Приватизація Ocean Plaza: три хибні шляхи та один реальний варіант

Наближається конкурс із приватизації відомого київського ТРЦ Ocean Plaza. Зараз держава має визначитися, як само він проходитиме.

Затягувати це рішення часу вже немає. Днями Liga випустила розслідування про Фонд ліквідації наслідків збройної агресії. Цитата: "Наступний крок - це конкурентна приватизація державної частки Ocean Plaza з чітким інвестиційним зобов’язанням щодо обслуговування кредиту".

https://biz.liga.net/.../fond-likvidatsii-naslidkiv...

Зараз ФДМУ виконує роль "смотрящєго" за своєчасною виплатою відсотків за націоналізованим кредитом. З початку року управитель Ocean Plaza вже перерахував до Фонду ліквідації наслідків збройної агресії 1,4 млрд грн. Про що ФДМУ відзвітував як про перемогу. Але я нагадаю, що завдання Фонду держмайна - все ж не обслуговування кредитів, а наповнення бюджету через пошук стратегічних інвесторів та подальшу приватизацію державної власності. Тут я цілком погоджуюсь із колегами з Liga, які акцентують на тому, що "ФДМУ не має права зупинятись на півдорозі, обмежуючись лише статусом пасивного кредитора. Завдання держави - не просто "сидіти" на відсотках, а забезпечити довгостроковий фінансовий потік як на відновлення, так і на поточні потреби бюджету".

Що можна сказати на користь приватизації Ocean Plaza? Великий плюс у тому, що наразі купівля є доволі "чистою".

Трохи передісторії. У липні 2023 Вищий антикорупційний суд націоналізував технічну компанію "Авангард-Віларті", яка володіла 66,65% у цьому ТРЦ. Компанія перейшла до Фонду держмайна, який відтоді керує її часткою в інтересха держави. Решта 33,35% через фонд "Інтегріті Капітал" досі належать Андрію Іванову, який колись співпрацював із Василем Хмельницьким.

https://epravda.com.ua/publications/2024/01/18/708861/

Водночас після націоналізації виникло питання приватизації ТРЦ. Головною перешкодою на шляху став величезний борг перед компанією "Ethoder Investments Limited", що належить родині Аркадія Ротенберга, близького друга та бізнес-партнера ввх@йла. До повномасштабного вторгнення вони були співвласниками Ocean Plaza. Кредит був отриманий у 2009 для того, аби побудувати ТРЦ, і відтоді слугував захисним механізмом на випадок рейдерства. Це класична практика для бізнесу в Україні. Коли Ocean Plaza націоналізували, кредит перетворився на тягар та потенційне джерело проблем майбутнього власника. Тому держава вирішила питання через суд, і наклала санкції на "Ethoder Investments Limited", а самі права вимоги за кредитом відійшли державі. У грудні 2024 рішення було остаточно "очищено" через Вищий антикорупційний суд. Після цього почалася підготовка до приватизації.

https://minjust.gov.ua/.../v-dohid-derjavi-styagnuto...

Наразі держава водночас володіє 66,65% у ТРЦ та правами вимоги за кредитом на $212 млн. Чи мають ці два компоненти йти пакетом?

Давайте для цього подивимось, яким є інтерес держави як власника. Як на мене, вона має три стратегічні мети:

1. Актив має бути проданий прозоро, конкурентно, швидко і за максимально високою ціною. Еталоном у цій сфері залишається приватизація "Криворіжсталі".

2. Державі важливо виконати соціальні вимоги - зберегти робочі місця, забезпечити надходження податків до місцевого й державного бюджету та розвиток місцевої інфраструктури.

3. Для цього ТРЦ має працювати та розвиватися. А для цього покупцем має стати ефективний власник, здатний забезпечити прибуткову та стабільну роботу ТРЦ в конкурентному середовищі. Рік тому претендентами вважалися п’ять гравців: Вагіф Алієв, Dragon Capital Томаша Фіали, Cascade Investment Fund Віталія Хомутинніка, інвестфонд Inzhur Андрія Журжія та існуючий співвласник Ocean Plaza Андрій Іванов.

З огляду на це, давайте побачимо, які існують варіанти приватизації. Одразу зауважу, що більшість із них або юридично неможливі, або економічно неефективні.

Варіант №1, найбільш логічний - об’єднати 66,65% частку держави та право вимоги на $212 млн в один пул, і виставити їх на продаж як єдиний лот. Такий підхід виглядає привабливо, але нажаль суперечить чинному законодавству. Потрібно вносити зміни до законодавства. Це потребує часу, політичної волі та тривалих погоджень. У наших реаліях є ризик, що процес приватизації буде заморожено щонайменше на роки. Тим часом вартість ТРЦ впаде катастрофічно.

Варіант №2 - юридично вишуканий. Внести право вимоги за кредитом до статутного капіталу товариства, а потім продати державну частку. Це доволі красиво, але у майбутньому створює серйозні юридичні ризики, зокрема виникає можливість порушення прав міноритарного учасника, і той може включити потужну протидію. Це робить актив не привабливим для інвестора, оскільки існують ризики тривалих судових спорів і блокування приватизації. Результат - різке падіння вартості для держави, порушення прозорості.

Варіант №3 - задіяти право вимоги на $212 та стягнути іпотеку через суд, а потім виставити об’єкт на продаж. Гарний варіант, але навіть за найоптимістичнішого сценарію розтягнеться на 2-4 роки. Увесь цей час вартість активу зменшуватиметься через невизначеність та конфліктність. Більше того, за цей час поруч із Ocean Plaza відкриється новий мега-молл, і це створить ризик зниження статусу ТРЦ з преміум класу до нижчого сегмента. Результат - катастрофічне падіння вартості.

Виходить, що усі три варіанти є доволі поганими, бо закінчуються для держави недоотриманням прибутку. При цьому, традиційно відкласти питання у довгу шафу - теж поганий варіант. Знову ж таки, ТРЦ знеціниться.

Тож варто розглянути ще один варіант, який є гарною альтернативою для будь-якого покупця, та убезпечує державу від втрати грошей.

Альтернатива №1. Найефективнішим шляхом є продати 66,65% частку держави разом із інвестиційним зобов’язанням щодо погашення кредиту. Тобто, покупець отримує робочий актив, і платить борги з доходів, які отримує. Ключовий момент - держава зберігає іпотеку до повного погашення кредиту.

Безумовно, усе не має скінчитися черговим безнадійним кредитом, які держава так любить списувати. Можливо, для цього потрібно передати кредит на баланс якогось держбанку та зробити реструктуризацію. Наприклад, держава приватизує частку 66,65% та водночас отримує перший транш на погашення кредиту. Решта суми за кредитом автоматично реструктурується. Якщо уявити найбільш прийнятний варіант для інвестора, то це погасити борг протягом 10 років, без інфляційних ризиків (з фіксацією в гривні) і без нарахування відсотків. По суті, йдеться про продаж ТРЦ у розстрочку.

Ризикну сказати, що це найліпший варіант для покупця. Але він також дуже непоганий для держави. Ось кілька важливих переваг:

1. Держава як кредитор триматиме інвестора під контролем, аж до повного виконання зобов’язань. Це гарантує фінансову дисципліну інвестора. Хотілося б, звісно, без типових для держави кримінальних справ.

2. Цей сценарій дозволяє реалізувати актив в короткостроковій перспективі, та уникнути падіння вартості.

3. Для його реалізації не потрібні зміни до законодавства або судові процеси.

4. Держава отримує не лише миттєві надходження в бюджет, а й стабільний фінансовий потік протягом наступних 10-ти років.

5. Новий інвестор отримує чітку економічну модель із передбачуваними зобов’язаннями. Це робить актив дійсно інвестиційно привабливим, бо не потрібно шукати 100500 мільярдів за один раз.

6. Це варіант сприятиме залученню відповідального, стратегічного інвестора, а не фірми-одноденки, яка купує, аби перепродати та позбутися зобов'язань за кредитом.

Як на мене, альтернативний варіант є найбільш "живим". Звісно, для когось це може виглядати несправедливо. Але я нагадаю, що альтернативою є падіння вартості Ocean Plaza та неотримання боргу загалом. А ще варто пам'ятати, що держава отримала цей борг просто безкоштовно.

Якщо держава втратить шанс продати ТРЦ у 2025 році, закінчення цієї історії може бути дуже горісним. Такий варіант вважаю вигідним лише для поточного управителя, який може отримувати якісь дрібні вигоди для себе. Це традиційна історія української корупції.

Сподіваюся, буде прийняте гарне рішення.