Синдром незасклених вікон: коротка історія українського будівництва

Автор: Ігор Кривенко

Тисячі недобудов, хабарі за формулою "$5/м2", сотні незаконних будмайданчиків, недостатні обсяги робіт. А як результат – на сороковому десятку незалежності кожен третій українець все ще без будь-якого власного житла.

Що не так з однією з ключових вітчизняних галузей? Чому численні намагання з боку влади навести в ній лад завжди завершувались провалом? Чи були бодай якісь вдалі спроби, що заслуговують на увагу, та чи є шанс змінити ситуацію сьогодні?

Зараз про державну програму "Велике будівництво" не говорить хіба що ледачий, її реалізація триває. Водночас, одна з ключових галузей економіки – будівельна, - що цілком виправдано вважається її локомотивом (адже не "впала" навіть у найскладніші періоди світових криз), так і продовжує перебувати у зоні турбулентності.

Ресурсів та робочих рук гостро бракує (на деяких об’єктах дефіцит кадрів становить 50 та більше відсотків), здавання об’єктів у експлуатацію гальмується (у середньому житлові комплекси затримуються на 10-18 місяців), при цьому Єдина державна електронна система у сфері будівництва (яка покликана покласти край корупції та спростити життя учасникам ринку) начебто й запущена, але на практиці – дані до неї вносяться у ручному режимі. Своєю чергою, чиновники на місцях (як скаржаться забудовники) продовжують "вирішувати питання" за формулою "$5/м²" (у коридорі цифр від 4,5 до 10) – хоч із законними, хоч не із законними об’єктами – за логікою: плати – побудуєш.

Будь-які ініціативи влади навести лад "долітають до землі" у вигляді якогось недолугого втілення. При цьому житлове питання в українців як було, так і залишається одним з найболючіших.

Якщо порівняти ситуацію в українському будівництві впродовж, скажімо, останніх 40 років – бачимо невтішну картину: жодного разу галузі за період незалежності не вдалося навіть наблизитись до показників обсягів, які були за радянських часів. У кращому разі (як скажімо, у 2015-му чи 2019-му роках) досягали 50-64% від результатів 1980-1990-го.

Скільки будували в України упродовж 40 років (за даними Держстату)

(здавання будівель в експлуатацію, млн м²)

1980 – 17,3

1985 – 19

1990 – 17,4

1995 – 8,7

2000 – 5,5

2005 – 7,8

2008 – 10,5

2009 – 6,4

2010 – 9,3

2011 – 8,7

2012 – 9,8

2013 – 9,9

2014 – 9,7

2015 – 11

2016 – 9,4

2017 – 10,2

2018 – 8,7

2019 – 11

2020 – 5,7

Що насправді гальмує?

Для наочності пригадаймо останнє десятиліття – з 2011 по сьогодні. Його можна назвати показовим, адже саме на цей період припали найскладніші та разом з тим найцікавіші епізоди: боротьба за виживання під час виходу зі світової кризи 2008-2009; масштабне будівництво до ЄВРО-2012; Революція Гідності, початок бойових дій на Сході із втратою територій та сотнями тисяч сімей вимушених переселенців без даху над головою; розквіт незаконного будівництва й корупції у дозвільній системі – і водночас спроби її реформувати. Нарешті, нова фаза – з приходом нинішньої влади: "Велике будівництво", діджиталізація, децентралізація.

Втім, про все по черзі.

2011-2013

Цей період для системних українських будівельників складно назвати надто вдалим.

Значний стрибок валютного курсу внаслідок фінансової кризи, різке падіння виробництва (до прикладу: за підсумками 2009-го показник ВВП впав на 15,1%), відсутність ресурсів, просідання платоспроможності населення. Через девальвацію нацвалюти ціна на нерухомість падає вдвічі-втричі. Під час кризи призупиняють роботу ¾ всіх будмайданчиків по країні. За даними учасників ринку, 40% з них так і не зможуть потім відновитись.

Через нестачу коштів на найголовніше українці відкладають заплановане придбання нерухомості. Втім, гострий попит на неї залишається: кожна друга сім’я потребує поліпшення житлових умов, кожна четверта – не має власного даху на головою взагалі.

У відповідь на попит на арену виходить новий клас забудовників – тих, які пропонують житло за ціною, що може бути в декілька разів меншою за середньоринкову. Вони створюють недоброчесну конкуренцію – оскільки будують "з-під поли". Це або фізичні особи, які, вдаючи будівництво для власних потреб, заповнюють передмістя незаконно зведеними багатоповерхівками; або аферисти, які розпочинають роботи без будь-якої дозвільної документації, а потім вводять об’єкти у експлуатацію через суди; або ж просто шахраї, що лише зводять зелений паркан та під нього збирають з населення "інвестиції" у міфічні майбутні квартири, а потім зникають. При цьому місцева влада – як і державні органи дозволу та контролю – здебільшого "вмотивовані" шахраями та аферистами, як правило, вважають за краще "не помічати" незаконні будмайданчики у себе під вікнами.

На кінець 2013 року по Україні налічується декілька десятків тисяч безперспективних недобудов. Тотальна корупція, яка саме у цей період у галузі досягає свого піку, зводить нанівець усі намагання мешканців недобудов знайти правду та повернути гроші чи отримати житло.

Оскільки у більшості випадків сім’ї вкладали у новобудову усі свої накопичення, а багато хто продавав власне житло чи брав кредити,- рівень соціальної напруги через непорядних забудовників досягає критичної межі. Довіра до ринку (а разом з нею й кількість потенційних покупців нерухомості) різко падає.

2013-2015

Після Революції Гідності та з початком бойових дій на Сході будівельна галузь разом з усією національною економікою входить у чергову кризу. Значна частина інфраструктури та об’єктів на окупованих територіях виявляються зруйнованими та втраченими.

Велика банківська криза, яка призвела до падіння більшої частини фінустанов у країні (з 2014 по 2017 роки неплатоспроможними були визнані 88 банків), залишає як потенційних інвесторів, так і самих забудовників без доступних кредитних ресурсів. Іноземні інвестиції, своєю чергою, також пригальмовуються.

Разом з тим – попри усі негаразди – будівельний бізнес продовжує розвиватись. Темпи будівництва поступово зростають. Це привертає увагу до будмайданчиків професійних вуличних протестувальників. Розгортається бізнес на забудовниках: спочатку майданчики блокуються, компанії щодня зазнають мільйонних збитків та втрачають репутацію, врешті їхнє керівництво йде на перемовини з вимагачами.

Один з аргументів, які вдало використовують шантажисти: кожне будівництво має свою "ахіллесову п’яту". В країні майже не існує жодного будмайданчика (навіть у найсумлінніших та поважних компаніях), де з документами та дозволами все гаразд. Адже сама дозвільна система на той момент побудована таким чином, що отримати увесь пакет документів та на його основі розпочати роботи законно і вчасно майже неможливо. Більшість документів готується вже у процесі будівництва "заднім числом". А відтак – будь-який об’єкт, маючи бажання та натхнення, можна "перетворити" на незаконний. Чим протестувальники і шантажують учасників ринку.

Водночас державна система дозволів та контролю, яку уособлює Держархбудінспекція, працює переважно у "ручному" режимі. Будівельна галузь швидко стає однією з найбільш тіньових, а, власне, ДАБІ – займає одне з перших трьох місць у ганебному рейтингу найкорумпованіших держструктур в країні.

Учасники ринку намагаються відстоювати свої права, збираються у професійні спільноти, не припиняють спроб лобіювати здорові інтереси галузі на державному рівні, однак процес іде важко.

Всі розуміють, що ключовим "каменем спотикання", з якого варто починати, є саме Держархбудінспекція, яка закільцьовує на собі дозвільні й контролюючі функції.

Максим Мартинюк, який очолює цей орган у 2014-2015 роках, робить першу спробу вивести роботу ДАБІ у більш-менш прозору площину.

Після того, як парламент приймає закон, що розпочав децентралізацію повноважень у сфері архбудконтролю, Держархбудінспекція пропонує низку змін до законів: "Про архітектурну діяльність", "Про регулювання містобудівної діяльності", "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності", Кодексу України "Про адміністративні правопорушення" тощо – та починає реформу в своїй системі.

З 2015 року стартує передача повноважень Держархбудінспекції на місцевий рівень. Цей момент для галузі можна було б назвати історичним: адже держава вперше звернула увагу на будівельну сферу "знизу". Інтереси якої, своєю чергою, тісно сплетені з інтересами громад тих територій, де, власне, будівництво відбувається.

"Сьогодні органи місцевої влади відчувають колосальні проблеми через відсутність повноважень у сфері архбудконтролю, - коментував тоді Максим Мартинюк. – Вони фактично не можуть проконтролювати будівництво на своїй території. Тому від децентралізації ми очікуємо позитивних змін".

По суті, це означає, що потужна вертикально інтегрована піраміда величезної годівниці чиновників-корупціонерів, яка існувала роками на базі ДАБІ, втрачає свій фундамент. А відтак – стара система цілком очікувано почала чинити спротив.

2015-2018

Незабаром Мартинюка на посаді замінює Олексій Кудрявцев, який очолює ДАБІ упродовж трьох з половиною років.

Він розпочинає широкомасштабну реформу відомства, яка, втім, так і не була завершена.

"Ми виконали вимоги закону про децентралізацію, передавши функції ДАБІ багатьом місцевим громадам. Цей процес почався ще 2015 року, -- розповість згодом Кудрявцев в одному зі своїх інтерв’ю агентству УНІАН.- Друге – замінили багатьох керівників теруправлінь ДАБІ, які працювали на своїх місцях, як то кажуть, ще за часів Януковича і які сиділи на корупційних схемах. Третє – розробили і домоглися прийняття закону №1817, який набув чинності в червні 2017 року і поклав край багатьом незаконним будівництвам за рахунок заміни п’яти категорій складності на три класи наслідків у будівництві і скасуванню декларативного принципу початку будівництва. До цього часто траплялося так, що забудовник отримував декларацію на початок будівельних робіт, заявляючи про намір збудувати щось невеличке, а насправді виганяв там 25 поверхів. Найвідоміший приклад – це об’єкти Анатолія Войцеховського у столиці. Четверте – перевели цілу низку послуг в електронний режим, щоб унеможливити вплив людського фактору".

Згаданий Кудрявцевим закон дозволив не лише покласти край будівельним аферам, а й посилив відповідальність посадових осіб органів архбудконтролю за прийняті рішення. Перехід від п’яти категорій складності до поділу об’єктів за трьома класами наслідків (СС1, СС2, СС3) значно спростив процедуру отримання дозволів. 81% будівництв розпочинаються лише на підставі повідомлення – це стосується усіх, хто будує нескладні об’єкти. Разом з тим 19% починають будуватись на підставі дозволів, що, своєю чергою, гарантує законність будівництва і його якість.

Йде повним ходом децентралізація. Якщо у 2016 році лише 14% усіх довільних документів на будівництво видавалось органами місцевого самоврядування, то в 2018 році – вже чверть. За три роки понад 100 населених пунктів у 21 обласному центрі отримують повноваження архбудконтролю. Варто додати, що після Кудрявцева наступним керівникам ДАБІ за всі роки вдасться надати такі ж повноваження ще лише двом  населеним пунктам.

Започатковується система "ПРОЗОРА ДАБІ", завдяки якій забудовник, подаючи документи, має можливість відслідковувати їхнє проходження по відомству у режимі онлайн і в визначену дату отримати результат.

ДАБІ перша з державних органів запроваджує електронні послуги. На кінець 2018 року учасникам ринку доступні вже 14 таких послуг, серед яких – перша в країні реєстрація повідомлення про початок будівельних робіт без втручання посадової особи.

Результати не затримуються: ДАБІ як державний орган покидає не лише ганебну трійку найкорумпованіших структур у країні, а й зникає з першої десятки таких структур. Трохи згодом, за висновками Doingbusiness за 2016-2019 роки, по легкості ведення будівельного бізнесу Україна підіймається на 110 позицій.

Потік хабарів помітно зменшується. А відтак – усі, хто з нього годуються, назавжди втрачають свої інтереси.

Будівельники швидко оцінюють всі плюси та переваги від розпочатою реформи, але вона раптом "повисає у повітрі".

Спротив системи стає очевидним. Тодішнього голову ДАБІ Олексія Кудрявцева звільняють зі скандалом. Офіційна підстава – звинувачення у наданні начебто недостовірних документів (сфальшованого диплому про вищу освіту) під час прийняття на держслужбу.

До ДАБІ повертаються "смутні часи". На місцях поновлюються на роботі старі корупціонери. Для забудовників тарифи по "вирішенню питань" підвищуються – іноді в рази. Це рикошетом б’є по цінах на новобудови.

Разом з тим, мов гриби, починають з’являтися незаконні об’єкти (адже "ринок" хабарів знов працює). Історичні зони, прибережні смуги, центри великих місць окупує будівельна техніка.

2019-2021

Прихід до влади нової команди всі очікують напружено, але з надією. Нульова толерантність до корупції та намагання зруйнувати стару систему координат, які проголошують нові політики, жваво підтримуються ринком – принаймні, тією його частиною, яка намагається працювати у правовому полі, зі справедливими для усіх правилами гри.

Напрацювання реформаторів ДАБІ беруть на озброєння у новому Кабміні Олексія Гончарука. Зокрема, намагаються запровадити систему е-кабінету забудовника у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. З ініціативою виступає тодішня очільниця Мінрегіону Альона Бабак.

Втім, подібні новації втрачають сенс у старій системі. Всі розуміють, що прийшов час ліквідовувати ДАБІ як один з найкорумпованіших органів.

Намагання знищити "джерело живлення" вартує Бабак крісла – на початку 2020-го вона покидає Кабмін.

Трохи згодом – вже в березні того ж року, напередодні локдауну – оновлений склад Уряду, який очолює Денис Шмигаль, приймає дві резонансні постанови: №218 "Про ліквідацію Державної архітектурно-будівельної інспекції та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України" та №219 "Про оптимізацію органів державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду".

Вони, по суті, припиняють повноваження та діяльність ДАБІ. Натомість, органу (чи органів), який би виконував цю діяльність замість інспекції Держархбудконтролю, ще немає навіть у проєкті. Дозволи, інспектування, введення у експлуатацію тощо – все стоїть на паузі на невизначений термін. Драматизму додає тотальний карантин. Як результат – галузь опиняється у комі майже на рік. Зрештою, обсяги нерухомості, введеної у експлуатацію у 2020-му, падають порівняно з позаминулим роком більш, ніж вдвічі.

Разом з тим навколо реформи ДАБІ починається запекла підкилимна боротьба. Адже ідеологи формули "$5/м²", як зізнаються самі учасники ринку, намагаються хай би то як утримати свої позиції через керованих ставлеників. Галузь спостерігає їхні спроби створити замість ДАБІ три інші органи.

Всі чекають на закон, який має дати старт новій системі державного регулювання у сфері містобудування. Заступник голови парламентського Комітету з питань регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк – разом з численною групою депутатів – ініціює законопроєкт №5655 який повинен забезпечити "побудову прозорої, ефективної системи управління, поетапне послаблення механізмів державного управління як невід’ємної умови для забезпечення стійкого соціально-економічного зростання; побудову якісної системи державного містобудівного контролю і нагляду, залучення юридичних осіб приватного сектору економіки до здійснення містобудівного контролю та їхнього функціонального поєднання". Простіше кажучи – стати дорожньою картою реформи містобудування. Вже незабаром має відбутись розгляд згаданого законопроєкту у другом читанні. А поки законодавство на підході, боротьба за функції та можливості колишньої ДАБІ не припиняється. Торішня ідея створення "триголового монстра" замість одного зазнала поразки, однак спроби повернути назад корупційну – добре знайому – систему з боку певної впливової частини ринку та політиків не полишаються. Профільному міністрові Олексію Чернишову, якому вже півтора року доводиться тримати оборону, важко позаздрити, але, треба віддати належне, нинішній очільник Мінрегіону енергійно відбиває натиск. Нова концепція містобудівної політики, яку сповідує міністерство, за словами заступниці міністра Наталії Козловської, - це продовження децентралізації, впровадження цифровізації та невідворотності відповідальності для тих, хто порушує містобудівне законодавство.Трохи більше місяця тому – 15 вересня цього року – Уряд остаточно припинив діяльність ДАБІ та проголосив про початок роботи нового органу: Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). Як повідомляє на своїй сторінці "ФБ" його керівник Семен Кривонос, за місяць роботи відомство встигло укомплектувати штат на 38%, видати понад 500 дозволів на будівництво та 3 тисячі повідомлень про початок робіт, опрацювати 2,5 тисячі звернень. Непогано як для старту? Можливо. Але разом з тим, учасники ринку з регіонів продовжують сигналізувати: не всюди все гладенько. Хтось традиційно намагається домовитись про введення у експлуатацію ще недобудованої чи незаконної споруди, хтось будує з відверто неякісних матеріалів, наражаючи на небезпеку майбутніх мешканців будівлі. Ну а десь чиновники продовжують відверто натякати про схему $5/м².Чи впораються новонабрані співробітники ДІАМ з подібними іспитами, що перед ними стоять, чи витримає взагалі оновлена система натиск з боку старої та чи не перетвориться на копію ДАБІ, чи запрацює довгоочікуване законодавство, чи матиме врешті шанс будівельна галузь на оновлення та розвиток, залежить і від чиновників, і від парламенту, і від самих забудовників. Зараз дійсно є шанс все змінити на краще, в унісон відмічають спостерігачі та аналітики ринку. Головне – цим шансом скористатись. Адже для того, щоб житлове питання було вирішене для кожної української сім’ї, компаніям потрібно будувати нинішніми темпами щонайменше 30-40 років. Роботи вистачить.

Ігор Кривенко, для Цензор.НЕТ