Ринок землі. Що не врахували в законі

Автор: Еліна Редіх

В кінці березня президент Володимир Зеленський підписав закон про ринок землі. БізнесЦензор проаналізував, які моменти не враховані в документі.

Нагадаємо, що закон 552-IX (реєстраційний номер 2178-10) був прийнятий 31 березня 2020 року, після 20 років існування мораторію. Закон почне діяти 1 липня 2021 року. Діяти він буде з великою кількістю обмежень. А якщо влада не вирішить ряд питань, то ще й з великою кількістю недоопрацювань.

Що зараз є в законі:

• Купувати землю можуть лише українці фізичні особи.
• Придбати можна буде не більше 100 гектар.
• Юридичні особи зможуть купувати землю з 1 січня 2024 року.
• З цього ж моменту можна буде купувати не більше 10 тисяч га.
• Іноземці не матимуть права купувати землю до проведення референдуму.

Більш детально Бізнес Цензор аналізував закон раніше. Як буде працювати ринок землі можна прочитати за посиланням. Також ми писали про те, скільки орієнтовно буде коштувати земля після зняття мораторію. Ці прогнози засновані на положенні закону про те, що мінімальна стартова ціна буде на рівні не нижче нормативної грошової оцінки (НДО).

Що не врахували в законі

Найперше, що впадає око – відсутність практично будь-яких пунктів щодо державних і комунальних земель. Їх продаж заборонено, дозволена лише оренда. При тому, що саме оренда призвела до численних схем із землями державних підприємств.

Ще одне відкрите питання – аудит земель цих держпідприємств. Скільки гектар їх налічується точно, якої якості ґрунти та чи не змінилось по факту їх цільове призначення. Власне, відсутність повної картини по землях держпідприємств і могла стати причиною того, що їх виключили з продажу. Адже за роки існування мораторію ці землі дерибанились. І тепер буде важко пояснити куди зникли цілі ділянки.

Другий недолік – відсутність визначення в законі пов’язаних осіб і запобіжників щодо скупки землі такими особами. Припустимо, хтось хоче купити дозволені 100 гектар. Але що заважає купити таку кількість землі собі, а ще по 100 га – на родичів, близьких та знайомих? Пізніше ж, коли землю дозволять купувати юридичним особам, то реєструвати підставні компанії та купувати землю на них.

По суті, якщо не прописати запобіжники скупки землі пов’язаними особами, то й обмеження в 100 га, а пізніше в 10 тис. га будуть на практиці недієвими. Адже ті, у кого є можливість і гроші, зможуть купити обхідними шляхами значно більше.

Натомість, в законі не врахували обмеження по покупці землі на рівні районів та областей (хоча спочатку такі обмеження планувались). А це значить, що в деяких регіонах можуть утворюватися монополії одного землевласника.

Варто згадати також і те, що обмеження вводили для того, аби уникнути концентрації великого масиву земель в одних руках, а також для того, аби агрохолдинги не скупили великі масиви. Разом із тим, в законі не передбачено ніякого захисту для цих самих агрохолдингів.

Уявіть, що ви – власник агрохолдингу. Роками ви орендуєте землю та успішно розвиваєте бізнес. Відкривається ринок і ви не можете викупити землю, яку обробляєте. Натомість її купують інші, а вам потрібно або ж утримати земельний банк шляхом оренди землі у нового власника, або ж шукати інші гектари.

Це не лише не зручно, але й може потягти за собою численні випадки рейдерства. Наприклад, ви засіяли поле. Якусь його ділянку викупили і от вже ви ризикуєте втратити врожай, який росте на цій ділянці.

Ці самі обмеження задінуть і компанії з іноземними інвестиціями. Адже якщо українські юридичні особи зможуть купувати землю з 2024 року, то для іноземних компаній така можливість може скластися (а може і ні) лише після загальноукраїнського референдуму.

До слова, закону про референдум в Україні не існує. Тому вже зараз було б на часі вносити в Раду такий законопроект.

Разом із тим, не дивлячись на рішення, винесене народом на референдумі, іноземці все одно зможуть купити землю. В Україні діє закон № 132-IX "Про внесення змін до деяких актів щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні". В ньому є таке поняття, як "довірче право власності". Це означає, що ви можете придбати щось в інтересах іншої особи.

Як це може діяти на практиці? Іноземець може заснувати фонд. Фонд зможе залучити іноземні кредити. І інвестувати ці гроші в покупку землі через довірче право. Так український власник землі буде діяти в інтересах іноземного громадянина або компаній. Отож, не дивлячись на заборону прямої покупки української землі іноземцями, останні все ж зможуть неопосередковано володіти землею.

Окрім вирішення таких питань, потрібно також розробляти інструменти фінансування фермерів, щоб ті мали можливість купити землю. Отримати кредит в банку для малого фермера завжди було важко. Перепонами були відсутність кредитної історії, застави, звітностей та великі відсотки. Банки вважали та вважають такі кредити ризиковими, тому видають їх дуже неохоче.

Звідси виникає питання. На які гроші малий чи середній фермер може купити землю? Якщо купити кілька десятків гектар малий підприємець ще зможе собі дозволити на заощаджені кошти, то на дозволені 100 га потрібен довгостроковий кредит.

Раніше планувалося створити Фонд часткового гарантування кредитів. В Держбюджеті на формування його статутного капіталу було виділено 240 млн грн. Фонд мав би видавати кредити на купівлю землі чи ведення господарства малим і середнім фермерам, які обробляють не більше 500 га ті займаються виробництвом с/г продукції. Проте, 13 травня законопроект відхилили та зняли з розгляду.

У підсумку зрозуміло, що закон про зняття мораторію на купівлю с/г земель був потрібен. Але на виході ми отримали на швидку розроблений та не доопрацьований документ. Він має багато пробілів, які можуть стати підґрунтям для нових схем із землею та рейдерства. Тому уряду та парламенту за рік потрібно вирішити багато питань, аби земельна реформа не була провалена.