БОЛЬШИЕ ПРОБЛЕМЫ МАЛЕНЬКОГО ДОМА

Автор: В. Владина

Свое решение о создании ОСМД жильцы, как правило, должны выстрадать. К этому чаще всего подталкивают натянутые отношения с коммунальными предприятиями, обслуживающими многоквартирный дом. Сами знаете, что ЖЭК любит взыскивать с жильцов за полный пакет услуг, а свои обязанности выполняет по упрощенной схеме. Именно бесхозяйственность вынуждает граждан брать инициативу и средства в свои руки.

Но, история создания киевского ОСМД на Подоле, по улице Ярославской, 4, - это, скорее всего, исключение из правил. Жильцам этого дома не пришлось вырываться из объятий частного или коммунального ЖЭКа. В ОСМД их толкнули обстоятельства…

Квартплата, как расплата

Строительство этого дома было завершено в конце 2005 года. Рассчитан он был на элитного небедного жильца. Застройка в исторической части города, на Подоле. Квартиры получились достаточно дорогие, так как дом невысокий, всего 5 этажей. Больше – не позволяет архитектурная концепция микрорайона. В доме всего-навсего 27 квартир. Именно этим и вызвана достаточно высокая себестоимость каждого квадратного метра жилья.

Естественно, дом, построенный на деньги частных инвесторов, не может считаться коммунальной собственностью. Поэтому речь о сдаче на баланс муниципального ЖЭКа даже не шла. Кому же сдаться после окончания строительства? Именно этот вопрос возник на повестке дня у жильцов через полгода, когда все уже основательно въехали в свои квартиры.
Жильцы собрали общее собрание, на которое были приглашены и представители компании-застройщика. Единственный вопрос – как жить дальше?

Как правило, крупные компании-застройщики сами создают частные структуры, которым после завершения строительства и передают построенные дома на баланс. И, как водится, эти частные структуры умудряются превратить обслуживание дома в достаточно прибыльный бизнес. Мы уже писали о методах хозяйствования одной из эксплуатационных компаний на улице Героев Сталинграда, 10-а. Напомним, что там инвесторам не выдавали документы о праве собственности на квартиру до тех пор, пока жилец не подпишет «соглашение о сотрудничестве» с частным ЖЭКом. Но, с домом на Ярославской был разыгран совершенно иной сценарий.

- Наш застройщик, корпорация «Столица», тоже имел свою компанию по обслуживанию жилых домов, - рассказывает Марина Веселовская, председатель правления ОСМД по ул.Ярославская, 4. – Это ООО «Эксплуатационная компания». Но, как нам объяснили представители этой фирмы, вся сложность заключалась в том, что это ООО обслуживало дома, построенные на Оболони. А мы – на Подоле. Их предложение заключалось в следующем: если хотите, чтобы мы вас «взяли» на баланс, вам придется платить квартплату по 5 гривен с каждого квадратного метра. Представляете? На тот момент в городе квартплата составляла 50 копеек…

В ОСМД, как в омут с головой

Да, в доме живут люди довольно состоятельные. Но, квартплата, в десять раз превышающая существующие нормы? Это было слишком, даже для них. Именно это обстоятельство и стало основным стимулом для организации жильцов в ОСМД. Жильцы решили двигаться по пути прогресса. Наиболее прогрессивная форма управления домами, естественно, ОСМД. В данном конкретном случае никого не пришлось уговаривать, вести убедительные беседы. Жильцы в своем решении были единогласны: будем сами управлять делами дома.

Наши читатели, уже, очевидно, знают, что прежде чем принять решение о создании ОСМД, следовало бы просчитать реальные затраты по обслуживанию дома. Когда речь идет о большом доме, то переход на самостоятельное обслуживание (содержание даже минимального штата – сантехника, уборщицы, бухгалтера и т.д.) в принципе окупается. Хотелось бы в связи с этим привести пример немцев, которые хозяйствуют подобным способом уже не одно десятилетие. Так вот, они считают наиболее рентабельными объединения из четырехсот квартир. Это оптимальный вариант и для работы управдома, и общих денег хватает на содержание необходимого штата обслуживающего персонала.

Отечественные управляющие, доказавшие свою состоятельность и профессионализм в специфических украинских условиях, говорят, что для наших ОСМД оптимальное количество – 250 квартир. Именно столько способен держать в поле зрения управдом. Ведь у нас приходится знать о жильцах все: кто живет в квартире, кто приходит, кто остается ночевать. Если что-то будет не по справедливости, жильцы «съедят» такого управдома.

А в этом доме – всего-навсего 27 квартир. Таким образом, себестоимость предоставляемых жильцам услуг была бы достаточно велика. Но, всего этого жильцы еще не знали. Не подсказали об этих «подводных камнях» и в органах регистрации ОСМД, в Подольской райгосадминистрации.

Да, о регистрации стоило рассказать более подробно. Как поведал редакции член правления ОСМД и по совместительству управдом в этом доме Леонид Горячий, регистраторы в одном из центральных районов столицы не знали (!), что это за форма организации такая, ОСМД.
- Более того, нас не хотели регистрировать бесплатно, - уточняет Леонид Владимирович. – Нам пришлось за разъяснениями письменно обращаться в Министерство на то время архитектуры, строительства и ЖКХ. Дело не в деньгах, поверьте. Но, мы повсеместно слышим о шагах навстречу жильцам, которые хотят создать ОСМД. А на практике?.. Это не работает.

Ком проблем

За год работы в ОСМД по ул. Ярославской, 4 накопилось столько проблем, что правление объединения всерьез подумывало о том, чтобы «сдаться» всем домом в коммунальную собственность, лишь бы проблемы «рассосались» сами по себе.

Ну, во-первых, у жильцов дома еще слишком много претензий к застройщику.
- По сути, дом в управление мы ведь до сих пор не приняли, - рассказывает Леонид Владимирович. - По факту мы им управляем, но на баланс еще не приняли. Государственная приемная комиссия дом принимала без участия инвесторов. Нас не приглашали. А теперь, выясняется, что в доме много недоделок, недостатков, которые застройщик обязан устранить. Только делать он этого не спешит.

- Не знаю наверняка, получает ли ЖЭК дотации от государства – это темное пятно, - присоединяется к разговору Марина Веселовская, - но никто не станет оспаривать факт, что коммунальные предприятия получают деньги от аренды разных объектов и могут ими пользоваться на свое усмотрение. В ОСМД таких доходов нет. Все – только из карманов жильцов. Нас удивило, например, распоряжение Черновецкого о повышении дворникам зарплаты до 2000 гривен. Если эти доплаты идут из городской или государственной казны, почему мы не можем пользоваться этими же ресурсами? Ведь мы такие же налогоплательщики, как и жильцы, проживающие в домах коммунальной собственности. А получается, что ОСМД для государства как пасынки. И потом, если выделяются какие-то деньги из государства, должен быть мониторинг эффективности их использования. Иначе эти деньги развращают коммунальные предприятия и ЖЭКи. Посудите сами: если наш подвал новый, поэтому сухой и чистый, то это не значит, что его нужно довести до ужасного состояния и завести в нем крыс, чтобы получить от государства или от города какие-то дотации. Так и хочется сказать власть имущим: помогите нам в этом, нас очень мало. Но, к сожалению, мы не можем достучаться к чиновникам, нас власть не слышит.

Еще одна проблема – наладить добрососедские отношения с банком, который купил на первом этаже нежилые помещения. Ну, никак не удается «уговорить» финансовое учреждение участвовать в содержании дома. Отговорка одна – мы не члены вашего ОСМД. Хотя, законодатель предельно четко поясняет: владельцы нежилых помещений такие же собственники, только имеют собственность не в виде квартир, а в виде нежилых помещений. А посему обязаны содержать места общего неделимого имущества.

- Вот, юридическую переписку ведем с ними уже не первый месяц, - рассказывает Марина Владимировна. – Что прикажете, ссориться с ними? Судебный процесс, как понимаете, вряд ли поспособствует поиску взаимопонимания…

- Еще один хлопотный сосед – кафе «Петрович», которое работает до 5 утра, - вспоминает о наболевшем Леонид Горячий. - Его построили в подвале соседнего нежилого дома, а двор у нас общий. По идее, в жилом микрорайоне в 23.00 все должно закрыться и квартал должен спать. А у нас под окнами гульки до утра. Вы же понимаете, такое терпеть изо дня в день просто невозможно. Были и стычки жильцов с завсегдатаями питейного заведения, и стрельба по воробьям. Жильцы собрали деньги, попытались отгородиться от них забором, чтобы хоть машины не летали всю ночь под окнами. Но, тише во дворе от этого не стало. Посетители «Петровича», выходя из кафе, теряют ориентацию, продолжают песни орать. Куда только не писали, куда не жаловались. Но, получаем одни отписки. По нашим сведениям это здание принадлежало Управлению юстиции. А как там оказался «Петрович» - неизвестно, либо арендует подвал, либо выкупил. Такой вот ворох проблем…
Разве это под силу решить такому маленькому ОСМД?..

Вместо P.S. К счастью, активистам подольского ОСМД удалось вовремя пообщаться со своими коллегами, управляющими ОСМД из регионов, умудренных уже многолетним опытом выживания в своей стране и опытом общения со своими соседями. Теперь многие проблемы уже не кажутся такими уж уникальными и неразрешимыми. Радует, что от идеи «сдаться» городу, Ярославская улица отказалась.

- Мы ведь ныряли в ОСМД, особо не понимая, куда идем, - резюмирует нашу беседу управляющий дома Леонид Горячий. - Было желание, была инициатива. Сегодня, когда накопился уже определенный опыт, после беседы с коллегами, мы знаем, что делать дальше. Рядом с нами сдается дом. Там жильцам, очевидно, придется наступать на те же грабли. Вероятнее всего, мы предложим им сотрудничество, объединимся в одно ОСМД. Совместными усилиями нам будет легче решать текущие проблемы. А затем вместе попытаемся выйти на уровень оптимальной рентабельности. Вы же понимаете, сегодня мы не можем себе позволить даже нормальную зарплату для штатных сотрудников, занимающихся обслуживанием дома. Ладно, я человек не бедный, и моя зарплата в 500 гривен – это лишь небольшая компенсация за издержки. А дворник, а сантехник? Сегодня мы им даем, сколько можем. Это не рыночные зарплаты. Такими окладами не заинтересуешь работать хорошо…