Рынок недвижимости: можно ли спасти пациента?

Автор: В. Владина

В 2008 году строительная отрасль не просто упала, а грохнулась практически на самое дно, утянув за собой тысячи инвесторов, вложивших свои кровные в строительство квадратных метров. Стройки были заморожены, компании одна за другой объявляли о своем банкротстве. Эксперты не исключают, что в скором времени этот сценарий может повториться.

Оживить рынок недвижимости Президентской программой «Доступное жилье» правительству не удалось. Рынок продолжает депрессировать, у населения нет денег даже на «заманчивые» предложения, зато аренда квартир опять начала расти. Покупать квартиры начали те, кто выводит свои деньги с банковских депозитов…

Рынок недвижимости - это тот сектор экономики, который имеет огромный потенциал для развития в Украине. Ведь потребность в новых квадратных метрах жилья - колоссальная, учитывая, что в очередях на получение собственной крыши над головой стоят миллионы соотечественников. Кроме того, в стране за годы независимости появились миллионы квадратных метров так называемого ветхого жилья, которое рациональнее было бы перестроить, чем реконструировать или проводить капитальный ремонт. Именно поэтому емкость объемов строительной отрасли, специализирующейся на возведении жилых домов, исчисляется сотнями миллионов квадратных метров. Работы, как говорится, хватило бы всем. Даже иностранным компаниям, которые уже лет десять заявляют о своей готовности строить в Украине быстро, качественно и дешево, в отличие от отечественных застройщиков. Ведь наши «строители» привыкли к том, что если не поднимают на объекте процентов триста прибыли, вряд ли возьмутся даже рассматривать предложение. А на Западе рентабельным считается даже бизнес, зарабатывающий 10-15% годовых. Зато имеет стабильные доходы и прочную репутацию.

Помнится, как месяцев восемь назад один из совладельцев строительной компании «клялся-божился», что 8 тысяч гривен за квадратный метр - это цена практически на грани рентабельности. Дескать, ниже уже быть не может. И все, кто готов продавать жилье по таким ценам, себе ничего не зарабатывает (ага, одни альтруисты в строительном бизнесе). А сегодня в ряду предлагаемых цен можно встретить и предложения 5,5 тыс. грн. за кв. метр, и 6 тысяч гривен, причем - это тоже Киев или пригород столицы. Однако и за такую цену квартиры не разметают…

- Да потому, что рынок недвижимости в Украине находится практически в депрессивном состоянии, - объясняет ситуацию председатель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень. - У нас рынок недвижимости слишком сильно зависим от стабильности национальной валюты. И если гривна девальвирует, а первичный рынок недвижимости не будет проиндексирован, то произойдет так, как в 2008 году.

Напомним, что в 2008 году строительная отрасль не просто упала, а грохнулась практически на самое дно, утянув за собой тысячи инвесторов, вложивших свои кровные в строительство квадратных метров. Стройки были заморожены, компании одна за другой объявляли о своем банкротстве. Оживить долгострои власть безуспешно пыталась почти пятилетку! Не дала умереть окончательно строительной отрасли лишь программа поддержки из госбюджета. Миллионы на реанимационные мероприятия между застройщиками разыгрывались, как в лотерею - кто больше понравится власти. Вначале обещали деньги тем, у кого объект возведен на 70-80%. Если останутся деньги - дадут и тем, кто построил чуть больше половины. К сожалению, эхо того «падения» до сих пор можно наблюдать за некоторыми строительными заборами, в стране немало домов, которые с 2008 года застройщик так и не смог ввести в эксплуатацию.

- Сейчас ситуация с рынком недвижимости напоминает конец 1990-х, когда у украинцев не было денег на приобретение жилья, - уверен эксперт по рынку недвижимости Эдуард Бразас. - Сумма ипотеки от общей стоимости жилья составляет 15%. Человек берет ипотеку на незначительную сумму. Классических случаев, когда покупатель взял кредит на 80% от общей стоимости покупаемой квартиры на 15 лет, практически нет. То есть, в основном квартиры берут те, кто уже имел накопленную сумму, а под недостающий минимум человек решается взять краткосрочный кредит.

- Кроме того, квартиры, как выгодное вложение, опять заинтересовало тех, кто хранил деньги на валютных депозитах, - поясняет председатель АСНУ Сергей Злыдень. - Таким образом, рынок недвижимости стал конкурентом для финансового рынка, в частности для банковского депозитария. Те украинцы, которым удалось уберечь свои капитали, начали снимать финансовые накопления с депозитов и вкладывать их в недвижимость. Это, прежде всего, связано непосредственно с первичным рынком недвижимости.

Практически спит и рынок вторичной недвижимости. Сформировавшаяся цена не устраивает ни продавцов (еще свежи в памяти совершенно другие цены на квартиры), ни покупателей (даже упавшие цены - это слишком дорого для нищего населения).

- Сегодня нет ни малейших тенденций к дальнейшему росту цен на недвижимость, - считает председатель национального совета Риелторской палаты Украины Виктор Несин. - И таких тенденций не наблюдается и на ближайшие два года. У потенциальных покупателей попросту нет денет, кроме того наблюдается сокращение бизнеса в стране, многие иностранные компании сворачивают свою деятельность и покидают Украину, а отечественные - страдают из-за отсутствия реальных ипотечных продуктов. Вместо этого подорожала аренда квартир.

По оценкам риелторских контор, аренда самой дешевой однокомнатной квартиры, например, в Киеве сегодня достигает уже 3 тысяч гривен. В то же время совершенно упал спрос на дорогие апартаменты. Цены на них не снижаются, но и клиента теперь можно ждать по полгода, и то не факт, что такой сыщется. Одновременно с этим, появилось такое понятие, как съем жилья в складчину, когда, скажем, двухкомнатную квартиру арендует две семьи, и живут, как в коммуналке. Пользуется спросом и «коечная» аренда, когда 4-5 студентов снимают одно- или двухкомнатные квартиры.

А вот государственные программы по кредитованию, такие как «Доступное жилье», по утверждению экспертов, не работают. И ощутимого влияния на рынок недвижимости они не оказывают.

- В общем количестве проданных новостроек в 2012 году все программы (их четыре), которые тем или иным образом спонсируются государством, занимают приблизительно 5-6 процентов, - утверждает Эдуард Бразас. - Поэтому говорить, что такое количество может на что-то влиять - это несколько оптимистично. Государство своими программами практически не влияет на рынок недвижимости…

При этом эксперты предупреждают, что очередного «кидка» в программах с «заманчивыми» предложениями со стороны власти население попросту уже не простит. А предпосылки, что такой «кидок» у нас еще впереди, есть. Стоит хотя бы вспомнить, как тяжко было народу поверить в достоверность «Доступного жилья». Реализация программы по государственному ипотечному кредитованию под 3% годовых началась в Украине с 15 мая. Президент Янукович обещал - 30 тысяч квартир по программе «Доступного жилья» должны быть реализованы к концу года. На эти цели в бюджете на 2012 год было предусмотрено 1 млрд. гривен! Но даже при таком финансировании в 2012 году по программе строительства доступного жилья в Киеве, к примеру, было запланировано сдать 1 142 квартиры. При этом на квартирной очереди в столице стоит 101 754 семья, из которых 19 200 готовы получить квартиру с частичной оплатой ее стоимости за счет государства. Всего к концу года в стране льготную ипотеку удалось получить около 4 тысяч семей.

Когда же началась истерия вокруг распределения средств в Госбюджете-2013, то поползли слухи, что на программу «Доступного жилья» в государственной смете средства вообще не предусмотрены. В Минфине, чтобы снять напряжение в обществе, заверили, что Министерству регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства предусмотрены бюджетные ассигнования по программе «Предоставление государственной поддержки для строительства (приобретения) доступного жилья» в сумме аж 50 млн. гривен (против миллиарда в 2012 году). Всего на поддержку различных программ по доступному жилью предусмотрено 581 млн. грн. Из них: по программе «Частичная компенсация процентной ставки кредитов коммерческих банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья» в сумме 111 млн. грн., по программе «Предоставление льготного долгосрочного государственного кредита молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья» - в сумме 80 млн. грн., а по программе «Увеличение уставного капитала Государственного специализированного финансового учреждения «Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству» с дальнейшим использованием на реализацию госпрограммы обеспечения молодежи жильем» - в сумме 40 млн. гривен. Если разобраться, то дай Бог, чтобы эти деньги нашлись-таки в бюджете, ведь львиная их доля должна уйти на поддержку уже заключенных гражданами договоров. А что останется - на развитие…

Надо быть очень большим оптимистом, чтобы при нынешней экономической ситуации в стране рассчитывать на то, что в государственном бюджете хоть копейка останется на развитие. Но, если власть опять обманет народ с этим «доступным жильем», предупреждают эксперты, вряд ли хоть кому-нибудь в обозримом будущем удастся уговорить население в очередной раз поверить в заманчивые предложения политиков, о кого бы они не исходили. Ну, а на строительной отрасли, как на основной движущей силе рынка недвижимости, можно будет просто поставить крест. Второй раз реанимационные мероприятия ее уже вряд ли спасут…

Виктория ВЛАДИНА для Цензор.НЕТ