Чому саме "єОселя" рухає первинний ринок житла?

Темпи будівництва нового житла досі суттєво нижчі від рівня до повномасштабної війни, а кількість нових проєктів не здатна задовольнити потенційні потреби ринку. Водночас іпотечне кредитування поступово стає одним із головних чинників, що підтримують будівельну галузь.

Насамперед це стосується державної програми "єОселя", яка фактично стала базовим інструментом пожвавлення попиту на новобудови.

За підсумками 2025 року на первинному ринку було видано 1467 іпотечних кредитів. Це вдвічі більше, ніж у 2024 році, коли було видано 747 кредитів, і на 20% більше, ніж у 2021 році, коли кількість таких іпотек становила 1217.

Ці цифри свідчать про очевидне пожвавлення сегмента новобудов, який ще донедавна для багатьох потенційних покупців залишався або надто дорогим, або психологічно ризикованим.

Однак не менш важливо й інше: попри позитивну динаміку, частка продажів житла в кредит поки залишається низькою – лише 0,9% від кількості квартир на початкових стадіях будівництва. Тобто ринок має дуже значний потенціал для подальшого розвитку, а іпотека лише починає розкриватися як системний драйвер первинного житла.

"єОселя" – двигун попиту

Зараз на первинному ринку житла фактично працюють лише 6 банків із 16, які загалом надають іпотечні кредити. Це ще раз доводить: ринок новобудов поки не може розраховувати винятково на комерційні інструменти.

Саме державна програма "єОселя" зараз формує основний імпульс для розвитку іпотеки на первинному ринку, адже 99% усіх кредитів на первинному ринку припадає на державну програму "єОселя". І це, по суті, головна характеристика нинішнього іпотечного ринку.

Для багатьох родин кредит фактично став єдиною реальною можливістю придбати квартиру в новобудові. І в цьому сенсі "єОселя" виконує не лише економічну, а й важливу соціальну функцію – розширює доступ до житла для тих, хто за інших умов навряд чи зміг би вийти на первинний ринок.

Економічний ефект іпотеки

Коли ми говоримо про іпотеку на первинному ринку, йдеться не лише про окрему угоду між банком і позичальником. Насправді це значно ширший процес, який впливає на будівництво, суміжні галузі, зайнятість, виробництво будматеріалів і внутрішній попит загалом.

Згідно з даними Державної служби статистики, Національного банку України та ПрАТ "Укрфінжитло", у 2025 році загалом 9 млрд грн кредитних коштів було спрямовано на придбання житла від девелоперів. Водночас загальна кількість кредитів на первинному ринку та на придбання готового житла від забудовника вже перевищила кількість кредитів на вторинному ринку: їхня частка сягнула 57% від загальної кількості іпотек.

Для порівняння: у 2024 році таких кредитів було надано лише на 4,8 млрд грн, а їхня частка становила 32% від загального обсягу іпотечного кредитування.

Це означає, що іпотека дедалі відчутніше стимулює появу нової пропозиції на ринку. Кредитні кошти, спрямовані в новобудови, працюють значно ширше, вони підтримують сам процес будівництва і створюють мультиплікативний ефект для економіки, що особливо важливо в умовах тривалої війни.

Будівництво відстає: головний ризик

Попри позитивну динаміку кредитування, будівельний сектор ще далекий від параметрів до повномасштабної війни – у 2025 році в експлуатацію було введено лише 63% квартир від рівня 2021 року. Ба більше, порівняно з 2024 роком кількість прийнятих в експлуатацію квартир навіть дещо зменшилася.

Ще один промовистий показник: кількість квартир на початку будівництва в 2023-2025 роках становить лише 65% від кількості квартир, прийнятих в експлуатацію. Тобто ринок поки більше добудовує вже розпочаті об'єкти, ніж активно запускає нові.

Хоча в 2025 році нове будівництво пожвавилося – на 53% нових квартир було більше, ніж у 2024 році, – його обсяг усе одно склав лише 44% від рівня 2021 року.

Тобто для повноцінного відновлення первинного ринку лише іпотеки недостатньо. Якщо попит зростатиме швидше, ніж ринок встигатиме запускати нові проєкти, це може створити дисбаланс між попитом і пропозицією.

Чому банки досі обережні з "первинкою"

Наразі комерційні банки досі обережніше ставляться до класичної "первинки", ніж до кредитування купівлі готового житла від забудовника. У 2025 році на придбання готового житла від забудовника було видано 3249 позик, тоді як безпосередньо на первинному ринку – 1467. Тобто готове житло кредитувалося в 2,2 раза активніше.

Це свідчить про дуже важливу тенденцію: нове житло загалом уже стало головним вектором розвитку іпотечного ринку.

Однак для забудовників критично важливо не лише "спостерігати" за потенційними покупцями, а мати саме платоспроможний попит, підкріплений кредитними механізмами. Іпотека в цьому сенсі є з'єднувальною ланкою між можливістю громадянина придбати житло та готовністю девелопера запускати нові проєкти.

Як змінюється структура попиту

Окремої уваги заслуговують останні зміни в програмі "єОселя", затверджені постановою Кабінету Міністрів №1637.

Зокрема, до пільгових категорій громадян, які можуть отримати кредит під 3%, були віднесені мобілізовані військовослужбовці. Крім того, змінено види фінансування, за якими можуть бути придбані майнові права на житло: додано друге та наступні відчуження майбутнього об'єкта житлової нерухомості, але водночас виключено можливість фінансування за договорами купівлі-продажу деривативу.

Також були введені нові параметри щодо площі та вартості житла: нормативна площа тепер становить 52,5 кв. м для сім'ї з однієї або двох осіб і додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім'ї, а максимальна площа квартири обмежена 115,5 кв. м. Водночас вартість 1 кв. м та загальна вартість житла не можуть перевищувати встановлені граничні показники більш ніж на 10%.

Перші результати цих змін уже помітні.

У березні 2026 року на первинному ринку було видано рекордні 240 кредитів. Одночасно скоротилася частка дорогих квартир: якщо в 2025 році житло дорожче 3 млн грн становило 37% серед придбаних в іпотеку квартир, то в березні 2026 року – вже 24%. Також істотно зменшилася площа придбаного в кредит житла: квартири до 50 кв. м у березні 2026 року обрали 62% позичальників проти 37% у 2025 році.

Вочевидь, "єОселя" змінює пріоритети: програма дедалі чіткіше працює як інструмент підтримки масового, більш доступного житла. Позичальники частіше обирають компактніші й дешевші квартири, а отже, попит адаптується до нових параметрів програми.

У 2026 році саме "єОселя" залишатиметься основним драйвером кредитування на первинному ринку. Але для того, щоб іпотека справді стала системним механізмом відновлення житлового будівництва, потрібна більша активність банків у роботі з регіональними забудовниками та ширше залучення фінансових установ до кредитування новобудов.