"Мы готовы спасти 13 тысяч инвесторов и достроить все дома "Укрбуда"", - президент Ассоциации предприятий строителей "Интергал-Буд" Владимир Зубик

Автор: Александр Выговский

Судьба 26 объектов одной из крупнейших украинских строительных компаний "Укрбуд" по-прежнему остается под вопросом. Сегодня на большинстве из них работы не ведутся. А сумма, необходимая для завершения проектов, оценивается в миллиарды гривен.

В начале декабря готовность взять на себя ответственность за достройку объектов "Укрбуда" выразила строительная компания "Интергал-Буд". С президентом Ассоциации предприятий строителей "Интергал-Буд" Владимиром Зубиком мы обсудили условия, при которых может произойти фактическое слияние двух крупнейших игроков строительного рынка.

- Владимир Владимирович, сейчас самый обсуждаемый вопрос на рынке недвижимости – что будет дальше с империей "Укрбуда". Компания "Интергал- Буд" выразила готовность достроить объекты. Но есть ряд условий…

- Переговоры с игроками рынка о том, чтобы они взяли на себя достройку объектов "Укрбуда", ведутся не первый месяц. Многие, к кому обращались, отказались. Есть желающие взять отдельные площадки с позитивным балансом вложенных средств и оставшегося объема работ. Но таких позитивных площадок всего около восьми. А всего у "Укрбуда" 26 площадок. Есть объекты, где уже собрана значительная часть средств инвесторов, не понятно куда потраченных, а еще ничего практически не сделано. Согласитесь, было бы неправильно взять только прибыльные объекты, а убыточные - бросить на произвол судьбы. Это нечестный подход по отношению к покупателям "Укрбуда". Ведь в компании фактически практиковалось перекрестное финансирование – закладывали новые площадки, собирали деньги, на которые достраивались уже существующие объекты. Поэтому сегодня подход новых акционеров следующий: забирайте компанию целиком и берите на себя ответственность перед покупателями.

- Но ведь говорят, что у "Укрбуда" дыра в 2 миллиарда гривен? Какой смысл взваливать на себя эту ношу?

- По предварительной оценке, если данные, которые предоставлены, правдивы, объекты "Укрбуда" можно достроить. Практически ничего не заработаешь, рентабельность будет минимальная. Но "Интергал-Буд" способен решить эту проблему. Понадобятся серьезные вливания капитала, серьезный кадровый потенциал, потому что несколько лет придется только вкладывать. "Интергал-Буд" сегодня, я считаю, самая стабильная строительная компания в стране. Почти 500 человек менеджерского состава, более 6 тысяч строителей. Компания уже несколько лет не начинает реализацию новых объектов, только завершает начатые, поэтому у нее есть достаточно большой финансовый запас, чтобы взять на себя объекты "Укрбуда". Сегодня компания застраивает шесть городов: Киев, Львов, Черновцы, Житомир, Ровно, Одессу. Финансовый поток, который компания получает с рынка, может инвестироваться не в собственные новые объекты, где продажи еще не начинались, а в проекты "Укрбуда". Хотя, на своих объектах норма прибыли для компании значительно выше.

- В чем же в таком случае интерес "Интергал-Буда"?

- Если "Укрбуд" будет брошен на произвол судьбы, это ударит по всему рынку. Люди прекратят покупать на первичном рынке. Чтобы перестраховаться, посмотреть, что будет дальше. Мы уже фиксируем тенденцию к перетеканию покупателей на вторичный рынок – на "вторичке" продажи за последние месяцы выросли на 46%. Считаю, что лидеры рынка должны взять на себя ответственность, чтобы не допустить такого сценария. Иначе покупатели перестанут доверять даже компаниям с репутацией и позитивной историей. В 2008-2009 году людей так напугал кризис, что почти год никто квартир не покупал. Даже самые крупные компании продавали по 5 квартир в месяц, вместо 200, как сейчас.

- Вы сказали, что есть ряд условий…

- Без поддержки со стороны государства брать на себя обязательства "Укрбуда" никто не станет. Правоохранительные органы ведут расследование злоупотреблений в компании. А если завтра тот или иной объект будет арестован? Если уж "Интергал-Буд" берет на себя обязательства перед пострадавшими покупателями, государство должно гарантировать, что никто не будет блокировать реализацию проектов. Пока же такой уверенности нет.

Часть площадок строится по инвестиционным договорам с собственниками земельных участков. И мы уже, например, слышим, якобы Минобороны хочет изменить порядок отношений с застройщиком или отнять землю. Поэтому условие взятия на себя обязательств "Укрбуда" - мораторий на любые попытки пересмотреть отношения между компанией и собственниками участков.

Еще одно не менее важное условие – разрешительная документация. Ряд площадок такой документации не имеет. При этом, продажи квартир по ним уже начались, деньги собраны. Нужны гарантии, что эти разрешения будут выданы без проволочек. Уверен, что городская власть также должна озаботиться этим вопросом, чтобы избежать повторения "Элита-Центр" в десятикратном масштабе. Если засунуть голову в песок и ждать, что проблема сама "рассосется", завтра 14 тысяч инвесторов точно придут под здание мэрии.

- В чем, по-вашему, причина падения "Укрбуда"? Авантюрная политика руководства, нецелевое использование средств или что-то еще?

- "Укрбуд" начинал с крупных государственных объектов. Государство финансирование дает - они строят, не дает – они не строят. Компания не имела представления, что, работая на рынке жилой недвижимости, нужно на расчетном счету иметь стабилизационные средства. Ты продал первые несколько квартир, объявил сроки сдачи, и эти сроки нужно выдержать. А если конъюнктура падает? Не можешь продавать так интенсивно, как хотел, если по объекту пока отрицательный денежный поток? То есть - вкладываешь больше, чем приходит от инвесторов.

Еще одна ошибка "Укрбуда" - хотели всех обогнать, стать лидером. Любой ценой. Собирали деньги со строящихся площадок и сразу вкладывали в новые. Возникла пирамида. Покупали новые площадки, давали рекламу и привлеченными деньгами "затыкали старые дыры".

- Но многие ведь действуют похожим образом?

- Многие, но не все. "Интергал-Буд" берет столько обязательств, сколько сможет выполнить. Вы нигде не найдете информацию, что компания не достроила дом. Всегда в любые кризисы строили до конца. Пример – 2008-2009 годы. Большинство девелоперских компаний или обанкротились, или передвинули на 2 года достройку домов. "Интергал-Буд" - нет.

- Ситуация с "Укрбудом" наверняка повлечет за собой закручивание гаек со стороны властей. Опять будут разговоры, что нужно запретить продажи на стадии котлована…

- Если появится требование, что квартиры должны быть вначале построены, а потом проданы - это сразу убьет рынок …

- Но как же тогда контролировать застройщика?

- Все уже давно придумано. Возьмите опыт Беларуси, Казахстана, даже РФ, где были такие же проблемы, финансовые пирамиды и т.д. Там все просто работает. Покупатель передает свои средства не застройщику, а банку на спецсчет. Застройщик может воспользоваться этими деньгами, взяв у банка кредит на ту же сумму. Под залог объекта. Понятно, что банк не предоставит ему кредит сразу. Застройщику нужно за свои средства построить хотя бы пару этажей. Преимущество такой схемы в том, что покупателю гарантирована сохранность инвестиций: банк контролирует застройщика. Если застройщик не сможет достроить, банк забирает недострой и продает другому застройщику. Безусловно, такая схема немного дороже прямого инвестирования, банк берет за такие услуги комиссию. Но она невелика – фактически это разница между процентами по кредиту и депозиту. В других странах с низкими процентными ставками это вполне приемлемая сумма. Покупатель платит немного больше, но не рискует потерять все.

- Почему Украине не внедрить такую схему?

- В Украине сегодня любое новое строительство сопряжено с большими рисками.

Давайте по порядку: через что приходится пройти застройщику? Первое – получение разрешительной документации. Бюрократическая система устроена так, что тебя могут заворачивать годами. Там буква не такая, там запятая. Бывает, компания уже исправила замечания, они не знают, что сказать - достают старые неправильные экземпляры и пишут замечания по новой!

"Интеграл-Буд" сейчас номер один в стране не только по объемам реального строительства, а и по качеству активов. При этом, компания за три года ни с одним новым проектом не вышла на рынок. Хотя в портфеле около 20 площадок, где могла бы уже строить. Почему не создать нормальный механизм, где работает правило "единого окна"? Вы обратились и получили через установленный срок разрешительные документы. Если город проголосовал за выделение участка, то Главархитектуры и ГАСК не должны уже препятствовать выдаче разрешений. Они только могут обозначить необходимые объемы и габариты, которые согласуются с планом застройки города. А что происходит? Застройщиков футболят, чиновники ощущают полную безнаказанность. Застройщик, потратив деньги и не всегда свои, часто заемные, на покупку участка, вынужден нести обязательство по их возврату. Вот жизнь и толкает строить без полного пакета документов.

- Если все документы все-таки получены…

- Следующий этап – пройдены все круги ада, получены все разрешения, все согласовано, прошли общественные слушания и т.д. Вы начинаете строить, и тут появляются некие личности, которые говорят – что ваша стройка незаконная, она всем мешает. И перекрывают дорогу. Вы обращаетесь к правоохранителям – ноль реакции. Вы обращаетесь к администрации района: разберитесь! Ведь решение о застройке проголосовано, прошел все процедуры, депутаты поддержали!

Почему же приходят некие люди, называют себя активистами, банально начинают нас рейдерить? У группы компаний "Интергал-Буд", например, есть проекты в Германии. Так там такое невозможно в принципе.

Если мы по нашей украинской традиции, получив все разрешения, пойдем к администрации района с вопросом: "можно ли начинать работы, не будет ли какой-то негативной реакции?". На нас бы посмотрели с удивлением, сказав, что если решения о застройке принято, то любые формы препятствования работам расцениваются как хулиганство, и это криминальная ответственность. Потому что там демократия, то есть диктатура – Диктатура - Закона.

А у нас застройщик потратил деньги на проектирование - это миллионы долларов, создал рабочие места, а вышло 5-10 человек и говорят – мы против. И городские власти сразу умывают руки, потому что им так проще. Это называется тотальная безответственность. А такой государственный строй называется охлократией. Это когда улица, двор или другое "гуляй-поле" командует. В такой ситуации в страну не придут ни инвестиции, ни зарубежные строители с современными технологиями. Видя нашу анархию, они не станут рисковать. Ведь даже если ты начал строить и построил, это еще не значит, что завершишь объект.

- Какие же риски ждут на финише?

- Подключение к сетям. У нас в каждом городе сидит монополист, который выкручивает застройщику руки. Хочешь подключиться? Значит, вложись в сети, и запросы растут с каждым годом. Монополисты понимают, что можно решать свои проблемы за счет застройщика, ничего не вкладывая. Государство считает, что это нормально. В Европе, если застройщику дали площадку, он не тратит деньги, чтобы подключить коммуникации. Там есть конкуренция среди поставщиков: они предоставляют тебе тот или иной сервис и за свои средства тянут сети. Инвестиции затем окупают за счет тарифа. Так работает весь мир, где поставщики коммунальных услуг борются за клиента.

- Тем не менее, стройки в Киеве ведутся все более активно…

- Смотря с чем сравнивать. Посмотрите на другие страны. И вы поймете, насколько мы отстали. Строительная отрасль искусственно сдерживается в развитии, а значит сдерживается и вся экономика. Строители в постоянной борьбе, в стрессе. Хотя все уже придумано и реализовано. Возьмите и скопируйте опыт любой цивилизованной страны, которая живет по законам рыночной экономики. Местные органы власти должны взять на себя ответственность за выполнение собственных решений.

Пора убрать монополизм компаний, которые владеют сетями. И тогда на рынке будет порядок и четкие правила игры, экономика получит толчок к развитию, а покупатели квартир - гарантии сохранности своих инвестиций.

Александр Выговский, для Цензор.НЕТ