Від черги на квартиру до соціальної оренди: Як Україна будує нову систему соціального житла
Після розпаду СРСР Україна обрала модель масової приватизації житла. У результаті понад 95% житлового фонду перейшло у приватну власність, а держава поступово втратила роль активного гравця у сфері житлового забезпечення. Власне житло стало фактично єдиною прийнятною моделлю вирішення житлового питання, тоді як оренда розглядалася переважно як тимчасове рішення, а соціальне житло залишилося на периферії державної політики.
Наслідком цього стало фактичне зникнення системного соціального житлового фонду. Люди, які не могли придбати житло або орендувати його за ринковою вартістю, залишилися без стабільних довгострокових альтернатив. Повномасштабна війна лише загострила цю проблему. За оцінками RDNA5, понад 3 мільйони житлових одиниць були пошкоджені або зруйновані, а потреби у відновленні житлового сектору сягають десятків мільярдів доларів.
Саме тому питання соціального житла сьогодні перестало бути вузькою темою соціального захисту. Воно стало одним із ключових елементів відновлення країни, повернення громадян, розвитку ринку праці та забезпечення соціальної стійкості держави.
Чому попередня система соціального житла не спрацювала
Україна вже має досвід створення соціального житла. У 2007 році був ухвалений Закон України "Про житловий фонд соціального призначення", який мав стати основою для формування відповідного житлового фонду. Проте за майже 20 років система так і не запрацювала в належний спосіб.
Причин було декілька.
По-перше, закон концентрувався переважно на питаннях розподілу житла, але майже не відповідав на питання його створення. Не було зрозуміло, хто і за які кошти будуватиме або купуватиме соціальне житло, як залучати міжнародне фінансування, приватний капітал чи кредитні ресурси.
По-друге, модель не містила механізмів фінансової стійкості. Розрахунок орендної плати не враховував витрат на утримання будинків, ремонти, модернізацію, страхування та управління житловим фондом. Тож система була приречена на постійну залежність від бюджетного фінансування.
По-третє, фактично не існувало інституцій, відповідальних за професійне управління соціальним житлом. Законодавство не створило операторів житла, які б займалися його придбанням, експлуатацією та розвитком.
Зрештою житловий фонд соціального призначення залишився переважно декларативною конструкцією, а не реальним інструментом житлової політики, який працює.
Війна змінила підхід до житлової політики
Повномасштабне вторгнення продемонструвало, наскільки вразливою є країна без сектору соціального та доступного орендного житла. Мільйони внутрішньо переміщених осіб, сім'ї, які втратили житло, молоді спеціалісти, працівники бюджетної сфери та багато інших категорій громадян опинилися перед однаковою проблемою – відсутністю доступного житла.
Водночас українці, які тимчасово проживали у країнах Європейського Союзу, отримали можливість побачити, як працюють системи соціального житла в інших державах. Для багатьох стало відкриттям, що соціальне житло – це не лише інструмент підтримки найбідніших, а повноцінний елемент житлової політики, який забезпечує доступність житла для широкого кола громадян і сприяє стабільності житлового ринку загалом.
Сьогодні в багатьох країнах ЄС соціальне житло є важливою складовою житлової системи. За даними Європейського інвестиційного банку, кожен п’ятий громадянин Європейського Союзу проживає у соціальному житлі.
Нова філософія: від надання житла до забезпечення доступу до житла
Ухвалений у 2026 році Закон України "Про основні засади житлової політики" закладає принципово нову філософію державної житлової політики. Його головна ідея полягає у переході від застарілої моделі "надання житла" до сучасної моделі "забезпечення доступу до житла".
Це означає, що держава більше не розглядає власність як єдиний спосіб реалізації права на житло. Натомість формується багатокомпонентна система, яка включає:
- соціальне житло;
- доступне житло;
- доступну оренду;
- оренду з правом викупу;
- пільгові кредити й інші фінансові інструменти підтримки.
Вперше на законодавчому рівні закріплено поняття соціального житла як окремого інструменту житлової політики. Соціальне житло визначається як житло, що надається особам, які потребують соціального захисту, та іншим визначеним законом категоріям населення на умовах доступної оренди з урахуванням доходів, пільг і субсидій.
Хто будуватиме та управлятиме соціальним житлом
Однією з найважливіших новацій майбутньої системи є запровадження інституту операторів соціального житла. Це спеціалізовані неприбуткові організації, основною метою яких буде придбання, будівництво, управління та надання соціального житла в оренду.
На відміну від старої моделі, соціальне житло зможе формуватися за рахунок різних форм власності: державного житлового фонду, житлового фонду територіальних громад, приватного житлового фонду.
Це відкриває можливість для залучення приватних інвесторів, міжнародних фінансових організацій, муніципальних компаній та механізмів державно-приватного партнерства.
Європейський інвестиційний банк, який сьогодні підтримує підготовку системи соціального житла в Україні, також пропонує будувати модель навколо неприбуткових операторів житла, насамперед муніципальних житлових компаній, із поєднанням державного фінансування та місцевої відповідальності за реалізацію проєктів.
Соціальне житло має бути фінансово стійким
Одна з головних помилок старої системи полягала в тому, що вона не могла самостійно підтримувати власне існування. Тому нова модель базується на принципі фінансової сталості.
Передбачається, що орендна плата повинна покривати реальні витрати на створення, утримання та управління житлом. Водночас доступність для конкретної людини забезпечуватиметься через систему житлових субсидій.
Інакше кажучи, субсидувати потрібно не будинок, а людину.
Такий підхід дозволяє одночасно забезпечити доступність житла для вразливих категорій населення та створити економічно життєздатну систему, здатну розвиватися без постійної залежності від бюджетних дотацій. Важливу роль у цьому мають відігравати револьверні фонди, коли орендні платежі частково спрямовуються на будівництво та придбання нового соціального житла.
Хто матиме право на соціальне житло
Окремий Закон України "Про соціальне житло", який зараз готується, має встановити прозорі критерії доступу до системи.
Базова логіка передбачає поєднання кількох критеріїв: відсутність житла або неможливість ним користуватися, рівень доходів домогосподарства, житлова вразливість, соціальні обставини.
Особлива увага приділяється внутрішньо переміщеним особам, сім'ям, чиє житло було пошкоджене або зруйноване, особам з інвалідністю, людям поважного віку, багатодітним сім’ям та іншим категоріям, які потребують додаткової житлової підтримки.
Важливо, що розподіл житла планується здійснювати через Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, що має мінімізувати корупційні ризики та забезпечити прозорість процесів.
Соціальне житло як інфраструктура держави
Найважливіша зміна полягає навіть не у нових законах чи інституціях. Вона полягає у зміні самого сприйняття соціального житла.
Упродовж багатьох років воно розглядалося як різновид соціальної допомоги. Натомість сучасний європейський підхід розглядає соціальне житло як елемент базової інфраструктури держави нарівні з транспортом, освітою чи охороною здоров’я.
Без наявності сектору соціального та доступного житла неможливо забезпечити інтеграцію внутрішньо переміщених осіб, повернення громадян з-за кордону, розвиток громад, залучення працівників у критично важливі сфери та відновлення економіки після війни.
Саме тому реформа соціального житла є значно більшою, ніж створення нового житлового фонду. Йдеться про формування нової моделі державної житлової політики, в якій житло стає не привілеєм, а реальним інструментом соціальної безпеки, економічної мобільності та відновлення країни. Україна фактично переходить від системи, де держава розподіляла квартири, до системи, де вона створює умови для гарантованого доступу до житла для кожного, хто цього потребує.
