Про рейдерство з всеукраїнським розмахом

"Нерухомість, що вам належить, хоч раз була в іпотеці?", - запитаю я у вас. "Може статися, що була, але я певний - всі кредити погашені, а моя нерухомість давно не в іпотеці", - відповісте ви...

Втім, в схемі, що я вам опишу нижче, ЦЕ НЕ МАЄ ЖОДНОГО ЗНАЧЕННЯ. У вас можуть відібрати нерухомість за борги, яких не існує, навіть через багато років.

Наприклад, ви вирішили придбати нерухомість, ваші юристи проводять юридичний аудит можливої угоди, де мала місце звичайна історія будь-якої нерухомості: у майна попередньо було декілька власників, кредити і іпотеки всі погашені, в державному реєстрі нерухомого майна жодних обмежень чи заборон. Зрештою – ви щасливий новий власник нерухомості! Вітаю.

І так би залишалось, поки в один момент без вашої волі і відома в державному реєстрі вас як власника не замінять на компанію, про яку Ви раніше ніколи не чули. До вас навіть не постукають у двері, вас просто викинуть, бо ви більше НІХТО у своїй законній власності.

Лячно? Тож давайте простежимо, як же працює ця схема.

Пролог. Матчастина.

Перш за все новий претендент на вашу ласу нерухомість, а якщо називати речі своїми іменами – звичайний рейдер отримує право представляти інтереси будь-якого із попередніх власників або іпотекодержателя. Потім він йде до нотаріуса, якій колись раніше оформлював угоди по вашому об’єкту (ці дані в державному реєстрі відкриті) і пише завідомо неправдиву заяву що він нібито загубив оригінали документів і замовляє дублікати договорів права власності чи іпотеки та отримує їх.

Тепер рейдеру треба відновити записи про іпотеку в державному реєстрі, надавши довіреному і близькому, але для Вас - "чорному" нотаріусу дублікати документів.

Після відновлення запису про іпотеку в реєстрі, нотаріус здійснює стягнення неіснуючого боргу за рахунок нерухомості на ім’я рейдера. Вуаля, тепер рейдер стає новим власником вашої нерухомості замість вас.

Далі рейдер цілком логічно зацікавлений "відбілити" об’єкт – створити наступного "добросовісного набувача", тобто переоформити право власності на об’єкт на ще когось, наприклад: внести в статутний капітал іншого підприємства, продати або зробити нову іпотеку і наступне стягнення на об’єкт. Власність можна переоформити один раз, а для надійності можна і декілька разів за різними підставами – тут тільки від смаку рейдера залежить.

Наступний крок - фізичне захоплення вашої власності: а це може робити будь-яка компанія, що спеціалізується на таких делікатних послугах, і "новому законному" власнику достатньо лише укласти з такою компанією договір Оренди на об’єкт. І "новий" орендар як вже законний володілець викине вас з об’єкту або заблокує вхід до нього, якщо потрібно то і зі спецефектами: титушками, "фірмами охорони" або кремезними і дужими "співробітниками" орендаря.

Ви, наївно вважаючи себе дійсним власником нерухомості, викликаєте поліцію, вони дивляться в реєстр і там тільки один актуальний власник – він же рейдер, тому вам радять звертатись до суду, розводять руками і уїжджають.

Тепер ваш рейдер має час і право експлуатації будівлі, а значить має ресурси. В будь-якому випадку він у виграші, навіть якщо у Вас є сили, наснага, а головне - ресурси боротися за свої права. І вашою перемогою, якщо пощастить, стане відновлення записів в реєстрі що ви - власник, а не компенсація всіх збитків і неотриманих доходів, адже це в Україні безперспективно.

Тож поки рейдер святкує оборудку із захоплення вашої нерухомості, ви стаєте на тяжкий шлях відновлення закону та справедливості.

Ви скажете так не буває? А я розкажу лише про 2 випадки, хоча знаю, що їх більше і це тільки початок, тож розмах по Україні має бути небанальний.

Отже, тепер пропоную вашій увазі п’єсу в 2х кейсах.

Кейс №1. Окрема будівля по вулиці Івана Мазепи 10 ( літери В, Г ) м. Київ, площа 1 468,50 кв.м.

Синопсис: купити неіснуючий погашений борг на торгах без будь-яких документів і за 5 днів перереєструвати будівлю в історичній столиці Києва площею майже півтори тисячі квадратних метрів та захопити її? Хто здатен на такий розмах?

Діючі особи:

Учасник№1 схеми - Волков Андрій Вікторович, власник ТОВ ФК "ІнвестоХиллс Веста", екс-голова державної комісії Нацкомфінпослуг (2014), екс-голова правління "Альфа-Банк" (2006-2009)

Співучасники - посадові особи ТОВ ФК "ІнвестоХиллс Веста"

Учасник №2 схеми - Грошова Світлана Василівна, уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб України (ФГВФО) на ліквідацію ПАТ "Український професійний банк"

Співучасники - посадові особи ФГВФО.

Учасник №3 схеми: Юдін Максим Анатолійович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.

Акт 1. Попередня історія

Попередній власник ТОВ "Кристалл Інвест" ще в 2010 році дав будівлю в іпотеку ПАТ "Український Професійний банк" (Банк №1), поручившись за кредит ТОВ "Київська будівельна Компанія "Альянс" (Позичальник).

До травня 2015 Позичальник частково погасив кредит в Банку №1, а залишок вимог по всьому кредиту перейшов в інший банк – АО "Авант-Банк" (Банк №2), в зв’язку із непогашенням міжбанківського кредиту Банком №1.

Банк №1 передав права вимоги по кредиту Банку №2, а також передав оригінали всіх кредитних та іпотечних договорів. Позичальник погасив Банку №2 залишок всієї заборгованості, відповідно Банк №2 ще в червні 2015 видав документи про повне погашення, відсутність боргу та виключення іпотеки з державного реєстру, що і було зроблено.

Але Банк №1, в особі уповноваженого ФГВФО, ще 2015 году вирішив всі угоди по передачі прав Банку №2 визнати нікчемними та звернувся до суду про стягнення заборгованості із Позичальника та Іпотекодателя (власника будівлі). Суд звісно відмовив Банку №1, оскільки борг погашений, а передача переуступки прав із Банку №1 до Банку №2 законна. Отже, рішення набуло чинності.

(Справа№910/24605/15, http://reyestr.court.gov.ua/Review/54679046).

В 2015 году ТОВ "Кристалл-Інвест" продав частину будівлі Власнику №1, а інша частина будівлі в 2018 була внесена в статутний капітал ТОВ "Грос Компані" - Власнику №2, учасником якої наразі є фізична особа. Всі ці українськи юридичні і фізичні особи чемно собі користувались своїм власним майном, яке набули в законний спосіб без жодних обмежень чи заборон, поки не дізналися, що їхня власність належить невідомім їм особам, з якими в них не було і немає жодних стосунків.

Акт 2. Слідкуємо за руками

Як так сталося, здивуєтесь ви? А дуже просто. Посадові особи ФГВФО начхали з високої дзвіниці на рішення суду, і всупереч відсутності боргу по кредиту, ба навіть без документів по кредиту та іпотеці, через 5 (п’ять!) років – у березні 2020 р. продають через торги ті самі погашені заборгованості, зокрема повторно відчужують права вимоги на неіснуючий кредит Позичальника, повністю ігнорують доведене в суді повне погашення кредиту Позичальником, При цьому, при продажі неіснуючого кредиту ФГВ скромно зазначає – "документи відсутні".

У вузьких колах вже давно широко відомо, що ФГВФО не гребує співпрацею із профільними компаніями по "дерибану" активів. На керованих вручну електронних торгах, такі компанії, як стерв’ятники, вишукують потенційних жертв – тих, хто має нерухомість і водночас не має "політичного імунітету".

Учасник схеми №1, через торги 30.03.2020 викупає за 2,5 млн грн неіснуюче право вимоги в пулі кредитів у розмірі 210 млн грн. Документи щодо боргу відсутні, але покупця-рейдера це не бентежить.

Про торги взнає Позичальник і звертається до суду про визнання результатів торгів незаконними (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/91435790).

Але рейдери не зважають на суд і продовжують дії по захопленню нерухомості.

Акт 3. Далі буде

Учасник №2 нашої схеми – вона ж – посадова особа ФГВФО в серпні 2020 видає співробітникам учасника схеми №1 (рейдерам) лист з завідомо неправдивою інформацією про нібито наявність заборгованості і нотаріальну довіреність від імені Банка №1.

Ці співробітники на підставі виданої довіреності від імені Банку №1 пишуть нотаріусу заяву про видачу дублікату договору іпотеки, завідомо зазначивши неправдиві відомості, що оригінал договору був загублений (хоча всі документи і договори були офіційно передані Банком №1 до Банку №2 в 2015 році) і отримують дублікат договору іпотеки.

Рейдери із дублікатом договору іпотеки йдуть до нотаріуса Максима Юдіна – Учасника №3 схеми, "чорний" нотаріус вносить 05.10.2020 року запис про неіснуючий договір іпотеки в реєстр і стягує нерухомість на користь Рейдерів, позбавив законних власників їх майна.

08.10.2020 року в державному реєстрі нерухомості знову проводиться зміна власника через внесення рейдером будівлі в статутний капітал нової юридичної особи.

Того самого дня, 08.10.2020 року в реєстрі реєструється договір оренди, де будівля передається компанії, яка буде захоплювати об’єкт.

Вже наступного ранку 09.10.2020 року, разом із найнятою охороною, ці орендарі беруть під контроль всю будівлю і розміщують в інтернеті об’яви на її продаж.

Тож наразі реальні власники будівлі, Позичальник і попередні власники, які відповідають за прозорість і законність права власності, вимушені не тільки боротися за власність, але довести рейдерів та їх пособників до відповідальності.

Кейс №2. Будівля по вулиці Кирилівська, 69 ( літера В), м. Київ, площа 5 760,7 кв.м

Акт 1. "Дєла давно мінувших днєй"

Попередній власник будівлі ПАТ "Банкомзв’язок", що був одночасно і Позичальником, і Іпотекодавцем, в 2010 році уклав з ПАТ "Український Професійний банк" (Банк №1) Генеральну угоду, згідно з якою за виробничою необхідністю отримував за окремими договорами кредити, а в якості їхнього забезпечення передав Банку №1 будівлю.

До травня 2015 году ПАТ "Банкомзв’язок" сумлінно гасив одні кредити та отримував інші, з рештою, станом на травень 2015 в нього залишалось два кредити. Один із цих кредитів в травні 2015 року повністю погасив Поручитель, законність погашення підтверджена Верховним судом України (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/78412679), яким було відмовлено Банку №1 в особі уповноваженого ФГВФО в задоволені позову. Заборгованість по другому кредиту від Банка №1 була передана АО "Авант-Банк" (Банку №2), у зв’язку із неповерненням Банку №1 міжбанківського кредиту. Відповідно разом із передачею права вимоги по другому кредиту Банком №1 були передані Банку №2 всі оригінали кредитних і іпотечних договорів. Банк №2 проінформував ПАТ "Банкомзв’язок" як Позичальника і Іпотекодавця листом про зміну кредитора. ПАТ "Банкомзв’язок" погасив Банку №2 залишок заборгованості, відповідно Банк №2 в липні 2015 року видав довідку про повне погашення кредиту і відсутність боргу, на підставі чого в державному реєстрі нотаріусом були виключені записи про обтяження майна. Все це було перевірено та встановлено рішенням Господарського суду міста Києва від 08.10.2015 року, яке набуло чинності (справа №910/21123/15, http://reyestr.court.gov.ua/Review/53205230).

В 2019 році ПАТ "Банкомзв’язок" продав будівлю іноземному громадянину – Власнику №3, якій до купівлі залучив відому юридичну компанію щодо проведення юридичного аудиту, яка перевірила об’єкт і підтвердила відсутність будь-яких обмежень чи заборон на нерухомість і відповідно можливість її купівлі на законних підставах. В наступному Власник №3 передав будівлю в іпотеку під свої власні зобов’язання.

Акт 2. Повторення для засвоєння

Аналогічно Кейсу №1, посадові особи того таки самого ФГВФО вирішили, що мають право ігнорувати судові рішення. В лютому 2020 Фонд виставляє на торги серед інших права вимог по вже погашеним і неіснуючим кредитам ПАТ "Банкомзв’язок", ігнорує передачу оригіналів всіх документів по кредиту Банку №2 та сам факт погашення Позичальником кредиту Банку №2. При продажі неіснуючого кредиту знову ж таки скромно зазначається "документи відсутні".

Аналогічно Кейсу №1, на контрольованих торгах 30.03.2020 року Учасник №1 схеми викупає права вимоги за кредитами. Про торги дізнається Позичальник/Іпотекодавець і 23.06.2020 року звертається до суду з вимогою про визнання результатів торгів незаконними (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/90079087).

Від 01.07.2020 за заявою Позичальника/Іпотекодавця розслідується кримінальне провадження № 42020101070000183 за ч. 1 ст. 14 та ч. 4 ст. 190 КК України по факту вчинення шахрайських дій посадовими особами ФГВФО (шахрайство, вчинене в особливо великих розмірах або організованою групою).

Але все це геть не лякає наших рейдерів. Тож і далі все відбувається за відпрацьованим сценарієм

Акт 3. "Всьо тє же на манєже"

Учасник №2 схеми – та ж таки сама посадова особа ФГВФО в серпні 2020 року видає співробітникам Учасника №1 схеми (рейдерам) лист із завідомо неправдивою інформацією про нібито наявність заборгованості і довіреність від імені Банка №1.

Ці співробітники на підставі виданої довіреності від імені Банку №1 пишуть нотаріусу заяву про видачу дублікату договору іпотеки, завідомо зазначив неправдиві відомості що оригінал договору був загублений (хоч всі документи і договори були офіційно передані Банком №1 до Банку №2 в 2015 році) і отримують дублікат договору іпотеки.

Рейдери із дублікатом договору іпотеки 05.10.2020 року знову йдуть до вже знайомого нам нотаріуса Максима Юдіна – Учасника схеми №3 і "чорний" нотаріус вносить запис про неіснуючий договір іпотеки в реєстр і стягує нерухомість на користь Рейдерів, позбавив законного власника-іноземного громадянина його майна, при цьому залишив запис в державному реєстрі на його іпотеку по будівлі.

Зараз реальний власник Будівлі разом із ПАТ "Банкомзв’язок", на шляху боротьби за власність проти рейдерів та їх пособників думають про шляхи встановлення справедливості і закону, шляхи притягнення злодіїв до відповідальності.

Замість епілогу

Якщо Ви думаєте, що це два окремих випадки, то це не так.

У своєму інтерв'ю РБК-Україна Андрій Волков заявив, що він скупив активів банків на суму понад 55 млрд. грн. Я більш ніж впевнена, що ФГВФО продав йому в тому числі багато погашених кредитів, створивши передумови для завершення рейдерських схем, для реалізації яких і був реалізований "банкопад", адже на чолі Фонду – особи, наближені до тих, хто його створював.

За даними державного реєстру нерухомості тільки протягом останніх двох тижнів приватний нотаріус Максим Юдін на користь групи Андрія Волкова стягнув в позасудовому порядку понад 35 об'єктів нерухомості і це лише початок.

Тому допоки на шахрайську діяльність крізь пальці дивляться контролюючі органи Фінансового ринку, Міністерство Юстиції і правоохоронні органи, кількість таких кейсів буде рости, як гриби після дощу.

Про яку інвестиційну привабливість може йти мова, якщо інвестори наймають юридичні компанії для проведення юридичного аудиту, ті все перевіряють і дають висновки щодо прозорості та законності здійснення інвестицій. А потім на сцену виходять колишній державний посадовець 3-го рангу, діючі посадовці ФГВФО, нотаріуси, які мають ліцензію Мін'юсту і, ставлячи себе над законом, позбавляють інвесторів власності. Президент України перетворюється з його "інвестнянями" в загонича, який заманює інвесторів для того, щоб рейдери їх обібрали як "липку".

Зупинити ці пограбування інвесторів можна лише об'єднавши зусилля всіх, хто любить і захищає Україну, поважає власність і право рівності всіх перед законом, для справедливого покарання сформованої групи рейдерів, для того шо б довести що інвестиції в Україні можуть бути під захистом закону і справедливість досяжна.

Злодії повинні отримати реальні строки і бути у в’язниці, а не багатіти на відібраній чужий власності чи грітися в кабінетах владі.

Всі, хто має аналогічні кейси або підпадає під потенційні ризики, об'єднуємося!

Тетяна Козаченко, адвокат

Тел.: +380 50 334 84 14

Еmail: [email protected]