Начебто ринок: 8 порівняно нечесних способів продажу землі в обхід мораторію

Автор: Ростислав Мазуренко

Поки політики змагаються у красномовстві, борючись із "розпродажем матері-землі", та сама земля сільгосппризначення спокійно продається через OLX. За підрахунками аналітиків Vox Ukraine, зараз на популярному сайті виставлено на продаж понад 50 тисяч га сільгоспугідь. Але ж OLX - аж ніяк не єдиний майданчик для таких угод.

"Достаточно зайти в интернет и ввести в поиск три слова – "продам земельный пай". И вы моментально найдете сотни тысяч предложений. Можно выбрать область или район – система поиска подберет вам земельные участки. На них формально распространяется мораторий, но фактически его можно обойти", - рассказывает Роман Лещенко, уполномоченный Президента Украины по земельным вопросам.

Мораторий в течение 18 лет фактически прикрывал теневые схемы по продаже земли. И результаты работы серого рынка сегодня выражаются в неприятных цифрах. В Минэкономики подсчитали, что украинские черноземы сейчас сдаются в аренду в 6 раз дешевле, чем в Германии, и в 19 раз дешевле, чем в Дании.

Среднюю цену земли на теневом рынке посчитать сложно. Эксперты называют цифру около $1000 за гектар, но можно найти и за $300. Когда рынок станет открытым, эта стоимость существенно вырастет. Советник премьер-министра по экономическим вопросам Алексей Мушак оценивал гектар земли в $1800-1900. Замминистра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины Тарас Высоцкий озвучивал суммы от $1500 до 2200.

К тому же, сегодня со сделок по продажи земли никто не платит налоги. Теряет государство, теряют общины, теряет каждый украинец. "То есть незаконные действия на сером рынке земли порождают еще больше беззакония в других сферах", - добавляет Лещенко.

"Рынок земли в искривленной форме создает риски как для покупателя, так и для продавца. Если мы оставим мораторий в действии, этот рынок никуда не денется", - уверен народный депутат, глава парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Сольский.Тарас Высоцкий говорил о 12 схемах по незаконной продаже земли. Мы расскажем о восьми самых распространенных из них.

Схема 1: Долгосрочная аренда

В Украине 6,9 млн владельцев земельных паев. Две трети из них сдают свою землю в аренду. Формально, аренда – это передача права обработки земли на определенный период. По закону "Об аренде земли" владелец пая и арендатор могут самостоятельно определять продолжительность аренды земельного участка, главное – чтобы не дольше 50 лет. Законодательство никак не определяет минимальный или максимальный размер арендной платы, а также не регламентирует порядок выплаты денег владельцу.

Поэтому, если речь идет о фактической продаже, стороны заключают договор на аренду пая сроком на 49 лет, а владелец сразу получает плату за все время аренды. По данным Всемирного банка, из 2,850 млн договоров аренды земли, подписанных за 2015-2017 годы, четверть, то есть около 700 тыс, заключены сроком более чем на 10 лет.

"Это фактически и есть продажа земли, но по серой схеме и более низкой цене, чем при открытом рынке земли", — объясняет министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тимофей Милованов.

Схема 2: Эмфитевзис

Это слово переводится как "насаждение". Эмфитевзис, как и аренда, — это право пользования земельным участком, но он имеет свои особенности. Здесь отсутствуют ограничения по сроку действия, в отличие от аренды, период которой не может превышать 50 лет. Также нет требований относительно формы, размера и сроков платы за пользование, что позволяет выплатить собственнику земли сразу полную сумму за весь период.

Гибкость этого соглашения привела к его широкому использованию как инструмента фактической покупки земли. Тарас Высоцкий рассказывает, что уже не являются редкостью договоры эмфитевзиса, заключенные на 100 или 200 лет, с единовременной выплатой собственнику платы за пользование землей.

По данным Всемирного банка, с 2015 года количество таких сделок постоянно растет, причем иногда темпы роста достигают 20% в квартал. Этим способом за последние несколько лет фактически продано более 500 тыс. га украинской земли.

Схема 3: Приватизация

В Украине насчитывается 2,7 млн га пашни, приватизированной крестьянами для ведения личного хозяйства. Земельный мораторий не касается таких паев, поэтому законодательство продажу такой земли в принципе не запрещает. То есть землевладелец и фермер без какого-либо контроля со стороны государства могут заключить договор купли-продажи пая, который нужно только завизировать у нотариуса. При этом составители соглашения не обязаны озвучивать стоимость продажи земли.

Часто "помогает" в оформлении участка некая фирма, которая собирает заявления граждан (особенно это актуально для участников АТО и их семей) и принимает на себя хлопоты по выделению этих земель от государства. Затем люди фактически передают этой фирме право на землю. Таким образом государство теряет колоссальные средства, отдавая безвозмездно землю человеку, который, вполне возможно, проживает в городе и никогда ее не будет обрабатывать. А сельхозпроизводитель выкупает эту землю по цене в разы ниже рыночной.

Схема 4: Залог земельного участка

Получить участок в собственность можно с помощью фиктивного долга. У владельца пая, якобы возникает задолженность перед покупателем. Через несколько месяцев, когда долг просрочен, "кредитору" остается обратиться в суд с иском о взыскании на предмет залога, которым выступает земля. В итоге судья выносит решение о передаче кредитору земельного участка в счет погашения задолженности. На основе этого решения регистратор или нотариус меняет собственника земельного участка в Реестре прав.

Схема 5: Договор мены

По этой схеме, например, 6 га земли под Киевом обмениваются на участок в 4 сотки в Луганской области. В результате покупатель приобретает в собственность крупный пай, а продавец получает ненужный ему кусочек земли и теневой "кэш" без декларирования доходов и уплаты налогов. Затем регистраторы и нотариусы вносят в реестр явно фальшивые договоры мены земельных участков.

Схема 6: Изменение целевого назначения

В этом случае земля идет под застройку, но факт продажи сельскохозяйственных угодий – налицо. Берется участок сельхозземли, разрабатывается план застройки территории, который предусматривает появление здесь дачного поселка. Этот план нужно согласовать с районными властями. После этого собственник земли может изменить целевое назначение земли с сельскохозяйственного на рекреационное. С этого момента земля не попадает под мораторий.

Схема 7: Наследство

Ещё один простой способ – оформить на покупателя договор наследства. Причем "наследником" в таком случае может стать как физическое, так и юридическое лицо. Учитывая, что около 1,5 млн владельцев паев – пенсионеры, такая схема становится все более популярной.

Схема 8: Рейдерский захват

Это главная опасность, которую несет с собой земельный мораторий. Юристы советуют арендаторам земли регулярно проводить аудит заключенных договоров аренды земли и своевременно следить за их пролонгацией, а владельцам следить за единым государственным реестром судебных решений на предмет того, не являетесь ли он должником по какому-то делу.

Малейшая юридическая зацепка становится поводом для изъятия земли за долги или для появления нового арендатора. Известны и случаи заключения параллельного договора аренды, когда рейдеры попросту вводили в заблуждение пенсионеров, владеющих паями. Фермеру в этом случае придется судиться с 80-летней бабушкой. Есть не только юридические, но и физические методы рейдерства. Самый простой из них – большой трактор при распахивании земли "случайно" захватывает несколько метров прилегающих участков. При работе на большом поле "излишки" могут вылиться в гектары. Владельцы паев могут даже не знать, что их участок распахан и засеян.

Для справки

Введение моратория на продажу земли – незаконное ограничение права человека распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Это нарушение статьи 1 Протокола № 1 (защита собственности) Европейской конвенции по правам человека. Такое решение 22 мая 2018 года палата Европейского суда по правам человека вынесла по делу "Зеленчук и Цицюра против Украины". Государство обязали выплатить заявителям по 3 млн евро за то, что они фактически не могут продать свою землю.

Ростислав Мазуренко