Кому "по кишені" квадратні метри: Чи стане житло доступним у 2026 році?

Питання доступності власного житла в Україні сьогодні – це вже не лише про ціни на квадратні метри. Це про безпеку, доходи, енергетику, державну політику та здатність банківського сектору підтримати попит. Формально ринок функціонує. Але чи став він справді доступнішим?

За даними Національного банку України, наведеними в Звіті про фінансову стабільність за І-III квартали 2025 року, кількість операцій купівлі-продажу житла зросла лише на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року і склала 238 тис. угод.

Для воєнного часу це не провал, але й не ознака відновлення. Найбільша активність традиційно спостерігалася у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. угод відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис.).

Структура попиту говорить сама за себе: близько двох третин угод – це квартири. Перевага надається невеликому житлу на вторинному ринку. Середня площа квартири – 38 кв. м, а будинку – 70 кв. м. Покупець сьогодні обирає не "житло мрії", а оптимальний варіант за ціною та ризиками.

Первинний ринок: обережність на противагу оптимізму

Попит на новобудови залишається обмеженим. Забудовники стикаються з браком фінансування, адже інвестувати в недобудовані об'єкти люди не поспішають. Пропозиція на первинному ринку поповнюється переважно завдяки завершенню старих проєктів. Нове будівництво активніше стартує лише у відносно безпечних західних регіонах.

Ці самі регіони демонструють і найбільше зростання цін від початку повномасштабної війни. За даними платформи ЛУН, станом на лютий 2026 року найдорожчі однокімнатні квартири на вторинному ринку – у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Найнижчі ціни зберігаються в Запоріжжі та Миколаєві.

Водночас ринок залишається під тиском безпекових факторів. За дев'ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було пошкоджено вдвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року. Енергетичні проблеми також впливають на привабливість великих міст.

Іпотека: "вибірковий" інструмент

Попри очевидну потребу в кредитному фінансуванні, частка угод із використанням іпотеки залишається низькою. У I та II кварталах 2025 року вона становила 2%, у III кварталі – 3%. Тобто загальний ринок живе переважно коштом власних коштів покупців.

Інша ситуація – в сегменті новобудов віком до трьох років: кожна п'ята квартира купувалася в іпотеку. Причина – державна програма "єОселя", яка сфокусована саме на первинному ринку. Тут частка іпотеки сягає 60%, причому близько 44% угод укладаються під готове житло від забудовників.

Географія іпотеки теж показова. Найактивніше кредити використовувалися в Київській області – співвідношення нових іпотек до договорів купівлі-продажу сягало 8,8%. Далі – Волинська (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). У більшості інших регіонів показник не перевищує 2%.

Основні позичальники – військовослужбовці та правоохоронці (майже 40% нових іпотек у 2025 році). Близько 10% становлять внутрішньо переміщені особи.

Чи доступне житло без кредиту?

Індикатор price-to-income дає тверезу відповідь. У Києві станом на 30 листопада 2025 року він становив 8,6 року – як на первинному, так і на вторинному ринку. Рік тому цей показник був 9,8 року. Зниження є, але воно не робить житло масово доступним. Родині доведеться спрямовувати всі доходи понад 8 років, щоб придбати квартиру без залучення кредиту.

Отже, іпотека залишається не альтернативою, а необхідністю.

Щоб щомісячні платежі не перевищували 40% доходу родини, для обслуговування кредиту за програмою "єОселя" потрібно мати приблизно 30 тис. грн доходу (ставка 3%) або близько 42 тис. грн (ставка 7%).

Натомість ринкові програми банків за облікової ставки Національний банк України на рівні 15% залишаються дорогими: для кредиту під 18% дохід родини має становити близько 84 тис. грн на місяць. Для порівняння, середня зарплата в грудні 2025 року – близько 31 тис. грн.

Очевидно, що коло потенційних позичальників за ринковими ставками є вузьким. І навіть у разі можливого зниження облікової ставки в 2026 році доступність комерційної іпотеки зростатиме поступово.

Нові правила "єОселі"

У грудні 2025 року Кабмін ухвалив постанову №1637, яка суттєво змінила модель програми "єОселя". Держава звузила перелік пільгових категорій і обмежила типи житла, що можна придбати за пільговими умовами. Фокус – на дешевшому сегменті.

Банки отримуватимуть винагороду за роботу з позичальниками, а згодом передаватимуть портфель іпотек компанії "Укрфінжитло". Інші клієнти можуть розраховувати на механізм часткової компенсації процентної ставки.

Це означає, що вибір житла в межах програми стане обмеженішим. Частина потенційних покупців змушена буде звернутися до комерційних банків. Це може стимулювати розвиток ринкової іпотеки, але з огляду на доходи населення швидкого зростання чекати не варто.

Український ринок житла функціонує, але перебуває в режимі стриманого руху. Попит обережний, забудовники працюють точково, банки кредитують вибірково, а держава коригує механізми підтримки.

Формально індикатори демонструють певне покращення доступності. Фактично ж без іпотеки придбання житла залишається складним завданням для більшості родин. А розвиток ринку в 2026 році залежатиме від трьох чинників: безпекової ситуації, динаміки доходів населення та вартості кредитних ресурсів.

Ринок живий. Але він ще не вийшов на траєкторію повноцінного відновлення.