Детінізація ринку оренди житла. Перший крок зроблено
За даними експертів, ринок оренди житла майже повністю перебуває у тіні.
"Щороку в Україні укладається близько 1,5 млн угод оренди житла, з яких 1,35 млн є неофіційними. Тобто понад 90% працюють нелегально", – зазначають фахівці.
Згідно з результатами статистичного спостереження "Обстеження бюджетів домогосподарства", яке вперше з початку повномасштабної війни проведене Держстатом наприкінці минулого та початку цього року, в Україні налічується 12 452,2 тис. домогосподарств. Орендують житло за повну ринкову вартість або часткову оплату понад 8% домогосподарств. Водночас у міській місцевості частка таких домогосподарств становить майже 15%, у сільській місцевості – 0,3%. Отже, щонайменше – 2,3-2,5 млн осіб мешкають в орендованому житлі.
Медіанна ціна оренди двокімнатної квартири в Києві у жовтні становить в середньому 25 тис. грн. З огляду на фактор безпеки в деяких містах на заході України ціни на оренду квартир вже навіть перевищують столичні. Спираючись на ці оцінки можна припустити, що масштаб ринку оренди житла вимірюється сотнями мільярдів гривень на рік.
Здача в оренду власного або орендованого майна (КВЕД 68.20) є прибутковим видом діяльності для підприємців на спрощеній системі оподаткування. Цей КВЕД входить до ТОП-5 найбільш численних видів діяльності на спрощеній системі. За даними ДПС, станом на кінець 2025 року таких ФОП було 53,5 тис. осіб (у 2021 році ця цифра становила 50 тис.), з яких 70% на третій групі (без сплати ПДВ), а ще 28% – на другій.
Обсяг задекларованого доходу за цим видом діяльності становив близько 60 млрд грн. Це та частка доходів, з яких податки сплачуються.
Донедавна різниця в ставках податку для орендодавців, що перебувають на загальній та спрощеній системі оподаткування, була одним із ключових чинників тінізації ринку. Адже на третій групі спрощеної системи ви маєте сплатити 5% єдиного податку та 1% військового збору, а на загальній системі – 18% ПДФО та 5% військового збору.
За даними ДПС, у 2025 році з 176 тис. декларацій про майновий стан і доходи лише у 3433 було зазначено суми доходів від здачі в оренду майна. Цифри, що говорять самі за себе. Тих, хто на спрощеній системі десятки тисяч, а на загальній – лише декілька тисяч. Фактор учетверо вищого податкового навантаження на загальній системі все-таки має вирішальне значення.
Тому, важко переоцінити важливість правки, що була ініційована та відстоювалась народною депутаткою Оленою Шуляк, до ухваленого Верховною Радою законопроєкту №16051-1 про оподаткування онлайн покупок через іноземні маркетплейси.
Фізичні особи, які офіційно здають житло в оренду, тепер сплачуватимуть ПДФО за ставкою 5% замість 18%, як це поки що передбачено пп. 4 п. 1 статті 170 Податкового кодексу. Отже, враховуючи військовий збір, загальна сума грошового зобов‘язання становитиме 10% замість 23%!
У Болгарії та Румунії дохід від здачі в оренду майна входить до загальної бази персонального прибуткового податку (аналог нашого ПДФО) і оподатковується за ставкою 10% – найнижча ставка серед країн ЄС. У Польщі база оподаткування визначається так само, а ставка податку становить 12% або 32% залежно від суми сукупного річного доходу. У Чехії також застосовується прогресивна шкала ставок податку до сукупного доходу у розмірі 15% і 23%. Платники податків Естонії сплачують від таких доходів 22%. Варто нагадати, що Естонія за Індексом міжнародної податкової конкурентоспроможності, знаходиться на першому місці серед країн ОЕСР останні декілька років.
Тому, очевидно, що вищезгадана податкова новація є важливим кроком лібералізації податкової системи України.
Потрібно акцентувати увагу на тому, що перебування значної частки ринку в тіні означає значні втрати податкових надходжень для місцевих бюджетів. Надання в оренду житла призводить до втрат надходжень від податку на майно, ПДФО, єдиного податку, туристичного збору. За нашими оцінками, це близько 20-25 млрд грн на рік. Це ті ресурси, які дозолили б громадам за нинішніх складних умов фінансувати видатки власним коштом.
Звісно, зменшення сукупного рівня податкового навантаження автоматично не призведе до детінізації всього ринку. Тим паче, що перебувати на спрощеній системі орендодавцю все одно вигідніше, оскільки там менше ставка військового збору (1%). Але в будь-якому разі це важливий крок на шляху до виведення значної частини ринку в біле поле діяльності, що має бути підкріплений додатковими механізмами моніторингу та контролю.
Що для цього потрібно зробити?
Ключова умова ефективності системи оподаткування майна і доходів від нього – це наявність точного та вичерпного реєстру об’єктів нерухомості, який постійно оновлюється і є доступний адміністратору для моніторингу і контролю. Тому існує необхідність подальшого підвищення інтероперабельності державних реєстрів та державних інформаційно-комунікаційних систем.
Надання інформації про об’єкти оподаткування податку на майно з реєстру речових прав до бази даних ДПС не лише суттєво відрізняється від обміну в режимі реального часу (порівняно, наприклад, з електронним сервісом державних послуг "Дія"), а й супроводжується проблемою непоодиноких випадків розбіжності даних. В ІКС "Податковий блок" може спостерігатися "задвоєння" об’єктів оподаткування, які відображені у майнових реєстрах до 2013 року і після, з різними технічними характеристиками та власниками, під різними ідентифікаційними номерами.
Ці проблеми відзначаються вітчизняними науковцями: "в Україні і далі застосовується двокомпонентна (дуальна) кадастрово-реєстраційна система, де функції ведення кадастрового обліку земельних ділянок та реєстрації прав власності на нерухомість залишаються розподіленими між двома окремими державними органами та різними реєстраційними системами. Головна проблема паралельного їх функціонування полягає в тому, що ці дві системи і далі розвиваються окремо одна від одної".
Без інтеграції майнових реєстрів і зміни підходу до наповнення бази даних ДПС на основі загальнодержавного цифрового рішення проблема "задвоєння" інформації не буде усунута повністю. Для її вирішення можна скористатися досвідом верифікації фізичних осіб з різних баз даних (наприклад, якщо в одній із баз є помилка в прізвищі), який напрацьований Міністерством цифрової трансформації України, із використанням презентованого у вересні 2023 року ресурсу Дія.Engine. За таким принципом можна ідентифікувати одні й ті самі об’єкти права власності, якщо у "старому" та "новому" реєстрах інформація про них частково відрізняється.
Запровадження в Україні єдиної кадастрово-реєстраційної системи, яка б забезпечувала ведення земельного кадастру та реєстрацію прав на землю й іншу нерухомість одним органом за уніфікованими правилами, більшою мірою відповідало б сучасній європейській практиці створення таких систем.
Нещодавно парламентом був прийнятий новий закон "Про оцінку майна" (законопроєкт №13435), який імплементує європейські стандарти оцінки в Україні.
У подальшому доцільним є також надання повноважень податкового агента цифровим платформам, через які зазвичай здійснюється короткострокова оренда майна, житлових приміщень, зокрема туристами.
Давно відбувається дискусія щодо створення моделі спільного адміністрування місцевих податків і зборів органами місцевого самоврядування та ДПС. Деякі громади готові взяти на себе окремі повноваження, зокрема щодо наповнення реєстрів майна та контрольно-перевірочної роботи на цьому полі.
Сучасні цифрові технології надають широке коло можливостей для створення ефективної системи моніторингу та контролю за діяльністю суб‘єктів господарювання, що дозволить зробити ринок оренди житла прозорим і конкурентним не лише в межах країни, а й на загальноєвропейському ринку.
Наразі важливо констатувати, що перший і вагомий крок на цьому шляху зроблено!
