Під тиском війни: чому 2027 рік може змінити ціни на житло

Сьогодні ціна квартири дедалі більше залежить від обставин війни, які стали чи не обов’язковим рядком витрат в будівельних кошторисах.

Знищений склад із будматеріалами, пошкоджене підприємство, зупинене через обстріл виробництво чи тривале відключення електроенергії – усе це поступово перетворюється на додаткові витрати, які зрештою впливають на вартість квадратного метра. І, схоже, у 2027 році цей вплив може стати ще відчутнішим.

Чому будівництво дорожчає швидше, ніж квартири

Насамперед варто звернути увагу на загальну динаміку будівельних витрат. За даними Держстату, у липні 2026 року будівельні роботи подорожчали на 1,2% порівняно з червнем, у серпні – ще на 1,7%. А якщо порівнювати із серпнем минулого року, то зростання становило вже 25,4%. Безпосередньо в житловому будівництві річне подорожчання сягнуло 21,5%.

За нашими оцінками, лише за перші 8 місяців року собівартість будівництва одного квадратного метра в західних регіонах України збільшилася приблизно на 10-12%.

Однак за сухими відсотками приховані значно складніші обставини. Війна поступово змінює саму структуру витрат девелоперів. До звичних економічних чинників додаються витрати на альтернативне енергозабезпечення, додаткову логістику, створення запасів матеріалів та пошук нових постачальників.

Особливо вразливою залишається ситуація з будівельними матеріалами. За попередніми оцінками, від початку року собівартість виробництва окремих їх видів збільшилася на 30-50%. Передусім ідеться про бетон, цеглу, будівельні розчини, арматуру та кабельно-провідникову продукцію.

Проблема полягає ще й у тому, що пошкодження українських виробництв іноді змушує замінювати вітчизняні матеріали імпортними. Аналогічна польська або чеська продукція в окремих категоріях може коштувати на 10-15% дорожче.

За нашими прогнозами, до кінця 2026 року вартість певних категорій будматеріалів та інженерного обладнання може додатково зрости на 10-20%. Відповідно, частина девелоперів під час планування нових проєктів на 2027 рік може закладати потенційне збільшення собівартості будівництва ще на 15-20%.

Звісно, це не означає, що всі квартири автоматично подорожчають на такий самий відсоток. Вартість житла залежить також від ступеня готовності будинку, фінансової моделі забудовника, сформованих запасів матеріалів і, найголовніше, реального попиту.

Проте виникає ситуація, коли частину квартир сьогодні ще продають за цінами, сформованими на основі попередніх кошторисів, тоді як майбутнє будівництво вже потребуватиме більших витрат. Саме цей розрив може стати однією з головних особливостей первинного ринку наприкінці 2026 року.

Чому покупці дедалі частіше обирають готове житло

Війна змінила не лише витрати забудовників, а й психологію покупців. Людям важливо розуміти не тільки те, скільки коштує квартира, а й коли вони зможуть нею користуватися.

За нашими спостереженнями, восени близько 60-70% активних покупців цікавляться готовими або майже готовими квартирами, зокрема житлом із ремонтом "під ключ". Водночас у структурі квартир, готових до заселення, лише приблизно 20% мають повністю завершений ремонт.

Отже, попит дедалі більше концентрується навколо житла, яке можна використовувати одразу або найближчим часом. І така зміна цілком зрозуміла: в умовах війни готовність будинку фактично стає додатковим складником його вартості.

Помітну роль відіграють і способи придбання квартир. Наприклад, за нашими прогнозами, у листопаді-грудні попит на розтермінування може зрости приблизно на 30% порівняно з літніми місяцями. Причому покупців цікавить не лише можливість поступово сплачувати вартість житла, а й фіксація остаточної ціни.

На мою думку, листопад і грудень можуть виявитися важливим періодом для тих, хто вже визначився з придбанням квартири. Адже в окремих проєктах ще можна скористатися умовами продажу, сформованими до нового витка подорожчання будівництва.

Проте я б не радила сприймати це як універсальний заклик до негайної купівлі. Фінансові можливості, надійність забудовника, юридична чистота проєкту та зрозумілі умови договору мають значно більше значення, ніж бажання встигнути до чергового перегляду цін.

Нерухомість як інвестиція: що змінилося

Окрема тенденція, яка може посилитися до кінця року, – інтерес до житла як інструменту збереження заощаджень.

За підсумками січня-жовтня 2026 року споживчі ціни в Україні зросли приблизно на 10,4%, тоді як офіційний курс долара за цей період збільшився на 7,5%. Таке співвідношення свідчить, що зберігання заощаджень у готівковій американській валюті не забезпечувало повного захисту від інфляції, адже темпи зростання споживчих цін перевищували курсову динаміку.

Водночас нерухомість у низці відносно безпечних регіонів демонструвала відчутне подорожчання. Зокрема, станом на вересень середня вартість квадратного метра в новобудовах Чернівецької, Тернопільської та Хмельницької областей у річному вимірі збільшилася приблизно на 18-20%.

Читайте також: Оренда житла в Києві: як змінився ринок через постійні обстріли та влучання в житлову забудову

Цікавою є й ситуація на Закарпатті, де географічне розташування та порівняно сприятливі безпекові умови підтримують інтерес до нового житла.

Наприклад, за статистикою ЛУН, у жовтні 2026 року середня мінімальна вартість квадратного метра в новобудовах Ужгорода була на 9% вищою, ніж роком раніше. Для порівняння, у Львові річне зростання становило 20%.

Це не означає, що Ужгород обов’язково повторить львівську динаміку. Однак на тлі прогнозованого збільшення будівельних витрат місцевий ринок має передумови для подальшого цінового розвитку. Водночас визначальними залишатимуться платоспроможний попит, стан економіки та воєнні ризики.

Водночас сьогодні інвестиційна привабливість квартири вже не вимірюється лише потенційним зростанням її вартості.

Якщо раніше покупець міг розраховувати переважно на різницю між стартовою ціною та вартістю готового житла, то зараз значно важливішими стали ліквідність, безпека й можливість повноцінного використання квартири.

Зокрема, потенційний інтерес інвесторів можуть викликати житлові комплекси зі ступенем готовності 40-80%, будівництво яких триває відповідно до графіка. Водночас для тих, хто планує одразу здавати квартиру в оренду або проживати в ній, пріоритетом залишатиметься готове житло.

І тут на перший план виходять характеристики, які раніше могли вважатися додатковими перевагами: надійне укриття, резервне електроживлення, автономність інженерних систем, енергоефективність, транспортна доступність і розвинена інфраструктура.

Фактично йдеться про формування нової моделі попиту, в якій безпека та передбачуваність використання житла стають не менш важливими, ніж його ціна.

Яким може бути 2027 рік

Навряд чи наступного року первинний ринок житла розвиватиметься за єдиним сценарієм. Найімовірніше, ми побачимо різну цінову динаміку залежно від регіону, ступеня готовності будинків, попиту та спроможності девелоперів стримувати збільшення витрат.

Проте головна тенденція вже простежується: війна дедалі сильніше впливає на економіку будівництва, а покупці дедалі прискіпливіше оцінюють не лише вартість квартири, а й ризики її придбання.

Тому у 2027 році найбільший інтерес можуть викликати не обов’язково найдешевші квадратні метри, а ті об’єкти, де ціна поєднуватиметься з реальним рівнем готовності, безпекою, якістю та можливістю використання житла навіть за складних воєнних обставин.