и три месяца, неурегулированность вопроса осталась, зато нарастает крайне опасный хаос, о котором предупреждали главы местного самоуправления. Прежде всего это выражается в том, что органы БТИ на местах исчезают, люди увольняются, новосозданные органы госрегистрации объектов недвижимости с задачами не справляются и соответствующих специалистов не имеют, нотариусы боятся заверять сделки купли-продажи недвижимости, рынок недвижимости остановился, бюджеты всех уровней и Пенсионный фонд не получают положенных отчислений от сделок.

Начальник Луганского БТИ Владимир Корниенко в интернет-издании «Полемика» приводит любопытные цифры. Выручка вверенного ему хозрасчетного учреждения за 2012 год составила 14 млн грн. Из них, по словам Корниенко, 7 млн грн осталось в городе в виде налогов и отчислений в социальные фонды. Теперь эти деньги будут получать нотариусы - самозанятые, часто работающие на едином налоге. Как уйти от налогов - они найдут. Регистрационную службу и вовсе придется финансировать из бюджета. Город недополучит приличную сумму - и это не только потери бюджета, этим еще и выбивается финансовая основа местного самоуправления, которое вынуждено канючить деньги в Киеве.

К этому еще и добавилась «художественная самодеятельность» Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Своим приказом № 658 от 28.12.2012 министерство утвердило изменения в инструкцию о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости. В документе говорится, что техническую инвентаризацию теперь могут производить любые субъекты хозяйствования, в составе которых имеются хотя бы один исполнитель, прошедший профессиональную аттестацию в МинрегионстройЖКХ. Более того, приказ, по сути, прекращает полномочия местного самоуправления в вопросе техинвентаризации, что само по себе есть «бред сивой кобылы»: не может министерский приказ сужать права и полномочия местного самоуправления, гарантированные Конституцией и Европейской Хартией местного самоуправления, ратифицированной Украиной!

По мнению Ассоциации городов, налицо в корне неверный подход к проблеме. Власть рассматривает техническую инвентаризацию как вид предпринимательской деятельности, в которой следует создать конкурентную среду, устранив с рынка регионального монополиста в лице БТИ и дав право заниматься этим видом деятельности многим субъектам хозяйствования. В Ассоциации городов же справедливо настаивают, что ведение учета и технической инвентаризации - это не «оказание услуг населению», а обеспечение государством конституционного права граждан на собственность, и логично оставить эту функцию местному самоуправлению, являющемуся самым близким к людям властным институтом.

В вышеуказанном письме Ассоциации на имя Януковича содержится широкий перечень негативных последствий, к которым может привести разрушение существующей системы регистрации права собственности и передача этих функций частникам: Органы местного самоуправления утратят достоверную информацию об объектах недвижимости всех форм собственности, что сделает невозможным взимание налога на недвижимость, формирование градостроительного кадастра, формирование программ социально-экономического и культурного развития территорий, начисление субсидий, распределения жилья и т.д. Возникнет риск создания частных монополий и подорожания услуг с целью извлечения сверхприбылей, что лишит территориальные общины возможности влиять на стоимость и качество услуг; в то же время, сейчас, даже с поправкой на коррупцию и злоупотребления, БТИ хотя бы юридически находятся под контролем громад через органы местного самоуправления, которые регулируют тарифы на их услуги и их деятельность. Возникнет проблема содержания архива инвентаризационных дел, проблема обмена достоверной и актуальной информацией между архивом и несколькими предоставляющими услуги субъектами, что чревато выдачей нескольких правоустанавливающих документов на один и тот же объект. В связи с предыдущим, возрастет опасность мошеннического отчуждения имущества, рейдерского захвата жилья, общая коррупционность процедур и т.д.

К тому же, внесение объектов недвижимости в Госреестр не является чем-то новым, а было начато еще в 2002 году во времена «первого пришествия во министры» Лавриновича. Те сделки, которые проводились после этого, в реестр вносились. Затем пошел слух, что более ранние правоустанавливающие документы будут считаться недействительными, если они в реестр не внесены. Вскоре последовало разъяснение, что если документы легитимны, то право собственности подтверждается даже без внесения в реестр. Часть граждан по собственной инициативе обратилась, и данные были внесены. Но значительная часть до сих пор даже понятия не имеет, что имеющиеся у них на руках бумажные правоустанавливающие документы нужно внести в реестр. По словам начальника Луганской БТИ, в городе только 40% объектов внесено в реестр. И такой бардак по всей стране! И какое плодородное поле для махинаций…

Информпространство уже переполнено живописаниями на тему криминальных последствий новации. Будет большим преувеличением полагать, что внесение в госреестр сделало право собственности более защищенным. Продавец объекта должен предоставить нотариусу документ, удостоверяющий, что он действительно является владельцем, что объект не аварийный и соответствует нормам, наконец, что этот объект вообще существует в природе. Как продавец это теперь должен доказывать - нигде не прописано. Технический паспорт на объект недвижимости и заключение БТИ теперь не требуются, техник БТИ теперь на место не выезжает. Доступ к реестрам недвижимости и отягощений нотариусы имеют, но должны, по сути, верить клиентам чья недвижимость не внесена в реестр, на слово. Даже наличие доступа к реестру мало что дает, ибо, повторим, там содержатся далеко не все данные. В результате можно не только мошенническим путем продать чужую и/или несуществующую недвижимость, но и легализовать криминальные деньги купив/продав объект недвижимости, которого нет в природе с целью отмыва денег.

* * *
С просьбой прокомментировать все более обостряющуюся ситуацию вокруг учета и технической инвентаризации объектов недвижимости автор обратился к Главе Украинской ассоциации бюро технической инвентаризации "УКРТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ" Леониду Черненко.


- Леонид Харитонович, не могли бы Вы дать свою оценку происходящему?

- Почти 80 лет органы местного самоуправления проводили техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. В результате были созданы материалы технической инвентаризации, которые являются основой для оформления правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Эти материалы являются собственностью местного самоуправления и, согласно статье 142 Конституции, относятся к материальной основе местного самоуправления. Более того, в статье 30 Закона Украины «О местном самоуправлении» однозначно говорится о том, что именно органы местного самоуправления осуществляют полномочия по учету и технической инвентаризации недвижимого имущества всех форм собственности. Наконец, передача материалов технической инвентаризации органам юстиции в корне противоречит Европейской Хартии местного самоуправления, ратифицированной Украиной в 1997 году, поскольку таким образом сужаются полномочия самоуправления, тогда как Хартией предусмотрена передача на места как можно большего объема полномочий.

- То есть выходит, что скандальные приказы МинрегионстройЖКХ абсолютно незаконны, а требования передать материалы технической инвентаризации госреестру противоречат Конституции и законам?!

- А их пока никто не передавал. Для этого нет никакого юридического основания.

- А как же разговоры о том, что недоразогнанные остатки БТИ на местах насильно заставляют передавать материалы органам госрегистрации?

- Что творится на местах - сказать трудно. Но в столице ничего не передается. Повторяю, для этого нет оснований - ни закона, ни иного нормативного акта. А потом: что значит «передать» или «отдать» собственность территориальных громад? Это что - экспроприация, национализация? Даже если передавать, то должен быть механизм продажи, передачи с баланса на баланс или какой-то иной. Должен быть закон, который депутаты не приняли и, будем надеяться, не примут. Но даже если подобный закон вступит в силу, в каждом городе, поселке, районе должно последовать решение местного представительского органа самоуправления, каковым в столице является Киеврада. Мы не имеем права ничего отдать, иначе мы грубо нарушим закон.

- Выходит, в нынешнем законодательном поле легитимное изъятие технической инвентаризации у местного самоуправления даже на основании специального закона в принципе невозможно, ибо для этого нужно изменить базовый закон о местном самоуправлении, а также Конституцию?

- В общем-то, да.

- Как же сейчас совершаются сделки?

- А никак не совершаются или почти никак! Если в 2012 году «хорошо стоящий» нотариус удостоверял в день 10-15 сделок купли-продажи недвижимости, то сейчас - 1-2 в неделю. Нотариусы боятся ввязываться, ибо за незаконное совершение нотариальных действий им грозят наказания вплоть до тюремных сроков. Оформляют только «свои» для «своих», когда хорошо знают «историю» объекта. Эйфория на тему о том, что технический паспорт теперь не нужен, быстро прошла. Нотариусы при заключении сделки имеют право при необходимости сделать запрос в БТИ, но боятся своих руководителей. В столице и в регионах идут массовые увольнения специалистов БТИ, кое-где осталось около 20% личного состава, и оставшиеся работники просто физически не могут обеспечить документооборот, а работа хозрасчетного БТИ стала нерентабельной. Но даже если передать техдокументацию органам юстиции, то у них нет специалистов по работе с технической и юридической документацией. У нас все, как обычно: одно сломали, другое не построили…

Кстати, о нотариусах: через несколько лет, если Регистрационная служба «встанет на ноги», нотариусы уже будут не нужны для удостоверения сделок, поскольку этим буду заниматься исключительно регистраторы Минюста, по аналогии как это делается в России.


- Но ведь БТИ - это не только квартиры и дачные участки миллионов граждан, но и государственные объекты вплоть до особо важных…

- Так в том-то и дело! Технической инвентаризации подлежат: атомные, тепловые и гидроэлектростанции и другие объекты стратегического назначения; объекты Службы безопасности, Генпрокуратуры, МВД, прочих правоохранительных органов; объекты Верховной Рады, Кабинета Министров; военные части, склады вооружений и боеприпасов, бомбоубежища и объекты Службы по чрезвычайным ситуациям; Банкнотно-монетный двор, золотовалютные хранилища и прочие объекты Национального банка и банковской инфраструктуры; Следственные изоляторы и тюрьмы; объекты коммунальной собственности и инфраструктуры жизнеобеспечения; и так далее.

- Неужели учет и техническую инвентаризацию таких объектов тоже отдадут каким-нибудь частным структуркам? Или у наших государственных мужей все же хватит ума не отдавать на откуп разным «рогам и копытам» хотя бы атомные реакторы?..

- Допуск на подобные объекты для проведения технической инвентаризации частных структур и предпринимателей, в том числе иностранцев и лиц без гражданства, категорически неприемлем! Ведь речь идет о национальной безопасности.

И вообще аналогов проталкиваемых сейчас в Украине новаций невозможно отыскать в мире. Ни в России, ни в Канаде, ни в Европе подобного нет. Например, в Канаде земельный кадастр ведется государственными органами, а учет и инвентаризация объектов недвижимости, расположенных на этой земле, - это прерогатива муниципалитетов, т.е. местного самоуправления.

К тому же, уже есть печальный опыт 20-летней давности. В 1992 году к выдаче документов на право владением землей допустили частников. Вскоре спохватились и эту глупость отменили, а тех частников уже давно и след простыл. Но разборки, суды-пересуды кое-где идут по сей день: на некоторые участки имеется по нескольку актов на разных владельцев.

Сейчас нам предлагают наступить на те же грабли, но уже в деле учета и технической инвентаризации недвижимости. Принесут нотариусу под видом правоустанавливающего документа некую липовую бумажку с фотографией условного Иванова. Техпаспорта и справки из БТИ теперь не обязательны. Техник на место не выезжал, и никто не знает, есть ли тот объект в природе. В архивы БТИ никто не заглядывал, и неизвестно, чей он, реально, какова его история от момента постройки, каково его техническое состояние. Частные оценщики вместо техника БТИ? Да им еще и приплатят, чтобы никуда не ездили и в архивах не рылись. А вскоре выяснится, что ваша квартира - уже не ваша…


- А если обратиться к руководству Киева в лице главы Киевской горгосадминистрации Александру Попову. Что он?..

- А что он? Александр Павлович понимает проблему, но сделать ничего не может.

- Понимать-то он, может, и понимает, но под письмом 133 мэров городов на имя Януковича по указанной проблеме подпись Попова обнаружить не удалось. Хотя мэры «базового региона» нынешней власти, т.е. Донецкой и Луганской областей, не боятся критиковать новацию, а начальник БТИ Луганска так и вовсе раздает интервью, не стесняясь в выражениях. Или все дело в том, что Александр Попов - это назначенный путем манипуляций законодательными нормами сверху «местоблюститель», а не законный, избранный на прямых выборах территориальной громады руководитель местного самоуправления?

- …

- Вернемся к приказам МинрегионстройЖКХ, которыми «отменили» БТИ и вывели на арену частные структуры, которые чиновники оного министерства будут лицензировать, очевидно, ожидая от этого некие бонусы. Есть мнение, что эти документы незаконны по чисто формальным юридическим признакам.

- Да, приказ министерства № 658 от 28.12.2012 года «Об утверждении изменений к Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации недвижимого имущества» был введен с нарушением статьи 9 Закона Украины «Об основах государственной регуляторной политики в сфере хозяйственной деятельности». По закону, после публикации проекта приказа дается не менее месяца на замечания и предложения юридических, физических лиц, их объединений, а также их последующий анализ. В данном же случае, проект приказа был опубликован 26 декабря 2012 года, а уже 28-го его, в нарушение закона, за № 2212/22524 зарегистрировал Минюст (тот самый! - Авт.) и приказ как бы вступил в силу.

- Но ведь налицо формальное юридическое основание для того, чтобы любой нормальный суд отменил этот норматив по причине того, что грубо нарушена процедура его ввода в действие.

- В настоящий момент административный суд Г.Киева уже рассматривает иски о приостановке действия этого незаконного документа.

- И все же, куда спешат? Ведь новая система сырая, можно сказать, гнилая и не работает, а старую спешат доломать. Закона о передаче данных техинвентаризации нет. Приказ, которым, по сути, пытаются нелегитимно подменить закон, тоже нелегитимен и слеплен на колене в ночь под Новый год. Куда так торопятся?

- Деньги. Огромные в масштабах страны деньги хотят под видом священной борьбы с коррупцией отобрать у местного самоуправления и направить в структуры, близкие к Минюсту. Плюс дополнительные поступления в виде разных лицензий, разрешений, сертификатов, которыми чиновники министерств будут торговать явно не в убыток себе. Например, возьмите двадцать тысяч сертификатов по восемь тысяч гривен каждый. Это же огромные деньги!

- Но пока что с деньгами все «в пролете». Вы же сами говорите, что количество сделок сократилось на порядки…

-Так в том-то и дело! В Украине около 7000 нотариусов. Вот пусть бы Министерство финансов посчитало, сколько налогов в местный и государственный бюджеты, госпошлин и отчислений в Пенсионный фонд от совершенных ими сделок было уплачено в январе 2012 года и сколько - в январе 2013-го? А по первому кварталу провальное падение будет еще более впечатляющим. Вот вам экономическая составляющая этой аферы. О криминальной и организационной мы уже говорили выше.

- Налицо еще один «Хюндай». Под видом новаций и реформаций страну втравили в аферу, за которую расплачиваются граждане, а не авторы этого «шахер-махера». Кстати, автор и идейный вдохновитель «Хюндая» никакой кары не понес, а наоборот - удобно умостился в парламентском кресле, получив не только депутатскую неприкосновенность, но и портфель руководителя комитета Верховной Рады. Похоже, авторы аферы с технической инвентаризации тоже выйдут сухими из воды…

- С этим вопросом должны разобраться соответствующие органы.

Александр Карпец