НЕДВИЖИМОСТЬ: ПЕРЕЗАГРУЗКА РЫНКА

Автор: В. Владина

Кризис крепко потрепал строительную отрасль. С рынка недвижимости ушли спекулянты. Инвестор боится вкладывать деньги в строительство. Это дно? Пора покупать квартиру?

От захлестнувшего весь мир кризиса в Украине больше всего, очевидно, пострадала строительная отрасль. По наблюдениям экспертов рынка, сегодня 90% строек находятся в замороженном состоянии, практически на всех объектах изменены сроки ввода их в эксплуатацию. У разбитого корыта остались не только строители, потерявшие работу. Реанимации строительного бизнеса ждут и инвесторы, вложившие деньги в новое жилье, и покупатели, не успевшие взять кредит на покупку квартиры. Говорят, сегодня предложение превышает спрос на первичную недвижимость. Значит, можно ожидать дальнейшего падения цен?..

- Не нужно путать два понятия – спрос и потребность в жилье, - комментирует ситуацию на рынке недвижимости Владимир Гусаков, председатель Наблюдательного совета девелоперской компании «Трест «Югозаптрансстрой» и вице-президент Национального Союза архитекторов Украины. - Фактическая обеспеченность жильем в среднем по городам Украины составляет около 19 кв. м жилья на душу населения. В сравнении с Европой, где обеспеченность жильем составляет 30-35 кв. м. на человека, или Штатами, с 50-тью квадратами на душу населения, мы сильно отстаем. Мы строили и продолжаем строить, мало. Потребность в жилье остается достаточно острой.

Рекордным по строительству, по оценкам экспертов, в Украине был 1987 год, когда в эксплуатацию было введено 22 млн. кв. м жилья. В 90-тые годы, в лучшие годы, в стране вводили в строй до 7 млн. кв. м. В 90-м году настроили 17 млн. кв. м жилья, а затем темпы строительства опять упали до 2 млн. кв. м. И только начиная с конца 90-х строительная отрасль сумела развить темпы роста до 6-7 млн. квадратов. Один только Киев вводил в эксплуатацию около миллиона квадратных метров в год.

- Среднеевропейская норма по строительству жилья – это строительство по 1 кв. м на каждого гражданина страны, - уточняет Александр Бондаренко, экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины и член Президиума Строительной Палаты Украины. - Чтобы нам выйти на европейский уровень, стоило бы строить не менее 40 млн. кв. м жилья ежегодно. Тогда бы был сформирован реальный спрос с адекватными ценами. Только тогда Украина могла бы рассчитывать на обновление устаревшего жилого фонда. Меньше возникало бы у нас Алчевсков и ситуаций, как в Днепропетровске. Не секрет, что жилой фонд у нас, действительно, находится в плачевном состоянии.

Но, до таких объемов еще очень далеко. А кризис отбросил нас еще на порядок ниже европейских стандартов. По официальной статистике объемы строительства за январь-август текущего года сократились на 54,3% в сравнении с прошлым годом, в Киеве объемы упали еще больше – на 63%. За первое полугодие 2009 года в столице ввели в эксплуатацию всего 256,8 тыс. кв. м жилья. В сравнении с соответствующим периодом прошлого года, это еще на 57% меньше, то есть более чем в 2 раза.

- Так что, потребность никуда не делась, однако существенно изменилась структура спроса, - считает Владимир Гусаков. - Главный фактор, который поменял характер спроса на первичную недвижимость, это снижение платежеспособности населения, которая поддерживалась кредитованием, прекращенным в связи с кризисными явлениями и с ухудшением ситуации в финансовой сфере. Естественно, то, что происходило со строительными компаниями, подкосило доверие к строителям в целом. Поэтому сегодня покупатель предпочитает купить жилье только то, которое уже введено в эксплуатацию, которое можно сразу оформить в собственность и куда можно сразу же заселиться.

- Общаясь со своими потенциальными клиентами, мы настоятельно рекомендуем вкладывать деньги только в достроенное жилье, - подтвердил выводы эксперта и Александр Бондаренко. - Те времена, когда инвестор нес деньги в фонд финансирования строительства или в строительную компанию на этапе вырытого котлована или поставленного забора, ушли в прошлое. Лет на 7 как минимум об этом можно забыть. Кроме того, сегодня с рынка первичной недвижимости ушел спекулятивный капитал и не скоро на него вернется. А доля спекулятивного капитала в строительном бизнесе колебалась от 40 до 60 процентов. Сегодня этот показатель близок к нулю.

- Хочу еще предупредить потенциальных покупателей о будущих рисках в строительстве, - продолжает господин Гусаков. - Года через три-четыре в Украине может возникнуть дефицит предложения первичной недвижимости. Ведь сегодня строительные компании в основном озабочены достройкой начатых объектов, и никто не думает о перспективах на завтра, сейчас не до этого. А с точки зрения подготовки разрешительной документации на строительство процесс занимает 2-3 года. Ну а дефицит предложения, согласно рыночным законам, неизбежно провоцирует рост цен.

Дефицит жилья, по мнению экспертов, покупатель начнет ощущать уже в 2010-2011 году, ведь в 2008-2009-том не было начато практически ни одной стройки. Так что ожидаемое жилье на рынок не выйдет. Естественно, новая цена будет формироваться с учетом возможностей покупателей. Если экономика страны не начнет работать и реально возрождаться, то и цены вряд ли будут расти. Пока же мы на дне. Цены на недвижимость скорректировались в сторону снижения процентов на 35-40. Сложившаяся цена, утверждают строители, близка к уровню экономически обоснованных уровней строительного бизнеса. До конца этого года цены останутся на прежнем уровне, единогласны эксперты. Прогнозировать развитие ситуации в будущем году ни один специалист по недвижимости не берется. Ясно одно, отношения на рынке недвижимости будут формироваться по-новому, с оглядкой на новые экономические реалии.

Компания «Трест «Югозаптрансстрой», утверждает Владимир Гусаков, уже приспособилась к новым условиям. Строительный холдинг, несмотря на кризис, продолжает и строить, и вводить в эксплуатацию новые объекты, и строит планы на будущее. Секрет устойчивости – в содружестве строителей с банкирами. «Трест «Югозаптрансстрой» входит в финансовую группу вместе с коммерческим банком. Банк «дружит» с Киевским ювелирным заводом и имеет инвестиции в бизнесе, связанном с ядерной промышленностью.

- Операции с золотом принесли в период кризиса неплохой доход, - признался Сергей Гуран, зам. председателя правления банка «Таврика». - В четвертом квартале прошлого года объемы продажи золота увеличились в 4 раза. В 2003-м году в Украине, как вы знаете, был принят закон о новых финансово-кредитных механизмах. Реализация недвижимости стала происходить через специально организованные фонды финансирования строительства. В цепочке строитель-покупатель появился дополнительный субъект – посредник. Когда таким посредником становится банк, он может изыскивать дополнительные источники финансирования строительства. Более того, наш банк продолжает и сегодня кредитовать покупателей. Правда, кредитование теперь несколько модифицировано: кредиты не в инвалюте, а в гривне и с процентной ставкой около 20% годовых.

Кстати, о новых взаимоотношениях между строительными компаниями и покупателями. К нашему стыду, мы отстаем от наших соседей россиян, которые уже пару лет назад запретили частным инвесторам рисковать своими кровными в строительном бизнесе. Законодатель запретил строителям реализовывать жилье до ввода его в эксплуатацию. Очевидно, именно поэтому в России не было таких крупных афер, как в Киеве с «Элита-центром».

Естественно, новые отношения потребуют некоторого времени и для создания механизмов, и для адаптации игроков на рынке недвижимости. А это – еще один аргумент в пользу грядущего дефицита жилья первой очереди. Толчком к новому витку развития строительной отрасли могло бы стать регулирование земельных вопросов. Эксперты уверены, что продажа земли существенно упростила бы разрешительные процедуры и снизила бы себестоимость жилья. И эта проблема не решается без законодателя. Вот только законодателю (депутатам Верховной Рады) некогда решать проблемы, связанные с развитием и становлением строительной отрасли. Впрочем, наплевать им и на тех украинцев, которые годами надеются на улучшение своих жилищных условий…