"Львівська мрія", яка не змогла. Як у Львові людей залишили без житла та грошей?

Автор: Юлія Ковальчук

Історія житлового комплексу "Comfort Hill" на вулиці Під Голоском у Львові розпочалася 2018 року з назвою "Львівська мрія". Півтори сотні людей вклалися в будівництво, думаючи, що стали щасливими власниками нового житла неподалік Брюховицького лісу.

Утім, власник компанії, що збирала кошти на будівництво, зрештою зник. А новий забудовник не поспішає передавати людям їхні квартири. Вкладені гроші пропонують повернути, але без врахування інфляції і курсових змін. А щоб отримати по суті вже придбане житло, потрібно доплатити майже повну вартість квартири.

Ошукані інвестори звернулися до суду, щоб той визнав їхні майнові права, тим паче, що відповідна практика Верховного Суду вже є. Здавалося б, справа очевидна та суд швидко розставить все на свої місця. Проте гучна історія ризикує зійти на пси та закінчитися не встановленням істини, а шаблонною відпискою. До того ж однією на всіх.

Чому треба платити за вже придбані квартири

Замовником будівництва з самого початку було ТОВ "Єврольвів". Саме з цією компанією інвестори укладали, а також переукладали попередні договори купівлі-продажу нерухомості. Відповідно до умов договору, вони сплачували повну вартість житла до моменту завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію.

Будівництво мали закінчити не пізніше четвертого кварталу 2022 року. І не пізніше цього ж терміну з інвесторами мали бути укладені основні договори купівлі-продажу квартир.

Проте у 2020 році один із власників компанії перестав виходити на звʼязок. Зі слів очільниці ГО "Єврольвів" Андріани Лучко, яка вклалася тут у нерухомість, пояснювати ситуацію до людей вийшов батько зниклого співласника. Він розповів про проблеми на будівництві та необхідності додаткових оплат, мовляв, гроші привласнив один із забудовників. Люди погодилися і додатково доплатили по $250 за квадратний метр. Однак і цей забудовник зник.

Зрештою у 2023 році ТОВ "Єврольвів" було продано новим власникам на аукціоні СЕТАМ. І вже тоді інвестори зрозуміли, що існує реальний ризик залишитись взагалі без квартир.

Компанія "Єврольвів" розіслала інвесторам листи, повідомивши, що вони мають звернутися до ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" (City Lviv Development) для укладання договорів придбання квартир на нових умовах. Новими умовами є повторна сплата фактично повної вартості житла. Або ж інвесторам запропонували повернути вкладені кошти.

"Слід зазначити, що повернення саме сплачених до початку повномасштабної війни коштів, подекуди без урахування падіння курсу гривні та загальної інфляції. Тобто, організатори схеми вирішили, що кошти, сплачені інвесторами за квартири, – це дешевий кредит, за який не треба сплачувати відсотки, та який можна повернути з дисконтом приблизно 50% – різниця між вартістю грошей на момент оплати та зараз", – розповіли БізнесЦензору інвестори.

Вартість квартири в ЖК "Comfort Hill" на момент купівлі в середньому коливалась у межах $50-60 тис. у гривневому еквіваленті. Повертати ж будуть саме гривню. Долар на кінець 2018 року коштував 27,68 грн. Станом на 11 березня Нацбанк встановив офіційний курс гривні до долара США рівні 43,8627 грн/$.

У City Lviv Development стверджують, що коли їхня компанія у 2024 році зайшла на будівництво, виявила борги від попереднього забудовника перед підрядниками та містом. Загальна сума – 136 млн грн. А щоб добудувати будинок, треба було ще близько 170 млн грн. Через це майбутнім власникам квартир запропонували доплатити за житло. Хоча, за словами Андріани Лучко, з кошторисом їх ніхто не ознайомив, аудит, як і загальні збори, не проводився.

Власне, інвестори звернулися до Шевченківського районного суду міста Львова з позовними заявами про визнання майнових прав. Тобто особа підтверджує, що вона є власником квартири, яка будується, та саме вона отримає право власності після того, як будинок здадуть в експлуатацію. Таке визнання не дозволить перепродати квартиру іншій людині. Адже цього зокрема побоюються інвестори. Наразі їх близько 50, які намагаються добитися справедливості через суд.

Практика Верховного Суду з таких питань є сталою, пояснює адвокат Артур Ступак, – якщо інвестором сплачена повна вартість житла, то це фактично договір купівлі-продажу майнових прав. І слід визнавати за інвестором майнові права на нерухомість з моменту повної сплати. Проте нині більша частина справ вже розглянута в суді першої інстанції та частково розглянута в суді апеляційної інстанції. Суди у Львові стають на бік забудовника в обхід практики Верховного Суду, на який інвестори й покладають надії.

Інвестори звертають увагу, що ухвали місцевого суду писалися ніби під копірку – з однаковими формулюваннями та друкарськими помилками.

"Представник забудовника Микола Оприско неодноразово заявляв, що має зв’язки в судових органах, все "порішає" та що інвестори залишаться ні з чим", – жаліються вкладники.

Забудовник, до речі, стверджує, що їм вдалося мирно вирішити питання зі 120 вкладниками. Утім, інвестори кажуть, що на угоду пішло всього близько 10 осіб. Та й ті, хто підписав договори про відмову від претензій та повернення коштів, не отримують назад своїх грошей, або отримують до 20% вкладеного.

Розповсюджена схема

Адвокати кажуть, що свого часу схема з попередніми договорами на нерухомість була доволі популярною, та часто через такий спосіб фінансування люди не мали можливості отримати свої квартири, і ті продавались повторно. Саме тому Верховний Суд і ставав на бік інвесторів в аналогічних справах. А історія з ЖК "Comfort Hill" теж має ознаки "схематозу".

ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" було засновано 8 березня 2024 року. Приблизно через два тижні після реєстрації ця юридична особа нібито уклала з ТОВ "Єврольвів" договір, відповідно до якого були передані всі майнові права, право будівництва, функції забудовника. Утім, це повʼязані між собою юридичні особи.

Як пояснюють адвокати, мета в цьому не комерційна. У такий спосіб були розділені активи та пасиви. Тобто ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" має лишитися з усім, що вже збудовано, а ТОВ "Єврольвів" – з боргами. І вже з ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" повторно продавати квартири, про що й написали в повідомленні інвесторам, запропонувавши або повернути знецінені гроші, або доплатити за вже куплені квартири.

Зараз квадратний метр в однокімнатній квартирі (48,2 м²) ЖК "Comfort Hill", як вказано на сайті забудовника, коштує $1515.

"Метою договору між ТОВ "Єврольвів" і ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" нібито є фінансування будівництва. Буцім "Єврольвів" залучає кошти від "Сіті Львів Девелопмент". Але, на мою думку, практичного та комерційного сенсу залучати цю компанію для фінансування будівництва немає, оскільки власники могли б здійснити фінансування через ТОВ "Єврольвів", а не створювати нову юридичну особу, через яку ті самі власники використають ті самі свої кошти. Може здатись очевидним, що метою залучення ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" є не здійснення фінансування будівництва, а виведення майна через фіктивний договір з власності інвесторів", – наголошує Андріана Лучко.

Окрім того, майнові права вже належать інвесторам, адже вартість житла була повністю сплачена за попереднім договором, тому ТОВ "Єврольвів" не мала можливості передати ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" те, що товариству не належало.

Інвестори також наводять інші аргументи на користь фіктивності договору між двома повʼязаними юридичними особами. Так, замовником будівництва відповідно до Реєстру будівельної діяльності, залишається ТОВ "Єврольвів". У нього ж лишилося право користування земельною ділянкою, на якій триває будівництво.

"ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" не було здійснено жодних платежів відповідно до договору. У документах сторони оцінили вартість будинку в 136 708 035 грн. Згідно з умовами укладеного договору ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" сплачує кошти через рік після введення будинку в експлуатацію. Тобто одна сторона передала іншій об’єкт вартістю понад $3 млн і не взяла за це кошти. Можна з упевненістю стверджувати, що така угода не має ознак комерційно вигідної та логічної, позаяк вона є фіктивною", – звернули увагу інвестори.

Правоохоронці зволікають

Обʼєднання співвласників ГО "Єврольвів" звернулося і до правоохоронних органів, зокрема до Бюро економічної безпеки на Львівщині. Утім, вносити відомості про можливе кримінальне правопорушення зокрема про умисне ухилення від сплати податків, зборів та обовʼязкових платежів до Єдиного реєстру досудових розслідувань довелося через ухвалу суду.

Річ у тім, що ТОВ "Єврольвів", передавши будівлю за майже 137 млн грн ТОВ "Сіті Львів Девелопмент", мало сплатити 27,5 млн грн ПДВ. Проте цього не було зроблено.

Справа у львівському БЕБ рухається дуже повільно, хоча здавалось б, що для детективів не мало би бути особливої складності. Детектив Бюро, зі слів інвесторів, двічі особисто з’являвся на судові засідання та заперечував проти внесення відомостей до ЄРДР і відкриття кримінального провадження за заявою про вчинення злочину. Що саме собою є унікальним явищем, яке робить справу "Єврольвова" ексклюзивною.

"Представник ТОВ "Сіті Львів Девелопмент" після одного з судових засідань зазначив групі співвласників, що "БЕБ із ними", чим дав зрозуміти, що шанси на рух кримінального провадження – відсутні. Слова представника випадково попали на аудіозапис", – розповіли інвестори.

Зрештою кримінальні провадження були розпочаті детективами БЕБ, але інвестори не виключають особисту зацікавленість відповідальних осіб поховати цю справу.

Хай там як, інвестори "Львівської мрії", що перетворилася на ЖК "Comfort Hill", здаватися не планують. Вони готові йти до Верховного Суду та відстоювати своє законне право на квадратні метри, за які виплатили все до останньої копійки.