Ринок землі в Україні: тільки для "своїх"?

Ринок землі відкрили ще у 2019 році, а з початку 2024 в рамках другого етапу реформи право купувати та продавати землю отримали юридичні особи, засновані громадянами Україні. Третій етап реформи передбачає відкриття ринку землі для громадян ЄС. Тож, критично важливо, щоби влада не гальмувала завершальний етап реформи.

Однак за наявності суспільного запиту та політичної волі уряду Україна може тривалий час зберігати заборону на придбання землі іноземцями. Навіть вступ України до ЄС не гарантує появи відкритого для всіх ринку землі.

В українському суспільстві є чимало стереотипів щодо відкриття ринку землі для іноземців. Наприклад, останнє проведене опитування свідчить, що 79% проти надання іноземцям права купувати в Україні землі сільськогосподарського призначення. Підтримують таку ініціативу лише 15%. Подекуди ця думка ґрунтується на популістичних погрозах іноземного впливу. Але чи не є обмеження іноземного капіталу в аграрному секторі обмеженням потенціалу української економіки? 

Мета ринку землі – привабити інвестиції в умовах війни

Сьогодні Україну важко назвати привабливим обʼєктом для інвестицій передусім через безпекові проблеми. Тож задача влади – це запровадити певні умови для приваблення інвестицій, які б компенсували ці проблеми. Іноземні інвестори бачать “українську житницю” як засіб виробництва і гарний об’єкт інвестування. 

Чому варто відкривати ринок землі для іноземних компаній? 

Будь-який захід іноземного капіталу в країну супроводжується появою нових технологій та впровадженням сучасних практик, що підвищить продуктивність агросектору. Землевласники також виграють від цього. Популістичні історії про те, що українську землю розкуплять за безцінь, не є правдивими. Навпаки, як показує європейський досвід, країни з більш ліберальними ринковими моделями характеризуються відносно вищими ціною землі та розміром орендної плати за неї, а також швидшими темпами зростання її вартості. Наприклад, в Нідерландах немає обмежень щодо права власності на землю для іноземних фізичних та юридичних осіб, а також відсутня регуляція цін. Однак, як зазначимо нижче, лише лібералізації ринку недостатньо для успіху.

Сенсу в жорстких заборонах немає

Існування заборони на придбання землі іноземцям в Україні суперечить європейських правовим практикам. 

Історія інших країн Центрально-Східної Європи, що доєдналися до ЄС, свідчить про те, що наявність заборон не перешкоджає купівлі землі іноземцями. Навіть навпаки: з їх вступом до ЄС площі землі в руках іноземців зросли. 

У багатьох державах процвітали різноманітні схеми обходу заборони на придбання землі іноземцями. У Польщі, де продаж землі іноземцям був заборонений до 2016 року, близько 200 тис га було придбано компаніями з Нідерландів, Данії, Німеччини, Британії із залученням номінальних покупців – поляків, які купували землю і готові були її передати своїм "довірителям" після зняття заборони.

У цьому випадку можна згадати перуанського економіста Де Сото, згідно з яким існування подібних схем і заборон тільки погіршує економічне становище, адже активом не можна користуватися в повній мірі, поки він перебуває у легальній площині. 

У 2019-му році у процесі глобального суспільного обговорення земельної реформи заступник голови аграрного комітету сейму Литовської Республіки, ексміністр сільського господарства Литви Казіс Старкевічус зазначив, що під час перехідного періоду до 2014 року, коли іноземці отримали право купувати землю, іноземні корпорації змогли обійти заборону через купівлю корпоративних прав компаній, які володіли землею. 

Тож, немає жодного сенсу залишати цю заборону на законодавчому рівні, якщо подібні практики будуть існувати. Значно вигідніше створити легальний фрейм, в якому вони відбуватимуться та правила, яким будуть підпорядковуватися. 

Як врегулювати ринок землі для іноземців? 

Питання обмеження ринку землі для іноземців є предметом окремих дискусій, адже в різних країнах існують різні практики. 

Наприклад, у Польщі для цього потрібно отримувати спеціальний дозвіл, у Болгарії іноземні особи чи компанії можуть придбати землю сільгосппризначення, проте лише за умови, що вони проживають чи ведуть свою діяльність на території Болгарії понад 5 років.

У країнах Центрально-Східної Європи земля є відносно дешевою для інвесторів з Західної Європи, а також подекуди більш родючою. Тому запровадження обмежень обґрунтовані побоюванням, що абсолютна більшість землі залишиться в руках іноземців, а вітчизняний власник лишиться у меншості. Однак ринкова логіка підказує, що якщо вітчизняний виробник є менш ефективним, то українська економіка виграє від більш ефективного іноземного інвестора. До того ж, поява ефективної іноземної корпорації чи компанії на українському ринку гарантує робочі місця, яке може також вирішити проблему безробіття. 

Моделі регулювання, які можна запровадити, є різноманітними. Наприклад, в балтійських країнах є розповсюджена практика визначати, що придбати землю сільгоспризначення можуть тільки ті фізичні особи, які протягом тривалого часу займалися відповідною діяльністю. Це регулювання може вберегти від недбалого ставлення до землі. 

Інша модель – коли обмежується загальна площа сільськогосподарських земель, яку можуть купувати фізичні особи або ж юридичні особи. Однак подібна практика призводить до фрагментації сільськогосподарських угідь, яка негативно впливає на продуктивність в аграрному секторі. 

Що ще важливо для ринку землі? 

На жаль, лише родючості українських земель, відносної дешевості і навіть відсутності жорстких регуляцій для потенційних інвесторів не достатньо для буму в аграрному секторі. Критично важливим є відсутність бюрократії, а також верховенства права та гарантування права власності. Саме впевненість в правовому полі є ключовим фактором для інвестора. Повертаючись до початкового питання, Україна наразі не використовує свій потенціал для приваблення інвестицій на повну. Однак жодна реформа для цього не спрацює, якщо засади всіх інституцій не відповідають принципам верховенства права та ринкової економіки, де правила гри є однаковими для всіх.