Компенсатори зниження ставок прямих податків (частина друга: податок на нерухомість, відмінну на житлової)

(частина перша тут)

Як зазначалося у першій частині статті, податок на нерухомість має стати значущим компенсатором зниження ставок на так звані прямі податки, насамперед — податку на доходи фізичних осіб (ПДФО).

Окрім податку на житлову нерухомість, який стосувався б фактично всіх громадян-власників, важливим є внесення значних змін у податок на нерухомість, відмінну від житлової («нежитлову нерухомість»).

Якщо задатися питанням, що не так із нинішнім податком на «нежитлову нерухомість», можна категорично стверджувати: «Усе не так!»

Почати потрібно з того, про що вже йшлося у першій частині, присвяченій житловій нерухомості. У нас розглядають землю та розташовані на ній споруди окремо. А це суперечить основам економічної теорії: капітальні споруди є невід'ємною складовою земельної ділянки, на якій вони розташовані.

Також є абсурдом, що «нежитлова нерухомість» теж оподатковується, виходячи з квадратних метрів, а не з вартості об'єкта нерухомості. При цьому, звісно, його вартість надзвичайно суттєво залежить від місця розташування, тобто від вартості землі.

Оподатковуватися має саме вартість нерухомого майна!

Розраховуватися вона теж повинна з кількох складових, включаючи місцезнаходження, загальну площу, цільове призначення та вартість будівельних робіт.

Такою ж дикістю є те, що ставки податку на нерухомість у нас якимось дивним чином прив’язані до розміру мінімальної зарплати. З таким самим успіхом можна було б визначати ставку від вартості картоплі, яка реалізується населенню.

Очевидно, що це відверта некомпетентна нерозсудливість можновладців. Хоча, звісно, за цим стоїть і інтерес власників нежитлової нерухомості. Саме їхнім інтересам насамперед служать наші депутати всіх рівнів. Але це, як і некомпетентність, є однією з найстабільніших особливостей українських реалій протягом усіх років незалежності.

Базою для оподаткування об'єктів нежитлової нерухомості має бути їхня вартість, а ставки повинні встановлюватися органами місцевого самоврядування у певних межах, визначених Податковим кодексом.

У своїх змінах податкової системи я запропонував встановити градацію ставок податку: 0,1 – 0,5% від ринкової вартості об'єкта нежитлової нерухомості, з урахуванням його цільового призначення та місця розташування. Таке згадування цих факторів є важливим з погляду містобудування. В одних випадках органи місцевого самоврядування можуть бути зацікавлені в тому, щоб на конкретних територіях міста були споруди певного цільового призначення. В інших — навпаки, зацікавлені у звільненні певних територій.

Саме така значна градація ставок «від 0,1% до 0,5%» дозволяє за допомогою податкового регулювання формувати розвиток певних територій, згідно з містобудівними пріоритетами. Так, наприклад, якщо у центральній частині міста розміщені якісь склади, а земля під ними вже знаходиться у приватній власності, то реальна вартість цього об'єкта нерухомості є відносно незначною. Відповідно, і податкові надходження будуть невеликими.

Єдиним коректним методом примусу до зміни цільового призначення такої земельної ділянки є законне встановлення вищої ставки на нерухомість для такого типу об'єктів у певних мікрорайонах. Натомість, для стимулювання розвитку тих чи інших територій у місті ставки податку на певні види нежитлової нерухомості можуть бути найнижчими. Також може встановлюватись пільговий період несплати податку для тих, хто інвестує на конкретній території у споруди, які є пріоритетними згідно з містобудівною політикою.

Ще одним нашим суто українським ідіотизмом є те, що «податок на землю» і «плата за землю» розглядаються майже як те саме і обліковуються у фінансових звітах Міністерства фінансів та органів місцевого самоврядування разом. Навіть знайти у відкритих джерелах показники надходжень від «податку на землю» та «плати за землю» окремо майже неможливо. Але річ у тім, що це дві різні за своєю економічною природою категорії.

«Податок на землю» — це податок на майно. Водночас «плата за землю» — це плата за користування чужим майном. Відповідно, і обліковуватися це має у різних розділах бюджетних звітів. Натомість протягом усіх років незалежності ці два показники у нас обліковуються разом.

Зрозуміло, що є багато прикладів, коли власники капітальних споруд не є власниками земельних ділянок, на яких вони розташовані. У цих випадках вартість нежитлової нерухомості буде значно нижчою. Відповідно, і розмір податку на нерухомість буде суттєво меншим. Але тоді і плата за землю для них має бути у багато разів більшою, ніж вона є зараз. Адже власники споруд не відволікають значні суми коштів на придбання земельних ділянок.

На сьогодні, по суті, вони у такий спосіб субсидуються органами місцевого самоврядування. Причому це субсидування, враховуючи значне заниження ставки за «плату за землю», відбувається у двох площинах:

1. Органи місцевого самоврядування не отримують додаткових коштів для фінансування місцевих потреб, які вони мали б, якби за цю землю заплатили ринкову вартість.

2. Вартість споруд без землі під ними є значно меншою, ніж мала б бути. Відповідно, податкові надходження від «податку на нежитлову нерухомість» будуть суттєво меншими.

Звісно, є приклади в інших країнах, коли земля передається у концесію, умовно на строк сто років, і на ній відбувається будівництво капітальних споруд. Але, по-перше, право концесії на сто років дорівнює праву власності, відповідно і вартість споруд, побудованих на такій землі, фактично є поєднанням їхньої вартості. Таким чином, місцева влада згодом не втрачає від надходжень із податку на нерухомість. По-друге, така практика не продажу землі, а передачі її у довгострокову концесію, дозволяє стимулювати залучення інвесторів у будівництво тих об'єктів нерухомості, у яких зацікавлена місцева влада, оскільки згодом це забезпечуватиме додаткові податкові надходження, пов'язані з розвитком території. Крім того, для місцевої влади такі концесійні договори є забезпечувальним активом при залученні запозичень у вигляді банківських кредитів чи емітованих облігацій. У разі, якщо місцева влада оголосить про неплатоспроможність, права на отримання платежів за концесійною угодою перейдуть кредиторам.

Якщо припустити, що сукупна вартість цих об'єктів нерухомості становить два трильйони доларів або 84 трильйони гривень (при курсі 42 грн за долар), що є очевидно заниженою цифрою, то навіть при використанні мінімальної ставки податку на нерухомість 0,1%, сукупні податкові надходження можуть становити 84 млрд грн. (Для оцінки можливої значущості надходжень податку на нерухомість варто зазначити, що за даними Державної податкової служби України, надходження податкових платежів до місцевих бюджетів у 2023 році становили 430 млрд грн).

Щоб збільшити вартість об'єктів житлової нерухомості, необхідно на законодавчому рівні зобов'язати органи місцевого самоврядування оформити землю під ними (разом із прибудинковою територією) як співвласність власників помешкань у них.

Підсумовуючи, наголошую, що виходячи із запропонованої моделі податку на нерухомість, земельний податок має стати складовою податку на нерухомість.

При цьому, якщо йдеться про землі сільськогосподарського призначення, то, окрім сплати податку на нерухомість, потрібно впроваджувати рентну плату зі ставками, залежно від їхнього використання у поточному році. Але це — другий важливий компенсатор, роз'ясненню доцільності впровадження якого буде присвячена окрема стаття.