"Соціальні" квартири на Буковелі і в Manhattan’і: Кому купують житло українські платники податків за програмою "єОселя"

Автор: Владислав Недашківський

Державна компанія "Укрфінжитло" отримує десятки мільярдів гривень від держави на фінансування програми пільгової іпотеки "єОселя", але за ці кошти фінансують придбання елітного житла. БізнесЦензор вирішив розібратися, чому так відбувається?

Київський апеляційний суд 17 березня закрив провадження у справі про напад на знімальну групу журналістів "Схем" (Радіо Свобода) у державному "Укрексімбанку" восени 2021 року.

Таке рішення суд ухвалив через вичерпання термінів притягнення до відповідальності колишнього голови держбанку Євгена Мецгера, ексдиректора департаменту банківської безпеки Ігоря Тельбізова та ексначальника управління внутрішньої безпеки "Укрексімбанку" Олега Осіпова.

Отже, колегія суддів на чолі з Маргаритою Васильєвою задовольнила клопотання обвинувачених і звільнила їх від кримінальної відповідальності. Адвокати журналістів повідомили, що планують звертатися зі скаргою на це рішення до ЄСПЛ.

Тим часом журналіст і співзасновник проєкту "Наші гроші" Юрій Ніколов нагадав, що поки тривав суд, Мецгер продовжував працювати на державу. Адже з листопада 2022 року його призначили керівником держкомпанії "Укрфінжитло", яка отримує десятки мільярдів гривень від держави на фінансування програми пільгової іпотеки "єОселя".

За своєю суттю – це соціальний проєкт, у межах якого українці можуть отримати іпотечний кредит за пільговою ставкою 3-7% річних. Різницю між пільговою ставкою і ринковою компенсує держава.

Проте при прискіпливому вивченні програми, до неї виникають серйозні запитання, звернув увагу Ніколов. Адже часто житло, яке можна придбати за умовами програми, ніяк не схоже на "соціальне". Зокрема, це елітне житло, яке забудовникам зараз складно самостійно продати через високі ціни.

БізнесЦензор вирішив розібратися, як так сталося.

Хто виконавець і хто головний

Виконавцем програми "єОселя" є державна організація ПрАТ "Українська фінансова житлова компанія", або ж "Укрфінжитло". Свого часу її створило Міністерство фінансів, а пазніше передали Міністерству економіки, якому наразі й належать 100% цієї компанії.

Подати заяву для участі в програмі "єОселя" можна через "Дію", тому серед учасників цього іпотечного проєкту значиться і Міністерство цифрової трансформації.

З 11 листопада 2022 року "Укрфінжитло" очолює Євген Мецгер – колишній голова правління "Укрексімбанку", який пішов із держбанку через скандал з нападом  на журналістів програми "Схеми". Напад стався після запитання щодо виданого банком кредиту на $60 млн під заставу ТРЦ SkyMall фірмам маловідомого бізнесмена, чия компанія веде діяльність на окупованому Донбасі та сплачує податки окупаційній владі.

Втім, Мецгер – уже третій керівник фінансово-житлової установи за лічені роки її існування.

Про нього, до речі, згадує журналіст-розслідувач Михайло Ткач у своєму сюжеті трохи в іншому контексті – про систематичних "мандрівників" з України під час війни з РФ, які для перетину кордону скористалися системою "Шлях" за посередництва благодійної організації з Волинської області.

Дешеві квартири за державні облігації

"Укрфінжитло" було створене в останні грудневі дні 2020 року. Після більш ніж року цілковитої бездіяльності (причому оплачуваної з державного бюджету – видатки на зарплатню апарату "Укрфінжитла" з коштів платників податків здійснювалися справно) влада знайшла як застосувати створену нею компанію.

Ще восени 2021 року уряд через Мінфін випустив першу частину облігацій внутрішньої державної позики (ОВДП) на суму 20 млрд грн для фінансування "Української фінансово-житлової компанії". У грудні 2022 року Кабмін вирішив випустити облігації ще на 30 млрд грн для докапіталізації "Укрфінжитла", а наприкінці 2024 року додатково влив у компанію ОВДП ще на 20 млрд грн.

Більша частина облігацій для "Укрфінжитла" випущена на 5-15 років за ставкою до 19,5% річних. Тому компанія щокварталу отримує з держбюджету сотні мільйонів гривень лише у якості відсотків за цими ОВДП. Кредити ж за програмою "єОселя" видають під значно нижчий відсоток. Різницю компенсує держава.

Це, м’яко кажучи, невигідний для платників податків механізм, адже він дозволяє забудовникам продати квартири вже сьогодні, а платитиме за кредитом не лише покупець, а через компенсацію відсотка за кредитом і всі ми – ті, хто робить внески до державного бюджету.

Тим часом іпотечна програма набирає обертів. Як свідчить статистика на сайті УФЖК, починаючи з жовтня 2022 року і дотепер 15 940 родин придбали житло через установу, а обсяг виданих кредитів склав 26,09 млрд грн.

Державна іпотека під 3-7%: пишемо "Укрфінжитло", розуміємо "банки"

Одне з найважливіших запитань у цій історії: яке житло та кому пропонують за пільговою програмою? "Укрфінжитло" напряму громадян не кредитує, а працює через уповноважені банки: державні "Ощадбанк", "Укргазбанк", "Приватбанк", "Сенс Банк" і приватні "Глобус Банк", МТБ, "Кредит Дніпро", "Таскомбанк", "Банк інвестицій і заощаджень" і "Скай Банк".

Кредити за програмою "єОселя" банки видають населенню за двома типами ставок:

• 3% річних на перші 10 років, 6% з 11-го року. Отримати такі умови мають шанс військовослужбовці-контрактники, силовики (наприкалад детективи та керівники Бюро економічної безпеки і Національного антикорупційного бюро), медики, педагоги, науковці;
• 7% річних на перші 10 років, 10% з 11-го року. Ці умови діють для решти учасників, до яких віднесли внутрішніх переселенців, ветеранів, учасників бойових дій, осіб з інвалідністю внаслідок війни.

Якщо позичальник, що належить до пільгової категорії, змінює місце роботи – він переходить у загальну категорію і сплачує кредит за ставкою 7%.

Термін кредитування – до 20 років. Проте важливо, щоб особа, яка отримує кредит, була не старшою за 70 років на дату погашення.

Дорога соціальна підтримка

Клієнту також варто врахувати що, крім погашення тіла і відсотків за кредитом, він муситиме щороку сплачувати 0,25% страхового внеску. А в разі страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій – 1% на рік погодженої кредитором вартості нерухомості.

Окрім того, при отриманні іпотеки треба одноразово сплатити комісію в 1% від суми кредиту та внести мінімальний перший внесок у розмірі 20% вартості обраного житла. До переліку разових платежів входять ще й оплата послуг оцінювача, нотаріуса і збір на обов’язкове державне пенсійне страхування.

Загальна сума початкового платежу виходить суттєвою навіть для родини, де всі її члени працюють, що ставить під сумнів відповідність цієї програми критерію соціальної.

Варто звернути увагу на ще один "підводний камінь" програми, яку реалізує держава через "Укрфінжитло". У "єОселю" закладена винагорода тому, хто безпосередньо видає кредит і з ким громадянин підписує договір іпотеки. А це банки, які з кожної угоди мають 4% річних.

Ще 3% спрямовуються на покриття посередницьких витрат "Укрфінжитла", яке за своїм статутом є прибутковою організацією. 

Що можна купити за програмою "єОселя"

Потенційний клієнт має можливість як обрати вже введений в експлуатацію будинок, так і шукати житло на первинному ринку. 

Для первинки коло будівельних компаній обмежене тими, які акредитовані банками-партнерами "Укрфінжитла". Наразі таких забудовників 95. Проте критерії відбору компаній невідомі. Тобто, чому рекомендуються ці, а не інші забудовники – питання.

Для військовослужбовців за контрактом, учителів, медиків, науковців і ветеранів війни житло, розташоване у Києві чи обласних центрах, має бути введене в експлуатацію не більше 10 років тому, для інших категорій позичальників – не більш ніж три роки тому. Фактично це найдорожчий сегмент житла на ринку.

Метри, на які "Укрфінжитло" дасть кредит, розраховують так: до 52,5 м² на 1 особу і 21 м² додатково на кожного наступного члена сім’ї. За більшу площу треба буде сплатити повну вартість: умови кредиту на неї не поширюється.

Навіть якщо у людини вже є квартира чи невеликий будинок, щедра держава через "єОселю" дозволяє купити ще. За умови, що у власності покупця є менш ніж 52,5 м2 загальної площі житла для сім’ї з однієї особи і додатково 21 м2 на кожного наступного члена сім’ї. Тобто навіть маючи де жити, можна скористатися державною іпотечною програмою.

Міняємо збитки державного бюджету на ексклюзивне житло для багатих

Днями до переліку можливих об’єктів інвестування за пільговою програмою єОселя влада додала приватні будинки, таунхаузи та дуплекси. Вартість пропозицій, що є на ринку, навряд чи робить їх актуальними для пересічного ветерана, переселенця або вчителя.

Проте кредит у межах "єОселі" дадуть на будинок не більше 62,5 м² на одну особу плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї.

Якщо уважно переглянути інформацію про доступні для придбання за пільговими кредитами об'єкти нерухомості на сайті "Укрфінжитла", можна дізнатися багато цікавого. Наприклад, тепер українці можуть за допомогою коштів платників податків придбати житло навіть на дорогому карпатському курорті Буковель.

Виникає питання, чи точно це житло для людей, які не мають змоги самотужки, без державної підтримки, вирішити житлове питання? Чи не тому від початку дії програми лише 3% (468 кредитів) "Укрфінжитло" видало внутрішньо переміщеним особам? А це категорія, яка в умовах війни найбільше потребує даху над головою. Ще 349 кредитів, або 2% від усієї кількості, отримали ветерани.

Дивуватися не доводиться, адже хто з цих категорій наважиться отримати навіть пільговий кредит за програмою "єОселя", скажімо, в престижному житловому комплексі Manhattan City неподалік центру столиці? Ціна однокімнатної квартири тут, за даними порталів нерухомості, починається від 3,41 млн грн, а двокімнатної – від 5,13 млн, мінімальна ж ціна квадратного метра стартує від 63 тис. грн.

Скільки викладе за квартиру в цьому комплексі пересічний отримувач кредиту від "Укрфінжитла"? За основу розрахунку візьмемо наведені вище умови "єОселі".

Припустимо, нас цікавить звичайна двокімнатна квартира в Manhattan City вартістю 5,5 млн грн.

Власний внесок позичальника (20% ціни житла) складе 1,1 млн грн. Уже на цьому етапі всі розмови про "соціальність" такого державного субсидування придбання житла можна припинити. Адже середня зарплата в Україні, за даними спеціалізованих сайтів з пошуку роботи, у 2025 році становить 22 500 грн на місяць. Тобто знадобиться майже 49 повних середніх зарплат, щоби накопичити на перший внесок. Це чотири роки роботи.

Але рахуймо далі. Кредит у сумі 4,4 млн грн видається на 20 років під 7% річних. Одразу доведеться сплатити 44 тис. грн – 1% за надання кредиту. Близько 12 тис. грн коштуватимуть послуги нотаріуса, понад 7 тис. грн – оцінка нерухомості, 11 тис. грн – щорічне страхування. Якщо це не перше ваше житло, треба ще сплатити 44 тис. грн збору на державне пенсійне страхування.

Тобто загальний платіж першого місяця складе 185 тис. грн, у наступні місяці – понад 40 тис. грн. І це при середній зарплаті у 22 500 грн. Чи це справді програма доступного іпотечного кредитування, і чи це саме ті об’єкти, що мають у ній бути?

Державні субсидії для забудовників "з історією"

Таунхаузи, квартири з найдорожчого сегменту… То кого насправді субсидує держава за кошти платників податків через "Укрфінжитло": сім’ї, які дійсно гостро потребують даху над головою, чи інтереси зацікавлених осіб?

Для розуміння, девелопером ЖК Manhattan City є компанія BudCapital, яка працює під парасолькою бренду bUd development. Як пише видання Економічна правда, BudCapital є фірмою з орбіти народного депутата, колишнього члена розформованої після лютого 2022 року фракції ОПЗЖ, соратника одіозного Віктора Медведчука Вадима Столара й експрезидента комунального будівельного холдингу Київміськбуду Ігоря Кушніра. Причому офіційно в компанії такий зв’язок заперечують.

Або ось таке "соціальне" житло для "найбільш нужденних" українців пропонує щедра держава придбати за рахунок коштів державного бюджету:

Фахівці вважають, що насправді це є прямим збитком держбюджету. Бо виглядає так, ніби держава через "Укрфінжитло" хоче збагатити забудовників, а не підтримати тих українців, які потребують житла.

За даними Міністерства соціальної політики, наразі кількість офіційно зареєстрованих внутрішньо переміщених осіб сягає 4,9 млн. З них 2,5 млн людей, які не можуть повернутися до своїх домівок, оскільки їх житло або зруйноване, або в зоні активних бойових дій, або перебуває на тимчасово окупованих територіях.

Подив також викликає підвищений інтерес прем’єр-міністра Дениса Шмигаля до "Укрфінжитла". Голову уряду не турбує реальна відсутність соціальної складової у державній програмі "єОселя". Більше того, уряд готує схему, яка дозволить спрямувати на "єОселю" мільярдні кошти, які західні партнери виділятимуть на відбудову України із заморожених російських активів.

Проте чи обґрунтоване з економічної та й моральної точок зору таке фактичне субсидування великих будівельних компаній за рахунок державного бюджету, який відчуває критичну нестачу не тільки на воєнні, а й соціальні потреби? Питання риторичне.

До речі, наприкінці 2024 року уряд докапіталізував на 20 млрд грн "Укрфінжитло" за рахунок випуску нових ОВДП. А до того Євген Мецгер казав, що очолювана ним компанія у своєму розвитку планує залучати кошти на міжнародних відкритих ринках. І концептуально робота над такою можливістю, за його словами, вже триває, зокрема, "будується компанія за всіма принципами прозорості, корпоративного управління".

"Зараз у нас є всі передумови для того, щоб рухатися в напрямку іноземного залучення коштів. Очікуємо, можливо, найближчими роками $200-250 млн в еквіваленті перших запозичень від міжнародних фінансових інститутів", – казав він агентству Інтерфакс-Україна.