Одна професія — один дім: чого рієлтори можуть навчитися в аудиторів, нотаріусів і оцінювачів

Уявіть звичайну історію. Молода сім'я нарешті зібрала на перший внесок і шукає квартиру. Знаходять оголошення, телефонують і чують: "Ця вже продана, але є інша, трохи дорожча". Агент приходить на перегляд, просить "комісію" готівкою і без жодного договору. А вже згодом з'ясовується, що такі самі гроші він узяв і з продавця. Поскаржитися нікуди: жодного реєстру, жодної відповідальності, жодної організації, яка могла б сказати "ця людина більше не працює в професії".

Тепер подивімося на ту саму угоду з іншого боку. Договір купівлі-продажу посвідчує нотаріус. Вартість квартири для банку визначає оцінювач. Звітність забудовника чи банку, який дає іпотеку, колись перевіряв аудитор. Усі вони склали іспит, внесені до реєстру, відповідають перед колегами і можуть утратити право працювати. І лише людина, яка знайшла вам цю квартиру і, можливо, взяла найбільші гроші за найменшу відповідальність, може бути ким завгодно. В Україні досі немає закону, який комплексно регулював би рієлторську діяльність.

Працюючи над законопроєктом, ми з колегами не вигадували нічого з нуля, а уважно подивилися на професії, які цей шлях уже пройшли. І побачили, що попри різні історії в них дуже схожа логіка.

Аудитори: професія сама себе контролює, але держава бачить, як саме

У 2017 році Україна ухвалила Закон "Про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність". Він запрацював у жовтні 2018-го і привів галузь до стандартів ЄС. Модель там дворівнева. Аудиторська палата України це орган професійного самоврядування: вона сертифікує аудиторів, веде їхній реєстр, стежить за підвищенням кваліфікації, перевіряє якість роботи і розглядає порушення етики. Аудитора, який порушив закон чи етичні норми, можуть позбавити права працювати.

Над палатою стоїть Орган суспільного нагляду за аудиторською діяльністю. Він контролює тих, хто перевіряє найважливіші для економіки компанії (банки, страховиків, великі підприємства), і водночас стежить, щоб сама палата не перетворилася на закритий клуб. Тобто професія встановлює стандарти й відповідає за своїх, а держава бачить, як вона це робить.

Нотаріуси: обов'язкове членство і спільна відповідальність

Нотаріат пішов іншим шляхом, але з тим самим принципом. Стаття 16 Закону "Про нотаріат" визначає, що професійне самоврядування нотаріусів здійснюється через Нотаріальну палату України, і серед засад прямо називає обов'язковість членства та обов'язковість виконання рішень органів самоврядування. Розмір внесків визначає з'їзд нотаріусів, тобто самі нотаріуси.

Держава при цьому нікуди не зникає: право на професію надає Мін'юст, він же контролює дотримання закону. Але щоденні стандарти, етика, захист професійних інтересів і діалог із владою – це вже зона палати. Я знаю, що обов'язкове членство викликає суперечки, цього року питання навіть дійшло до Конституційного Суду. Але мені близький аргумент, який тут лежить в основі. Палата – не громадська організація, до якої вступають за інтересами. Це публічна інституція, через яку професія виконує делеговану державою функцію. Хочете паралельно об'єднуватися в добровільні асоціації – будь ласка. Але відповідальність має бути в одному місці.

Оцінювачі: свіжий приклад, який стався просто на наших очах

Найсвіжіша історія: оцінювачі майна, тобто ті, хто визначає вартість вашої квартири для банку, податкової чи суду. 14 жовтня Верховна Рада ухвалила в цілому закон №13435 "Про оцінку майна". Він замінює закон 2001 року і переводить галузь на міжнародні та європейські стандарти; основна частина запрацює через 18 місяців.

Досі в оцінювачів було кілька саморегулівних організацій, частина з яких існувала фактично на папері, а понад 40% фахівців не входили до жодної. Новий закон від такої моделі відмовляється. Замість кількох організацій буде одна, членство в ній стане обов'язковим, а кожен охочий зможе перевірити кваліфікацію фахівця в Єдиному реєстрі оцінювачів. Контроль стане трирівневим: саморегулівна організація, Фонд державного майна та Кваліфікаційно-дисциплінарна комісія, а підтверджувати кваліфікацію доведеться раз на три роки.

Змінюється й сама відповідальність за роботу. Оцінювач особисто відповідає за свій звіт, і якщо звіт склали в умовах конфлікту інтересів, він недійсний. Заборонено й винагороду, яка залежить від результату оцінки чи вартості майна, щоб у фахівця не було спокуси "намалювати" потрібну цифру. Звіти щодо державного й комунального майна, для фінансових установ і для визначення бази оподаткування мають потрапити до державного реєстру протягом трьох днів, інакше вони не мають сили. А якщо звіт викликає сумнів, спір можна вирішити без суду – через апеляційний комітет при Фонді державного майна.

Держава, отже, від контролю не відмовляється, але щоденну відповідальність за якість переносить на саму професію. Тепер подумайте: у кожній угоді з нерухомістю працюватиме оцінювач за чіткими правилами. То чому посередник між продавцем і покупцем має працювати без них?

Що об'єднує ці три історії

Якщо відкинути деталі, у аудиторів, нотаріусів, а тепер і оцінювачів однаково влаштовані чотири речі. Усі заходять у професію через одні двері – єдиний іспит і єдині кваліфікаційні вимоги. Усі внесені до одного реєстру, тож клієнт за хвилину може перевірити, чи має людина право працювати. Усі підпадають під одну дисциплінарну систему, і порушник не може "сховатися", просто перейшовши до іншої асоціації. І нарешті, у професії є один голос перед державою: з нею можна домовлятися про правила, а не вислуховувати двадцять асоціацій із двадцятьма позиціями.

Саме цього сьогодні бракує ринку нерухомості.

Рієлтори: ринок, де правила кожен пише собі сам

У країні вже є кілька рієлторських асоціацій, і в них працює чимало сумлінних професіоналів. Але участь у них добровільна. Агента, якого виключили за недобросовісність, ніщо не зупиняє: завтра він працює під іншою вивіскою або взагалі без неї. Клієнт не має де перевірити, з ким має справу. А держава ринку майже не бачить: за даними податкової, у 2025  році доходи від здачі житла в оренду офіційно задекларували  лише  3731  людей на всю країну. Просто порівняйте цю цифру з кількістю оголошень про оренду в одному лише Львові чи Ужгороді.

Наслідки знає кожен, хто хоч раз шукав житло. "Комісія" без договору. Готівка "з рук у руки". Оголошення-фантоми з гарними фото квартир, яких не існує. Агенти, що беруть гроші з обох сторін і нікому про це не кажуть. І найгірше – відчуття, що так і має бути, бо інакше в нас просто не буває.

Що ми пропонуємо

13 жовтня у Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №16145, співавторкою якого я є. Ми пропонуємо створити Українську спілку фахівців з нерухомості – єдину саморегулівну організацію професії, побудовану за тією ж логікою, що й палати аудиторів і нотаріусів.

Як це працюватиме на практиці? Щоб стати фахівцем з нерухомості, людина має пройти підготовку, скласти іспит і отримати кваліфікаційне свідоцтво. Усі фахівці та агенти потрапляють до Єдиного реєстру, а членство у Спілці стає обов'язковим. 

Щоб це не перетворилося на нову "годівницю", граничний розмір внеску обмежує закон. Атестацію, акредитацію, ведення реєстру і розгляд порушень бере на себе Спілка. Санкції поступові: від попередження до зупинення свідоцтва або заборони повертатися до реєстру на строк до двох років.

Повернімося до сім'ї з початку колонки, про яку написала як приклад. За новими правилами агент не зможе вимагати оплату без договору – це буде прямо заборонено. Комісію платить той, хто замовив послугу, а не той, кого поставили перед фактом. Розрахунки – лише безготівкові. А взяти гроші одночасно з покупця і продавця агент зможе тільки з письмової згоди обох. Якщо ж він порушить правила, сім'я знатиме, куди звернутися, а сам агент ризикуватиме втратити право на професію.

Окремо наголошу на тому, про що мене найчастіше питають: ні, це не монополія рієлторів на угоди. Власник, як і раніше, може продати чи здати своє житло самостійно, без жодного посередника. Ми регулюємо професію, а не право людини розпоряджатися своєю власністю.

Чому саме одна спілка, а не ліцензія чи кілька організацій

Можна було б обійтися ліцензією від міністерства. Але досвід показує, що держава погано контролює тисячі дрібних посередників по всій країні. Професійна спільнота, яка ризикує власною репутацією, робить це значно краще. Водночас кілька конкуруючих "саморегулівних" організацій це, по суті, змагання за м'якість стандартів: того, кого виключили з однієї, охоче приймуть в іншу. Оцінювачі це вже пережили, і саме тому новий закон замінив розрізнені організації однією.

Одна спілка це один стандарт, один реєстр і одна відповідальність. Для сумлінних рієлторів це шанс нарешті відмежуватися від тих, хто псує репутацію всієї професії. Для клієнтів це можливість перевірити агента так само просто, як нотаріуса. Для держави – прозорий ринок замість тіньового.

Я не маю ілюзій: у єдиної спілки будуть противники. Насамперед ті, хто заробляє на непрозорості – агенти, які працюють без договорів, за готівку, з оголошеннями-фантомами та подвійною комісією. Для них реєстр і дисциплінарна відповідальність означають кінець бізнес-моделі. Будуть незадоволені й керівники частини нинішніх асоціацій, які втратять вплив і членські внески, коли галузь матиме одну організацію. І ті, кому зручніше мати кілька "кишенькових" об'єднань, де про стандарти завжди можна домовитися.

Але є й чесні сумніви щодо вартості та бюрократії. Їх я сприймаю серйозно, і саме тому в законопроєкті є граничний розмір внеску та перехідні строки, щоб ринок мав час підлаштуватися. Аудитори й нотаріуси довели, що ця модель працює. Оцінювачі щойно на неї перейшли. Настав час рієлторів, і всіх нас, хто колись шукав або шукає собі дім.