Як діджиталізація врятує ДАБІ та будівельну галузь в цілому

У березні Уряд двома постановами вирішив ліквідувати "злочинне ДАБІ" та навзамін створити відразу три органи, розділивши функції адміністрування, контролю та нормування, – але за понад півроку ситуація так і не змінилася на краще.

Більше того – архітектурно-будівельний контроль просто "зник", а кількаразові втручання у реформу з боку Президента так і не принесли результатів.

Уряд знову на роздоріжжі, лунають навіть ідеї створити "приватне ДАБІ" – передати функції контролю недержавним інспекторам, поступово зрушило з місця запровадження електронної системи у будівництві. Справді вирішити проблему корупції у контролі за будівництвом – і поліпшити інвестиційний клімат в галузі – може лише її максимальна діджиталізація.

Про ДАБІ і нові структури

Насправді історія боротьби з корупцією у будівельній галузі має довгу історію. Забудовники часто намагаються максимально використати можливості забудови земельних ділянок – не дивно, така природа бізнесу. І в пошуках можливості отримати найбільшу вигоду чимало з них намагається скористатися слабостями системи контролю – в тому числі шляхом корупції.

Великі кошти і велика "ціна" порушень у будівельній галузі створила певний корупційний вир, де раз по раз зникали органи, що мали б зробити наші міста кращими і оберігати від "лихих" забудовників. Ще чимало хто пам’ятає архітектурно-будівельні ради – професіонали-архітектори не виправдали такої довіри. Місцеві підрозділи ДАБІ при меріях також – хоча, будемо чесними, за бажання центральне керівництво ДАБІ цілком могло забезпечити за ними контроль.

Наразі досі працює те саме "злочинне ДАБІ" – де вкотре змінили керівництво. З трьох нових органів йому на заміну почали створювати лише два – Державну інспекцію у містобудуванні (ДІМ) та Державну сервісну службу у містобудуванні (ДССМ). Однак очільники яких так і не спромоглися "запустити" ці нові державні органи – конкурси на посади не проведено, а там де проведено - нові кадри не призначені, установи є лише на папері. Та й така своєрідна "децентралізація" ДАБІ могла призвести хіба до децентралізації впливу на ці органи, а не до реального зниження рівня корупції у будівельній галузі.

Про концепцію діджиталізації: кадастри та реєстри, "онлайн-інспектори" та супервізори

Ключова ідея мого бачення ефективного реформування ДАБІ – не розподіл адміністративних та контролюючих функцій між двома органами, а діджиталізація, максимальне використання цифрових технологій, що якраз і може забезпечити порядок і прозорість, мінімізувавши людський чинник. За таких умов ДССМ як адміністративна установа не потрібна – її функції має взяти на себе інтегрована електронна система, що поєднає державний земельний кадастр (Держгеокадастр), існуючі реєстри та дозволить сформувати ті бази даних, яких не вистачає.

Як це працюватиме? Забудовник заходить в свій електронний кабінет, куди підтягуються дані з існуючих реєстрів – мін’юсту, містобудівних умов та обмежень тощо. Інші дані, яких не вистачає, він буде вводити сам – так, наприклад, можна поновити дані втрачених реєстрів, в першу чергу – "старі" дозволи на будівництво. Тобто забудовники "засвітять", видадуть максимум інформації.

Все це буде прив’язано до земельної ділянки – між ДАБІ та Держгеокадастром має бути максимальна взаємодія. Тобто при наведенні на ділянку можна буде бачити не лише її кадастровий номер та вид власності – а й дозволи на забудову, а в кінцевому рахунку – будівлі. Звісно, на початковому тестовому етапі має бути "ручне керування" введення даних, аби забудовники не вводили що заманеться. Бо через існуючий сервіс "Дії" по найпростішому класу наслідків СС1 вводять і супермаркети, і багатоповерхові офіси – маніпулюючи даними.

Також має бути додано 3D-модуль, аби система автоматично створювала спрощену модель майбутнього будинку – з усіма відступами, обмеженням поверховості, іншими вимогами як державних будівельних норм, так і місцевих генеральних планів. Забудовник сам обирає клас наслідків, параметри об’єкту будівництва – але в межах дозволеного, він вже потрапляє в рамки. Програма пропонує забудовнику що можливо побудувати – і лише з цього він може обрати параметри майбутнього проекту.

Далі електронна система видає дозвіл на початок будівництва – автоматично, без жодних бюрократичних процедур. Забудовник може починати роботи, а містобудівний кадастр вже наповнюється даними. Одночасно електронна система обирає забудовнику інспектора – випадковим чином, як зараз здійснюється визначення суддів. І лише тоді забудовник та інспектор зустрічаються: забудовник надає проект, інспектор складає графік перевірок, наприклад 3-4: на етапі свай, монолітного каркасу, підключення комунікацій і при завершенні робіт.

Звісно, забудовника та інспектора ніхто "сам на сам" не залишить. Всі дії інспектора мають бути записані онлайн-камерами (в тому числі перевірки), на зразок тих, що використовують в поліції; доречно використовувати і дрони. Ці матеріали зберігаються для контролю супервайзерами – вони вже віддалено контролюватимуть інспекторів, обирати хто кого контролює також має електронна система.

І ось вже на цьому етапі, коли все це запрацює, можна говорити про "приватне ДАБІ", тобто недержавних інспекторів, які все одно мають контролюватися державними супервайзерами. Також державне ДАБІ має контролювати експертизу проектів будівництва, що зараз недержавна і де насправді нерідко трапляються порушення. Схожа модель вже працює по оцінці майна – загалом оцінщики тримаються за свої сертифікати.

Так, десь можуть бути незначні порушення, але "зайві" поверхи побудувати вже не вийде, як і забудувати ділянку понад норми.

Про самобуди, приписи і "рєшал": чому потрібна пряма співпраця з поліцією

Друга важлива складова реформи архітектурно-будівельного контролю – ефективна взаємодія з поліцією. Не секрет, що окрім "сірих" забудовників, що намагаються маніпулювати документами чи провокують державних інспекторів до корупції, є і "чорні" - які будують, не маючи відповідних документів на земельну ділянку, просто ігнорують дозвільну систему.

Такі "злобудовники" в "кращому" випадку вводять в експлуатацію будівлі через рішення судів, або навіть не намагаються добудувати. Вони спочатку "продають" квартири по інвестиційним договорам, а потім просто зникають, лишаючи недобудови - ані місто, ані держава нічого з цим не може вдіяти. Тут важливо зупинити самобуд на ранніх стадіях – аби уникнути і залучення "інвестицій", і подальшого узаконення самочинного будівництва, що і псує вигляд міст, і розбалансовує інфраструктуру.

Як все відбувається зараз?

Інспектори ДАБІ може і знаходять такі об’єкти (їх може не бути в реєстрах дозволів), але на будмайданчик їх не пускають. Відповідно, часто не можна навіть встановити хто будує – аби видати припис. Приписи чи штрафи (1700 грн) також не зупиняють будівництво, такі "злобудовники" отримують декларації – і через тиждень судом вводять самочинний об’єкт в експлуатацію.

Має бути пряма взаємодія інспекторів ДАБІ з поліцією – відразу після того, як їх не пустили для перевірки. Поліція має відразу ж приїхати на місце, поліцейські разом з інспектором заочно, без участі забудовників, визнати самочинність будівництва – накласти арешт на будівництво, аж до затримання у СІЗО робітників та арешту техніки. Для цього потрібно затвердження на рівні Уряду порядку взаємодії поліції та ДАБІ, а також відповідні зміни у Кримінальний кодекс.

Бо наразі в Україні не існує повноцінного законного механізму зупинити самовільне будівництво. Згадайте історії з добудовою Будинку профспілок на Майдані – прем’єр, мер цим займалися, потім якось викрутили через благоустрій, знесли – але має бути чіткий механізм. Це ненормально, коли очільники країни та столиці мають витрачати час на знесення самобуду.

І так – варто показово знести кілька самовільно збудованих будинків, аби "злобудовники" врешті повірили в існування архітектурно-будівельного контролю та його дієвість.

Про інвестиції і "інвестиції": чому будівництво ігнорують іноземці

Втім, наразі, на жаль, складається враження, що реформа архітектурно-будівельного контролю та нагляду нікому не потрібна. Хіба Президенту, який публічно її проголосив і час від часу особисто збирає наради. На ринку ж ситуація така, що забудовники, навіть топові, цілком задовольняються ситуацією, коли на певні порушення можуть "закрити очі", всім зручно порушувати.

Однак є один важливий момент, на який не звертали увагу ще кілька років тому, – фактичне пригальмовування "будівельного буму". Українські реалії такі, що забудовники не є інвесторами – реально гроші в будівництво житла вкладають люди, приватні особи, часто ризикуючи через неналежне оформлення будівництв та сумнівність компаній, що майже не мають власного капіталу. Тож маємо зараз десятки недобудованих житлових комплексів та десятки тисяч сімей, що так і не відсвяткували новосілля.

Натомість через непрозорість будівельної галузі ми практично не бачимо реальних закордонних інвесторів. Насправді Україною, українським ринком будівництва цікавляться за кордоном – але за минулі років 10 хіба китайці реально щось намагалися будувати. Певно, ментально їм ближча наша непрозора бюрократична система та корупційні схеми. Інших же – обмаль. Що ж говорити, коли навіть державні та муніципальні об’єкти часто не вводяться в експлуатацію – з’являються якісь "рєшали".

Непрозора ДАБІ є "вузьким місцем", що стримує іноземних інвесторів в українську будівельну галузь.

Якщо ж повернутися до концепції електронної системи, то вона якраз дозволяє максимально спростити "вхід" інвестора на ринок будівництва. Моделювання дозволених параметрів майбутнього проекту дозволяє практично відразу мати попередній бізнес-план для оцінки привабливості тих чи інших земельних ділянок, і це – у відкритому доступі, без жодних контактів з чиновниками чи будь-ким.

Так, це велика робота – особливо з генпланами, які в нас часто застарілі, державні будівельні норми мають бути інтегровані в систему, різноманітні умови та обмеження, багато процесів доведеться робити паралельно.

Але, думаю, за пару місяців вже можна запустити тестову систему, тим більше "Дія" вже дещо робить, оновити персонал ДАБІ. І за півроку цілком реально отримати прозору модель функціонування будівельної галузі – привабливу для великих іноземних інвестицій.