"Мета – не менше ніж 22 кв. м житла на особу": Наталія Козловська про житлову реформу, соціальну оренду і завершення приватизації квартир

Автор: Ольга Прокопишина

У січні Верховна Рада ухвалила знаковий закон "Про основні засади житлової політики", наразі він очікує підпису президента. Цей закон – базовий, він закладає основу для комплексної житлової реформи.

Зокрема, реформа передбачає перехід до соціальної та доступної оренди житла, а також механізми залучення інвестицій і публічно-приватного партнерства. Водночас вона передбачає скасування Житлового кодексу, який діє з 1984 року, та закону "Про приватизацію державного житлового фонду".

Про те, як зміниться житлова політика держави, та про основні передбачені законом новації БізнесЦензор запитав у заступниці міністра розвитку громад та територій Наталії Козловської, яка безпосередньо займалася його розробкою.

– Чому необхідність ухвалити новий закон "Про основні засади житлової політики" виникла саме зараз? Про те, що "Житловий кодекс" – застарілий говорили дуже багато років, проте виглядає, що мало що відбувалось...

– Я б не сказала, що нічого не відбувалося. До прийняття закону "Про основні засади житлової політики" були щонайменше шість спроб змінити державну політику стосовно житла. Просто зараз можемо сказати, що нам вдалося.

Закон, окрім іншого, орієнтований на вирішення ключових питань пов’язаних з викликами війни та масовим внутрішнім переміщенням населення. Тому і в уряді, і у Верховній Раді він знайшов широку підтримку.

На сьогодні житловий фонд України на 97% складається з житла приватної форми власності. Частка комунального та державного житла є мінімальною – фактично у громад і держави майже немає житлового фонду, яким можна оперувати для ефективного вирішення житлових потреб людей.

Відсутність реформ у житловій політиці стала однією з причин того, що на початку повномасштабного вторгнення Україна не мала дієвих інструментів для вирішення житлових потреб такої великої кількості внутрішньо переміщених осіб. Застаріла законодавча база, сформована ще за радянськими підходами, яка частково була змінена, мала ряд прогалин та суперечностей. Вона просто не була розрахована на такі виклики і не давала необхідної гнучкості для швидких рішень. На відміну від країн Європейського Союзу, де інакші підходи, тому вони мали можливість приймати велику кількість українців.

– Ви маєте на увазі наявність муніципального житла?

– Так, його називають по-різному. Маневровим фондом, фондом органів місцевого самоврядування, комунальним фондом. Але в свій час закон про приватизацію "вимив" житловий фонд органів місцевого самоврядування.

З іншого боку, попри формальні зобов’язання забезпечувати людей безкоштовним житлом, органи місцевого самоврядування фактично не могли формувати такий житловий фонд – чинне законодавство просто не давало для цього реальних інструментів. Модель муніципального соціального житла яка у нас є, не спрямована на його масштабування. Адже, з однієї сторони, в подальшому таке житло може досить швидко перейти в приватну власність, а з іншої – вона не містить в собі ефективної економічної складової.

– Рада ухвалила базовий закон, але як буде відбуватись створення муніципального житлового фонду?

– Тут – задача з кількома складовими. Закон закладає кілька ключових механізмів, яких досі не було в Україні. Насамперед ідеться про розроблення Державної житлової стратегії – базового документа, над яким наразі триває робота. Для цього створено міжвідомчу робочу групу під головуванням віцепрем’єр-міністра з відновлення Олексія Кулеби. До її складу входять представники майже всіх міністерств, адже житлова політика охоплює широкий спектр питань – від землекористування та будівництва до фінансових інструментів, управління й розподілу житла.

Також після прийняття закону у нас ще залишилась робота на законодавчому рівні, яку ми маємо провести впродовж цього року. Необхідно прийняти зміни до низки законів. Потрібно прийняти і закон про соціальне житло, і закон про доступне житло, закон про оренду житла, а також про управління житловим фондом. З іншого боку, потрібно ще відкоригувати частину постанов Кабінету Міністрів, які регулюють житлові правовідносини.

У підсумку маємо сформувати таку нормативну базу, що відкриває більше можливостей для органів місцевого самоврядування, зокрема й у співпраці з міжнародними партнерами створювати таке житло.

Зараз є спільний проєкт з Європейським інвестиційним банком (ЄІБ), який передбачає кредитно-грантове фінансування будівництва житла, де кредитні зобов'язання будуть на себе брати органи місцевого самоврядування.

Читайте також: Муніципальне орендне житло: 25 громад подали заявки на участь у проєкті. Що ним передбачено і хто може взяти участь?

– Тобто для фінансування будівництва муніципального житла залучатимуть кредитні кошти?

– Сьогодні країна живе в умовах повномасштабної війни. Пріоритет номер один – фронт і оборона. Фінансові обмеження є в кожному напрямку, адже ворог щодня завдає ударів, знищує та пошкоджує житло й інфраструктуру.

Водночас ми вже зараз маємо готуватися до відновлення. Працюємо над тим, щоб закласти основу для формування житлового фонду та запуску житлових проєктів. Це підготовча робота, без якої неможливо буде швидко рухатися вперед. Необхідні інструменти мають бути готовими.

– Які саме громади можуть брати участь у будівництві муніципального житла? Це передусім західні регіони України, чи, можливо, ті, де не вистачає мешканців? До того ж, повідомлялося, що для участі у пілотному проєкті з ЄІБ у громадах вже мають бути школи, соціальна інфраструктура.

– Цей інструмент фінансування будівництва житла має бути відкритим для всіх громад, які готові брати відповідальність і створювати умови для життя людей.

Проєкт з Європейським інвестиційним банком уже перейшов у практичну фазу – триває оцінка громад. Разом з європейськими партнерами оцінюємо готовність громад до участі у будівництві житла. Ключовий критерій – наявність необхідної інфраструктури. Ми не будуємо житло "просто заради житла". Люди мають мати доступ до роботи, шкіл і садочків, медицини, транспорту та комунальних послуг.

Ми виходимо з чіткого розуміння: внутрішньо переміщені особи мають бути економічно активними, мати можливість працювати й інтегруватися в громаду. Саме такий підхід дає сталий результат – і для людей, і для громад.

– Коли фактично може стартувати будівництво житла для ВПО? Мова йде про кінець цього року чи початок наступного?

– Уже стартував пілотний проєкт у місті Біла Церква – це будівництво житла для внутрішньо переміщених осіб з Маріуполя. Проєкт реалізується у співпраці, в тому числі передбачається частина фінансування за рахунок бюджету Маріупольської громади.

Локацію обрали свідомо, провели аудит земельної ділянки: оцінили її якість, доступність комунікацій і наявність необхідної інфраструктури. За результатами цієї оцінки було підтримано рішення про будівництво житлового містечка саме в Білій Церкві.

Наразі триває підготовка проєктної документації. Упродовж цього року розпочнеться будівництво першого будинку. Реалізація проєкту відбуватиметься поетапно. Об’єкти вводитимуться в експлуатацію поступово, і ми розраховуємо, що перший будинок буде збудований уже до кінця поточного року. Повністю завершити проєкт плануємо до кінця наступного року.

– На яку кількість мешканців розрахований цей проєкт?

– Буде побудовано близько тисячі квартир.

– Але ВПО з Маріуполя значно більше, хто з них отримає пріоритет? Кого заселятимуть першими?

– Якщо говорити про те, кому буде надаватися перевага, тут повинна визначити підходи маріупольська громада. Станом на зараз ми бачимо, що цей процес відбувається досить прозоро. І сподіваємося, що досвід у Білій Церкві в подальшому зможемо масштабувати.

– Я правильно розумію, що черговість буде визначати муніципалітет?

– Йдеться саме про критерії, а не про черговість. Поки триває розробка Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, оцінку потреб і ухвалення рішень здійснюють органи місцевого самоврядування безпосередньо на місцях.

Цього року ми плануємо завершити розробку та запустити електронну систему. Після цього до неї будуть підключені всі громади. Система дозволить громадам бачити повну картину щодо людини яка потребує житла: дохід, майновий стан тощо.

– Тобто після її запуску вже не можна буде встановити, наприклад, для ВПО з Покровська одні критерії, а з Маріуполя – інші?

– Загальні критерії будуть визначені на рівні уряду. Водночас у кожного органу місцевого самоврядування можуть бути свої потреби. Наприклад, якщо відкрилась лікарня, але там немає фахівців-лікарів, громада може визначати пріоритет у забезпеченні житлом для лікарів, тому що мешканцям потрібне якісне медичне забезпечення.

Читайте також: Кабмін передав нерухомість в управлінні АРМА для розміщення переселенців, – Свириденко

– В одному з положень закону йдеться про те, що вартість соціальної оренди, у тому числі для ВПО, визначатиметься у залежності від рівня доходів та майнового стану особи. Але, на жаль, досі розповсюджена практика, коли людина офіційно декларує мінімальний дохід. Як можна убезпечити державу від шахрайства і створення сумнівних схем? Коли соціальне житло отримуватимуть люди, які насправді його не потребують?

– Наше міністерство послідовно виступає за використання цифрових даних і державних реєстрів для об’єктивної оцінки фінансового та майнового стану людини. Такий підхід уже застосовується Міністерством соціальної політики спільно з Міністерством фінансів під час надання субсидій і пільг – і він довів свою ефективність.

Верифікація відбувається не лише за рівнем доходів, а й з урахуванням руху коштів на рахунках. Це дозволяє мінімізувати ризики зловживань і зробити систему максимально чесною.

Наступний крок – створення Єдиної державної інформаційно-аналітичної житлової системи. Вона буде інтегрована з усіма ключовими державними реєстрами. Дані про майновий стан, наявність або продаж житла в попередні роки перевірятимуться автоматично.

Так само автоматично формуватиметься черговість і пріоритети. Ми принципово зменшуємо роль посадовців у прийнятті рішень про те, кому надавати житло.

За таким самим підходом уже працює програма "єВідновлення": людина подає заявку і автоматично стає в чергу. Комісії розглядають звернення виключно в тому порядку, до якого підійшла черга, автоматично виставляється пріоритетність щодо пільг та інше.

Цифрові інструменти – це спосіб зробити процес прозорим, однаковим для всіх і захищеним від будь-якого втручання.

– Також передбачається скасування закону "Про приватизацію державного житлового фонду", який дозволив приватизувати квартири. Скільки наразі в Україні державного, комунального житла, що залишається неприватизованим?

– Держстат не дає такої інформації, вона є дуже приблизною. В середньому – близько 1,5-2% від всього житлового фонду.

– Чи можуть люди, що тривалий час проживають у такому комунальному житлі, його приватизувати? Чи за новим законом це неможливо?

– Закон передбачає, що через рік після припинення воєнного стану буде скасовано чинний закон про приватизацію житла. Це означає, що зараз люди, які проживають у неприватизованих приміщеннях і користуються ними на законних підставах, ще мають можливість оформити таке житло у власність. Після скасування закону така можливість зникне.

Саме тому важливо вже зараз нагадати людям і органам місцевого самоврядування, які кроки потрібно зробити для приватизації. Ми розуміємо, що причин, чому житло не було приватизоване раніше, багато – і не завжди вони очевидні або прозорі.

Окремо варто розрізняти службове житло. Таке житло надається працівникам підприємств або установ на період роботи і за своєю суттю має залишатися службовим. Воно створюється саме для того, щоб забезпечувати проживання людей, які виконують певну роботу.

Водночас для окремих категорій, зокрема військовослужбовців, які мають право на безоплатне забезпечення житлом і перебувають на квартирному обліку, передбачені спеціальні механізми. У таких випадках передача житла у власність може відбуватися за відповідними рішеннями командування.

– А якщо ми говоримо не про військових? Якщо підприємство надавало житло своїм робітникам, вони з часом його приватизують? Чи ця пострадянська схема набуття житла вже не функціонуватиме?

– У нас є гарні приклади релокованих підприємств. Вони виїхали з окупованих територій, вивезли своїх співробітників та побудували для них службове житло. Роботодавці інвестували у гідні умови життя для своїх людей на новому місці. Доля цього житла вирішується виключно власником підприємства.

– Я так розумію, загалом має бути ухвалено новий окремий закон стосовно оренди?

– Абсолютно правильно, він буде впорядковувати оренду. У законі йдеться також про створення житлових кооперативів для керування збудованим житлом і будівельних для будівництва нового.

– Виникає питання: чим житловий кооператив буде відрізнятися, наприклад, від ОСББ?

– Цивільний кодекс чітко вказує, що з отриманням права власності на квартири у багатоквартирному будинку виникає спільна сумісна власність співвласників такого будинку. Управляють цим будинком самі мешканці – через збори співвласників або загальні збори ОСББ, якщо воно створене.

Водночас житлово-будівельні кооперативи створюються з чіткою та обмеженою метою – збудувати багатоквартирний будинок за кошти своїх членів. Після введення будинку в експлуатацію ця мета вважається досягнутою.

Тому подальше утримання та управління багатоквартирним будинком самим кооперативом після завершення будівництва створює правову невизначеність і не відповідає логіці чинного законодавства. Фактично це суперечить принципу, за яким управління будинком має здійснюватися його співвласниками, а не структурою, що виконала лише функцію забудовника.

За своєю суттю ні житлові, ні житлово-будівельні кооперативи не можуть бути формою постійного управління спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. Така модель не забезпечує прозорого та законного управління і потребує переходу до механізмів, передбачених законодавством – зокрема через створення ОСББ або обрання управителя.

– У законі згадується термін "споживча якість" житла. Про що тут йдеться?

– Вводиться декілька термінів, щодо загальної споживчої і мінімальної споживчої якості. Необхідно чітко визначити, яке житлове приміщення може бути прийнятним для проживання. Це низка критеріїв, наприклад, висота стель, світло, повітрообмін тощо.

Ми точно будемо залучати науковців та аналізувати, як це працює в країнах Європейського Союзу. Ми прагнемо до членства ЄС і нам необхідно приводити у відповідність свої стандарти якості життя до тих, що діють в країнах ЄС.

– Чи є зараз у міністерства розуміння, скільки осіб потребують поліпшення житлових умов? Якщо говорити про внутрішньо переміщених осіб, чи можливо спрогнозувати, коли Україна могла б забезпечити їх потреби?

– Наше ключове завдання – створити зрозумілі умови, надати інструменти для органів місцевого самоврядування, щоб вони могли реально допомагати людям вирішувати житлові питання. Йдеться не лише про фінансування, а про чіткі правила: хто і на яких умовах може скористатися соціальним чи доступним житлом. Важливо чітко розрізняти ці поняття.

Соціальне житло – це житло для проживання, яке надається в соціальну оренду. Держава – на національному або місцевому рівні – може допомагати людям через компенсацію частини орендної плати. Це інструмент підтримки тих, хто не має можливості самостійно забезпечити себе житлом.

Доступне житло – це житло, яке людина з часом може набути у власність за підтримки держави. Це можуть бути пільгові іпотечні кредити, компенсація першого внеску або частини тіла кредиту. Саме ці механізми і формують систему доступного житла.

Водночас важливо змінити сам підхід до планування житлової політики. Ми не можемо оперувати лише загальними цифрами. Сьогодні в Україні, за даними Міністерства соціальної політики, зареєстровано близько 4,6 млн внутрішньо переміщених осіб. Але не всі з них потребують вирішення житлового питання – частина людей має житло на підконтрольній території України.

Тому наше завдання – чітко визначити, хто саме потребує житлової підтримки, і який інструмент для цієї людини є найбільш доречним: іпотека за програмою "єОселя", соціальна оренда чи інші форми підтримки. Для когось ключовим фактором є рівень доходу і можливість обслуговувати кредит, а для когось – виключно соціальна допомога.

У підсумку ми маємо говорити не лише про кількість людей, які потребують житла, а про системне формування житлового фонду в Україні. Мета – забезпечити не менше ніж 22 квадратні метри житла на одну особу та дати людям реальний вибір: соціальне житло, доступне житло або службове житло.

Читайте також: "єОселя": За минулий рік майже 8000 українців придбали власне житло. Хто скористався найбільше?

– Я правильно розумію, що визначати загальну потребу в соціальному, в доступному житлі на певній території України мають муніципалітети, громади?

– Наше завдання – сформувати критерії, портрет користувача того чи іншого інструменту. Людина самоа буде обирати якою програмою хоче скористатися.

Якщо мова йде про осіб, якими опікується держава, наприклад, дітьми-сиротами, яких вона повинна забезпечити житлом, це житлове питання вирішується на рівні держави.

Якщо ми говоримо, що окремій громаді необхідні вчителі, медики, інші фахівці, і органи місцевого самоврядування бачать, що необхідний фахівець у них потребує вирішення житлового питання, вони формують у себе на території житловий фонд таким чином, щоб надати цій людині інструмент, під рамки якої житлової програми вона може потрапити, щоб вирішити питання з житлом.

– Тобто сама людина має бути активною, має розуміти свої можливості, якими програмами вона може скористатися, якими не може?

– Абсолютно правильно. Єдина інформаційна житлова система, дасть людині після верифікації повну й достовірну картину: на які саме механізми підтримки вона має право, який для неї оптимальний шлях – соціальне житло, доступна оренда, іпотека чи інший інструмент.

Система повинна не просто показувати перелік програм, а фактично вести людину за руку: що робити далі, куди звертатися, які документи потрібні і на якому етапі вона перебуває. Це про прозорість, зрозумілі правила і можливість приймати зважені рішення, виходячи зі своїх реальних обставин.