Стратегія банкірів чи Банкової: Навіщо держбанкам "Гулівер"?

Автор: Василь Мельник

Тріумф кредиторів над боржниками: держбанки стягнули за борги один з найбільших ТРЦ країни – "Гулівер". Принаймні, так це подається у публічній площині. Але за фасадом перемоги видніються не такі вже й привабливі деталі: поспіх реєстраційних дій, нічні рішення та обличчя з орбіти Офісу президента. А, отже, головне питання звучить так: хто ж основний вигодонабувач від всієї операції?

Багатофункціональний комплекс Gulliver розташований у центрі Києва, об’єднує дві вежі бізнес-центру категорії "А" та ТРЦ на 10 поверхів. Найвища башта бізнес-центру має 33 поверхи та сягає 141 метра, що робить її однією з найвищих будівель в Україні. Загальна площа БФК Gulliver – 157,4 тис. м².

Будівництво "Гуліверу" стартувало у 2003 році. У 2006-му колишні власники залучили в "Ощадбанку" та "Укрексімбанку" $61,6 млн. Це був перший в Україні консорціумний кредит і рекордний за сумою на той час. Криза 2008 року зірвала плани, і у 2012 році недобудований ТРЦ придбав нині підсанкційний бізнесмен Віктор Поліщук через ТОВ "Три О".

Як повідомили в компанії "Три О", на момент входу Поліщука в проєкт "Гулівера" борг попередніх власників уже сягав близько $300 млн. Новий власник взяв на себе зобовʼязання виплатити весь валютний кредит попередніх бенефіціарів. Тоді будівля фактично обмежувалася лише зведеною монолітно-каркасною конструкцією, частково заскленою з фасадного боку. У добудову, облаштування та запуск комплексу "Три О" інвестувала власні кошти та залучила в банків додаткове фінансування у розмірі близько $100 млн.

Після 2014 року девальвація гривні та війна вдарили по економіці проєкту: доходів від оренди бракувало, борги зростали. У 2020-му відбулася реструктуризація на $675 млн зі строком погашення до 2044 року, але пандемія і нове широкомасштабне вторгнення РФ у 2022-му знову вплинули на доходи комплексу. У липні 2025-го "Ощадбанк" і "Укрексімбанк" відмовилися від нових переговорів та стягнули "Гулівер" у власність. "Три О" підтвердило передачу комплексу, але банки заявили, що не отримали всіх документів.

БізнесЦензор розбирався, як відбувався цей процес, що отримали державні банки та що вони планують робити з одним із найбільших об'єктів комерційної нерухомості у столиці.

Що отримали (і скільки можуть втратити) державні банки?

"Ощадбанк" та "Укрексімбанк" звернули стягнення на Gulliver та отримали актив на свій баланс орієнтовно за $130 млн. Залишок кредиту в розмірі орієнтовно $370 млн підлягатиме стягненню в дуже тривалих та дуже дорогих процесах в українських та міжнародних судових інстанціях", – написав у себе на сторінці у Facebook старший партнер Ario Law Firm адвокат Юліан Хорунжий, один з юридичних радників ТОВ "Три О".

Скільки з цих $370 млн вдасться у результаті повернути, сказати складно, але це "точно не буде 100% від вказаної суми", додає юрист.

В "Ощадбанку" запевнили, що провели незалежну оцінку багатофункціонального комплексу перед процедурою стягнення, але не уточнили його балансову вартість.

"Оцінку здійснив авторитетний міжнародний оцінювач – компанія Deloitte. Її результати лише незначно відрізняються від оцінок, які раніше замовляв боржник після початку війни. Наразі банки не готові розголошувати її вартість з огляду на комерційну доцільність", – відповів заступник голови правління "Ощадбанку" Арсен Мілютін у відповідь на запит БізнесЦензора.

Юліан Хорунжий додає, що державні банки могли б повернути собі всю суму заборгованості: у березні власник "Гулівера" компанія "Три О" розпочала процедуру превентивної реструктуризації за участі кредиторів. За його словами, це могло б стати першим в Україні випадком застосування цього механізму у відповідності до Директиви ЄС 2019/1023. Але натомість "Ощадбанк" вирішив звернути стягнення на предмет іпотеки – сам "Гулівер".

"Не те, що такі наміри банку не читались – читались абсолютно чітко. Однак клієнт до останнього добросовісно сподівався, що його остаточна пропозиція щодо реструктуризації кредиту є настільки привабливою, що успіх переговорів фактично неминучий", – зазначає старший партнер Ario Law Firm, який консультував власника "Гуліверу" у процесі підготовки превентивної реструктуризації.

За його словами, у цьому процесі компанія "Три О" пропонувала передати "Гулівер" у власність банкам за ціною в ті ж $130 млн і водночас отримати його у фінансовий лізинг на 15 років. Протягом цього строку власник мав би виплатити і вартість комплексу, і решту $370 млн боргу з відсотками.

"Тобто, банки нічим не ризикували, оскільки до повного виконання зобов’язань ТРЦ і так перебуватиме в їх власності, а нездійснення хоча б одного лізингового платежу – припиняє лізинг", – пояснює юрист.

Прикметно, що "Ощадбанк" вже використав подібний механізм щодо іншого об'єкту нерухомості: нещодавно банк провів аукціон з передачі у фінансовий лізинг строком на 10 років будівлю 22-поверхового готелю "чотири зірки" під брендом Ramada Encore та БЦ "Європа" у Києві. Від початку банк розраховував на 1,8 млрд грн, але після кількох невдалих спроб продажу – будівлю передали у фінлізинг на 10 років більш ніж удвічі дешевше.

Однак у випадку з "Гулівером" рішення виявилося іншим. Заступник голови правління "Ощадбанку" Арсен Мілютін підтверджує, що після першого шоку після початку повномасштабної війни власник "Гулівера" почав поступово відновлювати платежі і держбанки вели активні перемовини щодо перспектив погашення боргу.

"Станом на весну 2024 року були прогнози повного відновлення моделі фінансової реструктуризації, залишалось лише врегулювати недоплати першого періоду війни. З огляду на це, а також з огляду на складні відносини боржника із податковими органами, які навіть призвели до арешту будівлі, банки домовились із боржником про проведення нової фінансової реструктуризації, основним елементом якої мав бути механізм зворотного фінансового лізингу будівлі", – каже заступник голови "Ощадбанку".

Однак, за словами Мілютіна, восени 2024 року власник "Гулівера" припинив обслуговування боргу, своєю чергою банки запустили юридичні процедури стягнення заборгованості.

Крім того, до цього у плані превентивної реструктуризації боржник запропонував направляти весь грошовий потік у відбудову зруйнованого складу у Броварах, додає банкір.

"По суті, наскільки банкам це відомо, він і так це робив, не питаючи думку кредиторів. Однак, не вдаючись у подробиці, ця пропозиція була неприйнятною хоча б з тієї точки зору, що права на 20% вільного грошового потоку від Gulliver мав "Укрексімбанк", який не мав жодного відношення до зруйнованого складу. Таким чином, ця пропозиція лише "підлила масла у вогонь": про яку добросовісну позицію клієнта можна говорити, якщо він просто ігнорував другого члена консорціуму?", – стверджує Мілютін.

За його словами, саме через це державні банки вирішили припинити переговори про реструктуризацію боргу.

БізнесЦензор уточнив в "Укрексімбанку", чи дійсно рішення про звернення стягнення комплексу у власність банків ухвалили через те, що інтереси "Ексіму" не були враховані боржником. У банку відповіли, що "не володіють вказаною інформацією" та порадили "звертатись за отриманням коментарів до безпосереднього джерела інформації".

Втім, там там зазначили, що дослідили та вивчили всі можливі варіанти врегулювання заборгованості із врахуванням ретроспективи обслуговування боргу, не уточнивши подробиць.

"Взято до уваги недотримання позичальником попередніх домовленостей восени 2024 року, коли в процедурі фінансової реструктуризації розглядалися схожі з превентивною реструктуризацією умови. За наслідком системного аналізу можливих варіантів врегулювання заборгованості, Банки-кредитори обрали стратегію за якою, серед іншого, передбачалось набуття нерухомості – ТОК Gulliver у власність", – заявили у пресслужбі "Укрексімбанку".

Своєю чергою представники компанії "Три О" визнають, що компанія ухвалила рішення тимчасово спрямувати частину грошових потоків, які мали йти на обслуговування боргу, на відбудову зруйнованого складу, який також перебував у заставі за кредитом "Ощадбанку".

Але, на їх переконання, попри формальне порушення графіку платежів, такий крок був логічним з погляду економіки самого кредитора: адже йшлося про відновлення бізнесу, що перебуває у заставі і який після відновлення зміг би генерувати дохід. Це дозволило б розрахуватися із банками.

"Це б дозволило держбанку уникнути додаткового резервування на заміщення вартості об’єкта забезпечення, а також отримати у перспективі більше надходжень в погашення кредиту, який цим відновленим об’єктом забезпечений", – пояснюють в компанії.

В Ощадбанку позицію боржника щодо відновлення їх же заставного майна назвали затягуванням часу та створенням додаткових юридичних ризиків.

"Рештки довіри були остаточно зруйновані у 2024 році саме боржником", – каже заступник голови правління "Ощадбанку" Арсен Мілютін.

"Хороші справи вночі не робляться"?

Окремо компанія "Три О" звертала увагу, що сам процес стягнення "Гулівера" на користь держбанків викликає багато запитань і потребує окремої оцінки. Зокрема, зміни до реєстру внесли у ніч на суботу, 26 липня. До того ж перед цим у дуже стислі строки було змінено структуру власності компанії – з реєстру юридичних осіб виключено кінцевого бенефіціарного власника.

Важливий нюанс полягає у тому, що йдеться про підприємця Віктора Поліщука. 12 квітня президент Володимир Зеленський своїм указом ввів в дію рішення РНБО про застосування щодо нього санкцій, у тому числі – у вигляді блокування активів. За даними Forbes, основна причина санкцій проти Поліщука – нібито постачання підконтрольною бізнесмену мережею "Ельдорадо" виготовленої у РФ техніки під виглядом китайської для подальшої реалізації в Україні.

У Мін’юсті у відповідь на запит БізнесЦензора пояснили, що 25 липня до міністерства надійшла скарга адвоката "Ощадбанку" на дії нотаріуса, яка внесла інформацію про Поліщука як бенефіціара "Три О" до держреєстру. Вже того ж дня Мін’юст своїм наказом цю скаргу задовольнив і доручив скасувати реєстрацію підсанкційного бізнесмена бенефіціаром компанії. І того ж дня, 25 липня, посадовець Міністерства юстиції цей наказ виконав.

При цьому наказ про скасування реєстрації бенефіціаром компанії Віктора Поліщука особисто підписав міністр юстиції Герман Галущенко.

Формальною підставою для скасування реєстрації бенефіціара компанії стало те, що подані для реєстрації свідоцтва двох кіпрських компаній Поліщука, які опосередковано фігурують у структурі власності "Три О", були видані раніше одного місяця до дати подачі документів для реєстрації.

Тобто всі дії, необхідні для реєстрації права власності на "Гулівер" за державними банками, були здійснені у вкрай стислий термін – всього за один день.

Старший партнер Ario Law Firm Юліан Хорунжий зауважує, що така практика – рідкість.

"Хороші справи вночі не робляться. Вже дуже давно я не стикався в практиці здійснення державою нічних реєстраційних дій, ще й в ніч з п’ятниці на суботу. Чомусь державі останнім часом дуже привабливо робити все в один день, як би криво це не виглядало", – вважає адвокат.

Президент АО "Адвокатська фірма "Грамацький і партнери", к.ю.н. Ернест Грамацький зауважує, що практика проведення реєстраційних дій у неробочий час є визнаною проблемою і однією із визначених законодавством типових ознак для здійснення особливого контролю за державними реєстраторами.

Він звертає увагу, що Верховний Суд у низці справ визнавав правомірність скасування реєстраційних дій, здійснених із порушенням процедурних вимог, включаючи недотримання робочого часу, але при цьому повинно мати місце порушення прав скаржника.

"Особливо проблематичними є випадки, коли реєстраційні дії здійснюються приватними нотаріусами в нічний час без належного обґрунтування невідкладності таких дій. Практика показує, що такі порушення часто корелюють із рейдерськими атаками або спробами обходу санкційних обмежень… Ясно, що не завжди це якась злочинна схема, але я не знаю жодного нормального нотаріуса, який раптом відкриє реєстр вночі і буде переписувати майно чи компанії", – каже адвокат.

Як приклад він наводить спробу рейдерського захоплення мережі супермаркетів Novus у 2016 році, коли сільський реєстратор близько опівночі незаконно переоформив корпоративні права на 1 млрд грн на підставних осіб. Лише втручання поліції та чиновників Мінʼюсту наступного дня дозволило скасувати ті нічні зміни. І це "щасливий випадок", коли власники та юристи зреагували миттєво.

Грамацький також пригадує, що за останні два роки було кілька резонансних випадків, коли зі складу бенефіціарів компаній намагалися вивести осіб, щодо яких запроваджено санкції РНБО. Зокрема йдеться про бізнесмена Вадима Новинського та бенефіціарів групи компаній UNIGRAN. Але, на відміну від кейсу "Гулівера", у тих випадках Мін’юст скасовував реєстраційні дії щодо зміни підсанкційних бенефіціарів.

За словами адвоката, існують приклади, коли рішення Мін’юсту оскаржували в судовому порядку і суди визнавали їх неправомірними, але усталеної практики з цього питання наразі немає.

"Проте загальна тенденція очевидна: вилучення санкційних осіб з ЄДР без належних підстав розцінюється як обходження санкцій", – наголошує Грамацький.

Крім того, у "Три О" зауважують, що існує ще щонайменше дві обставини, які викликають запитання у процесі перереєстрації "Гулівера".

Зокрема, за рішенням суду на сам багатофункціональний комплекс було накладено арешт у розслідуванні Бюро економічної безпеки, а іншим судовим рішенням "Гулівер" за клопотанням Офісу генпрокурора було передано в управління Агентству з розшуку та менеджменту активів (АРМА), яке понад пів року безуспішно намагалося обрати для нього управителя.

В "Ощадбанку" стверджують, що арешт "Гулівера" не впливав на право іпотеки банків, яке виникло раніше, а після його скасування конкурс з відбору управителя для "Гулівера" мають відмінити. Тим часом, як нещодавно стало відомо, конкурс все ж таки провели, переможця визначили, проте держбанки проти такої "самодіяльності" АРМА.

Cui bono: Кому може бути потрібен "Гулівер"

У "Три О" припускають, що рішення держбанків стягнути "Гулівер" у власність могли ухвалити через зовнішній вплив. Адже і раніше ініціатива в переговорах з "Ощадбанком" про реструктуризацію боргу часто призупинялась на тривалий час, стверджують в компанії.

"Складається враження, що в окремі періоди економічні аргументи поступались іншим мотивам, а сам комплекс, ймовірно, вже мав зацікавлену сторону, яка мала вплив на ухвалення рішень держбанком", – заявляють у "Три О".

Прикметно, що першим про перехід права власності на "Гулівер" до державних банків повідомив член наглядової ради "Укрексімбанку" Олександр Бевз, а перші подробиці щодо майбутнього комплексу озвучувала членкиня наглядової ради "Ощадбанку" Роза Тапанова.

Їх обох пов'язують з головою Офісу президента Андрієм Єрмаком. З березня 2023 року Бевз є позаштатним радником голови ОП з питань міжнародних комунікації, а Тапанова є його давньою бізнес-партнеркою – вона була керівницею та співзасновницею адвокатського об'єднання "Міжнародна юридична компанія", коли його співвласником був Єрмак.

Крім того, Олександр Бевз розпочинав кар'єру у юридичній фірмі "Саєнко Харенко", яку "Ощадбанк" залучив супроводжувати справу "Гулівера".

Про залученість ОП до процесу також може свідчити швидкість ухвалення рішень для стягнення "Гулівера" на користь держбанків за участі міністра юстиції Германа Галущенка. За даними видання УП, з минулого року він орієнтується саме на голову Офісу президента Андрія Єрмака.

Зауважимо, що членкиня наглядової ради "Ощадбанку" Роза Тапанова одразу ж після зміни власника "Гуліверу" заявляла, що стратегія з управління активом може передбачати як передачу об’єкта в управління, так і продаж. Вона також припустила, що придбати "Гулівер" може хтось із представників українського бізнесу.

"Я думаю, що так. Уже відбуваються угоди, будуються великі об’єкти – інтерес є. Це унікальний об’єкт у гарному стані, в самому центрі міста. Популярний. Там уже працюють іноземні компанії, і це може бути вигідною інвестицією", – розповідала Тапанова.

На прохання надати уточнюючі коментарі для цього матеріалу вона не відповіла.

Джерела на ринку нерухомості стверджують, що "Гулівер" міг зацікавити підприємця Максима Кріппу. Майже невідомий широкому загалу до 2022 року, він став головним покупцем столичної нерухомості в останні роки, коли попит на неї впав через військові ризики.

І це знакові об’єкти. Зокрема, восени 2023 року Кріппа придбав бізнес-центр "Парус" у нардепа Вадима Столара. За оцінками Forbes, сума угоди могла становити $80-100 млн. А вже у вересні 2024 року компанія підприємця приватизувала готель "Україна" на Майдані Незалежності, сплативши за нього загалом близько 3 мільярдів гривень. Вже на початку 2025 року Кріппа став співвласником девелоперської компанії DIM.

Джерела видання ЕП припускали, що Кріппа може виступати "обкладинкою", яка інвестує в коштовні активи гроші кількох дуже впливових представників української влади. Однак сам він рішуче заперечував подібні припущення, назвавши публікацію видання інформаційною атакою.

Свою зацікавленість у тому, щоб взяти в управління або купити "Гулівер", Максим Кріппа офіційно також заперечує.

"Ми зважено ставимося до подій на ринку нерухомості Києва, слідкуємо за трендами і можливостями для інвестицій. По наших оцінках ТРЦ "Гулівер" не становить інтересу: він не є привабливим, перспективним чи визначним об’єктом. Наш інвестиційний портфель вже включає дійсно унікальні девелоперські проєкти в столиці. Саме на їх подальшому розвитку ми зосереджуємо увагу", – йдеться в офіційному коментарі підприємця, наданому через його благодійний фонд MK Foundation.

Непрофільний актив: Що робитимуть держбанки з "Гулівером"?

"Управління таким об’єктом не є бізнесом банків, і вони цього не прагнули", – каже заступник голови правління "Ощадбанку" Арсен Мілютін.

Однак, за його словами, наразі саме державні банки самостійно управлятимуть об’єктом, хоча поки що і стикаються з труднощами у процесі передачі комунікацій та отримання доступу до окремих приміщень будівлі.

Наразі банки переукладають угоди з орендарями і вже почали отримувати перші орендні платежі, додає Мілютін.

За його словами, наразі питання продажу комплексу не розглядається, а жодних пов’язаних із цим офіційних пропозицій до банків не надходило.

"Спершу необхідно стабілізувати управління об’єктом, після чого буде проведено аналіз ринку та сформовано довгострокову стратегію роботи з активом... Орієнтовна вартість і потенційні параметри продажу будуть визначені під час розробки стратегії. Водночас банки прагнутимуть максимізувати вигоди від володіння зазначеним активом", – зазначає Мілютін.

Втім, в "Укрексімбанку" повідомили, що вважають за необхідне все ж продати цей актив.

"Після переукладання всіх договорів з орендаторами та надавачами послуг для ТОК Gulliver, "Укрексімбанк" вбачає необхідність забезпечення продажу активу, оскільки він є непрофільним для банку", – зазначили в пресслужбі фінустанови.

Своєю чергою, у компанії "Три О" мають сумніви у спроможності державних банків управляти таким об’єктом комерційної нерухомості і готові повернутися до переговорів.

"Ми, як і раніше, залишаємося відкритими до конструктивного діалогу та готові вкотре поділитися з кредиторами результатами аудиту й фінансового моделювання, аби комплекс не став жертвою виключно юридичних формальностей. Для нас Gulliver – це не просто "квадратні метри". Це спільна історія", – заявляють в компанії.

Проблеми довгострокових інвестицій по-українськи

Приклад "Гулівера" можна вважати знаковим для України з точки зору впливу зовнішніх обставин на реалізацію проєкту, який передбачає залучення довгострокового кредитування.

Те, що проблеми з обслуговуванням боргів власника "Гулівера" значною мірою були обумовлені зовнішніми чинниками, визнають і в "Ощадбанку".

"Компанія почала зазнавати фінансових труднощів дуже давно (коли ще Віктор Поліщук не мав до неї відношення). Одна із первинних головних проблем – затримки у введенні в експлуатацію будівлі – комплекс будувався майже 8 років. Пік проблем припав на 2014 рік, коли борг, який був номінований у валюті, внаслідок стрімкої девальвації, фактично виріс в декілька разів. При цьому орендні ставки далеко не встигали за девальвацією. Тому перша фінансова модель не спрацювала", – зазначає заступник голови правління "Ощадбанку" Арсен Мілютін.

Тим не менш, борг ще можна було погасити, що підтвердили у 2019-2020 роках розрахунки компаній Rothschild та KPMG під час проведення фінансової реструктуризації.

У компанії "Три О" наголошують, що на можливості виконувати зобов’язання перед державними банками об’єктивно вплинула війна.

"Компанія зіштовхнулась з необхідністю перебудови бізнес-моделей у зв’язку з російською агресією проти України, фінансування відбудови зруйнованого російськими ударами логістичного комплексу, необхідністю протидії сумнівному з правової точки зору кримінального переслідування та передачі майна в управління АРМА", – заявляють в компанії.

В "Ощадбанку" погоджуються, що бізнес власника "Гулівера" зазнав суттєвих збитків саме через війну.

"Після початку війни, коли знову відбулась девальвація та зниження ділової активності (офіс та магазини стояли пустими), стало зрозуміло, що фінансова модель 2020 року знаходиться під загрозою. Боржник поступово відновлював платежі, і банки вели дуже активні перемовини із ним щодо перспектив погашення боргу. Станом на весну 2024 року були прогнози повного відновлення моделі фінансової реструктуризації, залишалось лише врегулювати недоплати першого періоду війни", – додає заступник голови правління "Ощадбанку" Арсен Мілютін.

Цього разу, на відміну від часів до початку повномасштабної війни, держбанки вирішили відмовитись від реструктуризації боргу. Це означатиме також необхідність зафіксувати збитки, адже оціночна вартість "Гулівера" у кілька разів менша за суму боргу. Особливо боляче це може позначитися на "Укрексімбанку", якому і без цього може знадобитися докапіталізація за рахунок держави, попереджали раніше в НБУ.

Втім, якщо рішення про зміну власника "Гулівера" справді мало політичний, а не виключно фінансовий підтекст, вже невдовзі у цьому можна буде переконатися.