Вільний продаж землі: як обмеження вплинуть на ринок

Президент анонсував скасування земельного мораторію, гіперболізуючи з аналогією про мораторій на продаж квартир для збереження майна пенсіонерів. Прем’єр, під надихаюче та мотивуюче скандування "ганьба, ганьба…" під час зустрічі з аграріями намагався пояснити своє бачення щодо питання придбання землі у власність компанією з іноземцем - бенефіціаром. Міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України Тимофій Милованов офіційно анонсував земельну реформу та презентував проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення".

Звісно, що наміри нової влади скасувати мораторій на продаж сільськогосподарської землі активізували громадськість на обговорення цієї теми. Набір ідей та думок, який зазвичай можна побачити в інформаційному полі у грудні кожного року (а саме у грудні парламент зазвичай раніше приймав рішення про продовження дії мораторію) має місце тепер у вересні.

Що не може не радувати, так те що фокус обговорень поступово переходить з питання доцільності скасування земельного мораторію (це питання вже ніби вирішене) на питання обмежень, які все ж необхідно запровадити після його скасування.

Так навіщо взагалі потрібні обмеження на ринку після скасування мораторію?

Слід зазначити, що стосовно питання обмежень та питання скасування мораторію підсвідомість народу має два острахи (які є одночасно і викликами):

- "Землю будуть продавати за горілку", або "за копійки" як продавали частки в державному майні під час ваучерної приватизації;

- "Приїдуть іноземці ті скуплять усю нашу землю" з варіацією "росіяни скуплять землю".

Спеціалісти зазвичай додатково називають ще ризик надмірної консолідації землі в одних руках.

У відповідь на ці страхи наразі у проекті закону, який доступній на сайті міністерства економіки (саме його презентував міністр Тимофій Милованов), сформульовані наступні пропозиції щодо обмежень на ринку.

• Обмеження по колу осіб: заборона купувати сільськогосподарську землю нерезидентам (як фізичним так і юридичним особам). При цьому можливість купівлі земельних ділянок українським юридичним особами з іноземним капіталом або іноземними інвестиціями залишається.
• Обмеження по кількості придбання: не більше 15 % від земель сільськогосподарського області та не більше 0,5 відсотків призначення України (тобто приблизно 200 - 250 тис. га якщо загальний земельний фонд сільськогосподарського призначення - приблизно 42 тис. га).
• Обмеження щодо переважного права орендаря на купівлю земельної ділянки (вже наявне в законодавстві).

Серед варіантів обмежень в ході публічного обговорення були зазначені ще й такі: набуття права власності на землю сільськогосподарського призначення лише фізичними особами, набуття з лімітом не більше 200 гектарів, обмеження набуття права власності юридичними особами з іноземним контролем або іноземним капіталом.

Стосовно страху продажу землі "за горілку", хотів би навести власні роздуми. На моє переконання наразі кількість власників сільськогосподарської землі, які будуть готові продати свою ділянку "за горілку" є незначною та такою, що можна знехтувати. Чому? Оскільки, по-перше, економічна ситуація в країні на даний момент відрізняється від тої, яка була на почату 90х років під час ваучерної приватизації. По-друге, люди, які були готові продати землю задешево вже це зробили через сірі схеми (про них трохи пізніше), тобто цей ресурс вже вичерпався. По-трете, зараз більшість, які мають ділянки сільськогосподарської землі у власності відносяться до неї як до інвестиційного активу, тобто не будуть її продавати, допоки ціни не виростуть до прийнятного розміру.

Стосовно ж страху скупки землі іноземцями більш докладно наведу міркування нижче.

Отже, як будемо обходити запропоновані обмеження? Якими методами? До чого призведуть обмеження та їх обхід в контексті залучення інвестицій?

Обмеження як по колу осіб, так і по кількості придбання будемо оминати шляхом множення цих осіб, залучення номіналів, оформлення права власності та корпоративних прав на компанії на родичів, друзів, кумів і так далі.

Досвід цього всього вже наявний. Як модель для залучення великої кількості номіналів можна згадати як так звані "сітки", що формувались для фальсифікації виборів, а також, випадки фіктивної приватизації, коли голова сільської ради чи міста під Києвом виділяв по 2 гектари під особисте сільське господарство десятку чи сотні осіб, які, як виявляється дивним чином, є мешканцями однієї й той самої вулиці в селі в іншій області. Насправді ці люди надали довіреності на ім’я, наприклад, юриста чи дружини голови сільської ради та після приватизації за цією довіреністю синхронно продали земельні ділянки одній і тій самій юридичній особі.

Ось такі самі довіреності будуть оформлюватись від імені великої кількості працівників агрохолдингу з метою придбання на їх ім’я земельних ділянок по 200 га. Після чого на забезпечення фіктивної позики буде укладатись договір іпотеки на користь цього агрохолдингу.

Великі агрохолдинги, як правило, мають доступ до фінансування в іноземних юрисдикціях з дешевою вартістю фінансових ресурсів. Тому схема виходить досить красива: агрохолдинг залучає кошти за кордоном, вкладає їх в афілійовану фінансову компанію або банк, ця фінансова установа видає позики на співробітників агрохолдингу які купують землю та забезпечують нею позики. В результаті агрохолдинг капіталізується удвічі або втричі, оскільки за рахунок залученого фінансування він матиме замість права оренди на свої 100 тис. га (вартість якої як активу умовно на ринку оцінюється приблизно у 500 доларів за гектар) право власності на ті саме 100 тис. га (які вже будуть оцінюватись приблизно 1700 доларів за гектар якщо орієнтуватись на вартість гектару у Молдові).

Обмеження щодо власності іноземців будуть долатись шляхом оформлення юридичних осіб на ім’я фіктивних, номінальних власників – фізичних осіб з громадянством України.

Заборона набуття певної кількості гектарів буде обходитись шляхом реєстрації компаній-засновників в юрисдикціях, які не розкривають кінцевих бенефіціарів, або знов-таки шляхом оформлення компаній на друзів та кумів, які формально не будуть вважатись пов’язаними особами.

Є стійке переконання, що будь-які обмеження призведуть саме до розповсюдження подібних "схем" та методів. Це переконання базується в першу чергу на досвіді "схем" обходу безпосередньо земельного мораторію – шляхом укладення договорів суперфіцію або оренди на 49 років, оформлення заповітів, продажу через суд, фіктивного обміну на іншу сільськогосподарську ділянку.

Звісно, що позитивний результат від скасування мораторію буде залежати не тільки від обмежень та умов функціонування ринку земель, але у першу чергу від суто економічних факторів: доступності фінансових ресурсів, рівня життя та рівня споживання власників землі.

Знов таки очевидно, що для усіх буде вигідно, якщо іноземні фінансові інституції, інвестиційній банки будуть присутніми зі своїми ресурсами на українському ринкові землі. Відтак, Україна в особі її уряду повинна створити такі відкриті та прозорі умови, таким чином забезпечити дотримання права власності та верховенство права, що б будь-який світовий інвестор, які має гроші міг легко та без побоювань вкласти їх в Україні.

Міністр Тимофій Милованов стверджує, що у них в міністерстві наявні 35 сценаріїв впровадження ринку землі. Але я щоб краще зрозуміти ситуацію вивчав результати дослідження проєкту "Земельна відповідь".

Обмеження, які запропоновані Урядом в проекті закону, а саме - не більше 200 тис. га в одну компанію та необхідність іноземцям реєстрації компанії в Україні, виглядають, як запропоновані "для галочки", щоб заспокоїти критиканів, адже насправді немає жодної проблеми в реєстрації компанії в Україні, а 200 тис. га – величина співмірна з земельними банками найбільших агрохолдингів в Україні.

Маю глибоке переконання, що додаткові обмеження лише зменшать обсяг капіталу на ринку та будуть по-справжньому вигідні лише юристам, які зароблятимуть на схемах їх обходу.