Як продати земельний пай

Автор: Еліна Редіх

З липня 2021 почав діяти ринок землі в Україні. Віднині землі сільськогосподарського призначення можна купувати та продавати. БізнесЦензор розповідає, як продати землю або ж купити ділянку, скориставшись переважним правом.

Кому можна продавати та купувати землю

З 1 липня 2021 року продати свою ділянку ви можете тільки фізичним особам, які є громадянами України. Максимальний розмір ділянки, яку може купити одна фізична особа – 100 га.

З 1 січня 2024 року продати свою ділянку можна буде юридичній особі, яка створена і зареєстрована за законодавством України. Учасниками (акціонерами/членами) юрособи мають бути лише громадяни України.

Також з 1 січня можна буде продати ділянку територіальній громаді або державі. При цьому максимальний розмір покупки становить 10 тис. га.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений. А дані про нового власника – внесені в Державний земельний кадастр. Покупця будуть перевіряти на можливість купити ділянку певного розміру. Він повинен мати рахунок у банку і має документально підтвердити джерела надходження коштів, за які він придбає ділянку.

Придбати ділянку можна лише за безготівкові кошти. Підтвердити доходи можна довідкою про доходи, податковою декларацією, випискою зі звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків або завірена нотаріусом дарча на гроші.

Початкові кроки для орендарів

Найперше, що потрібно зробити – навести лад у своєму земельному банку та відносинах з орендодавцями-пайовиками. Для цього варто зробити аудит земельного банку. Ви маєте чітко знати скільки у вас земельних ділянок і якої площі.

Надалі потрібно провести аудит договорів оренди. Якщо у вас є незареєстровані договори прав оренди, то потрібно обов'язково зареєструвати їх у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Також усі орендовані ділянки мають бути занесені до Державного земельного кадастру.

Якщо є договори, термін дії яких спливає або ж не має пункту про автоматичне продовження, то варто вже сьогодні поновити такі договори. Якщо ви використовуєте земельні ділянки на умовах домовленостей, то для таких ділянок мають бути укладені договори та зареєстровані права оренди. В протилежному випадку буде ризик того, що незареєстровану ділянку просто орендує або ж викупить інший покупець.

Крім цього, варто поспілкуватися з пайовиками та дізнатися чи не бажає хтось продавати землю незабаром. Деякі пайовики можуть вже сьогодні висловити бажання продати пай. Дехто – передавати свою ділянку у спадщину, а хтось – не знати, коли закінчується строк дії договору оренди. Це також ризик для орендаря, що ділянку може викупити інша особа.

Як продавати ділянку

Якщо ви власник ділянки, яка не передана в оренду та на яку немає спецдозволу на користування надрами, то продати ділянку можна доволі просто. Шукаєте покупців серед знайомих або ж розміщуєте оголошення в інтернеті.

Якщо покупець знаходиться, то укладаєте з ним угоду купівлі-продажу. Для укладення угоди потрібно звернутися до нотаріуса. Він перевірить ділянку, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав до нового власника.

Якщо ваша ділянка знаходиться в оренді або ж на неї є спецдозвіл користування надрами, то процедура дещо інша. За два місяці до моменту продажу ви маєте звернутися до нотаріуса та подати йому заяву про намір продати ділянку з указанням ціни.

Далі нотаріус має проінформувати осіб, які мають переважні права на придбання ділянки (надрокористувачів і орендаря). Повідомлення має бути відправлене протягом трьох робочих днів з моменту реєстрації наміру або цінним листом або під розписку.

Особи переважного права матимуть два місяці на те, щоб вирішити чи готові вони придбати ділянку за запропонованою ціною. Якщо суб’єкт переважного права відмовився від укладення договору або ж не відповість на лист нотаріуса, то вважається, що він відмовився від свого переважного права. Після такого власник може продавати ділянку будь-якому іншому покупцю.

Як скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки

Наприклад, ви є суб'єктом переважного права або ж вам передали переважне право купівлі ділянки й ви письмово відгукнулися на нього. Далі вам потрібно сплатити ціну, яку встановив власник ділянки.

Нагадаємо, що ціна має бути не нижчою від НГО ділянки. Середня нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис. грн за гектар. Ціна може бути як більшою, так і меншою. Це залежить від якості ґрунтів, розташування та інших чинників.

Якщо ділянка виставлена на торги, то запропонована вами ціна буде рівна найбільшій пропозиції іншого учасника торгів. Тобто власник не зобов'язаний продати ділянку саме вам. Але зобов'язаний повідомити вас в першу чергу. Через це орендарі повинні мати налагоджені відносини з пайовиками аби мати шанс купити ділянку першими.

Попередити суб'єкта переважного права про намір продати ділянку власник або нотаріус має у письмовій формі з зазначенням ціни. Відповідно до закону № 1423-IX (законопроєкт №2194) особам, які мають право постійного користування або оренду, що оформлена після постійного користування, надається можливість викупу земельних ділянок за ціною нормативно-грошової оцінки (НГО) з розстрочкою платежу на 5 років.

Проте, переважне право надається в першу чергу особі, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення. Тобто, орендар стоїть на другому місці. Але якщо суб'єкта першої черги немає або ж він відмовився від свого переважного права, то викупити ділянку може орендар.

Дозволи на видобування корисних копалин надає Державна служба геології та надр України. На їх сайті є реєстр наданих спецдозволів. У дозволах вказане розташування ділянки, у межах якої можна видобувати надра. На кадастровій карті є інформаційний шар зі спецдозволами на видобування надр. Там ви можете переглянути, чи є на орендованих вами ділянках, спецдозволи на видобування корисних копалин.

Якщо у витязі з Державного земельного кадастру відсутня інформація про спеціальний дозвіл на користування надрами, то вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.

Тож якщо на певну ділянку немає спецдозволу, то ви можете її купувати. Якщо ви викупили земельну ділянку, а через якийсь час інша особа отримала спецдозвіл на видобування надр на цій ділянці, то ви не зобов'язані продавати ділянку особі за спецдозволом. Проте, ділянка може бути відчужена для суспільних потреб.

Як суб'єкту першої черги відмовитися від свого переважного права?

Для початку потрібно протягом 3 робочих днів попередити про свої наміри власника земельної ділянки. Повідомити потрібно цінним листом і повідомленням про вручення або ж особисто під розписку. Також потрібно попередити організатора земельних торгів про передачу переважного права.

Потрібно повідомити особу, якій передається переважне право, про те, що власник хоче продати ділянку і що їй передається переважне право. Після цього до попередженої особи переходять всі права і вона може купувати ділянку.

Зокрема, потрібно повідомити нотаріуса про намір скористатися переважним правом. Передача переважного права має бути зареєстрована в Реєстрі речових прав на нерухоме майно як обтяження. Потенційний покупець має повідомити про це власника земельної ділянки протягом 3 робочих днів з дня державної реєстрації права переважного викупу.

Також варто зазначити, що передати переважне право іншій особі ви можете лише один раз за письмовим договором. І факт передачі також підлягає державній реєстрації. Передати переважне право можна не пізніше, ніж за 5 робочих днів до початку торгів.

За інформацією учасників ринку, до скасування мораторію велись переговори між представниками орендарів та власниками земельних ділянок. І с/г землі легально вже починають скуповуватися. А перші "самостійні" пропозиції від власників ділянок можуть з'явитися вже у серпні-вересні. До цього часу кожен орендар має визначити для себе: чи орендувати землі далі чи залучати особисті/кредитні кошти на купівлю ділянок.